Ипотека без штампа в паспорте: плюсы и минусы

Говорят, самые крепкие пары – ипотечные. Но обязательно ли жениться, чтобы купить квартиру в кредит? Как оформить ипотеку вне брака или поделить кредитную квартиру, если отношения внезапно испортились? О тонкостях «безбрачной» ипотеки – в материале нашего сайта.

Абсолютное большинство сегодняшних ипотечников – семейные пары. Выдавая им кредит, банки минимизируют свои риски: ответственность супругов закреплена не только кредитным договором, но и Семейным кодексом. Однако некоторые банки, по словам экспертов, в первую очередь это крупные частные кредиторы, предлагают привлекать в созаемщики третьих лиц, например, гражданских супругов. «В последние годы количество таких сделок возрастало – с одной стороны, в силу распространения ипотеки вообще, с другой – из-за увеличения соответствующих предложений банков», – рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, добавляя, что процент таких ипотечных сделок не превышает 10 процентов от общего числа.

Найти банк, согласный выдать «кредит вне брака», – половина дела. Устроят ли сожителей условия, которые предложит им кредитор? Основной минус «безбрачной ипотеки» – недоступность социальных программ. Без штампа в паспорте паре не видать льготных ставок по программе кредитования молодых семей и денежных компенсаций от государства. Некоторые кредитные учреждения отказывают сожителям в погашении кредита маткапиталом, даже если ребенок, за которого дали сертификат, записан на обоих гражданских супругов.

Управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов рассказывает: залог одобрения по кредиту – пакет необходимых документов, хорошая кредитная история и подходящий доход. Однако особенности оформления ипотеки с участием третьих лиц все же есть. «Например, для некоторых банков гражданскими супругами являются пары, имеющие общих детей и ведущие совместное хозяйство», – поясняет Александр Москатов. Круг возможных для покупки объектов тоже может быть ограничен. К примеру, в пресс-службе «СКБ-банка» рассказали, что кредитование клиентов, не состоящих в родственных связях, возможно, но квартиру им придется выбирать только на вторичном рынке.

«Минимизировать риски кредитор может за счет увеличения размера первоначального вноса, – комментирует руководитель аналитического центра компании ООО "Русипотека" Сергей Гордейко. – Помимо стандартной кредитной документации, банк постарается максимально закрепить обязанности всех заемщиков дополнительными бумагами. Например, потребовать заключение брачного контракта, составление договора поручительства, заключение договора страхования на каждого созаемщика».

Большинство банков оформляет купленную в кредит квартиру на одного из гражданских супругов. Это справедливо, если будущий владелец собирается оплачивать ипотеку только из своего кошелька. Например, он намерен внести в качестве первоначального взноса сумму, вырученную от продажи другой недвижимости. Вторая половина пары может выступать в качестве поручителя. «Кредит всегда оплачивает тот, кто назван заемщиком в кредитном договоре, – поясняет юрист Александр Губин (Екатеринбург). – Как правило, это собственник. Поручитель платит в том случае, если заемщик не может оплачивать долг. Встречаются ситуации, когда люди живут вместе несколько лет и на фактически "общие" (они так думают, хотя юридически они не "общие") деньги приобретают кому-то одному квартиру или дом. Именно этот человек становится единоличным собственником. Сожитель или сожительница прав на это имущество не имеет. Если вы не указаны в договоре купли-продажи как покупатель или один из покупателей недвижимого имущества, вы не становитесь собственником и вам не стать им в будущем».

Минус такого варианта – в дальнейшем поручителю будет крайне сложно доказать свою причастность к жилплощади. Если же гражданские супруги свои доходы не разделяют и зарабатывать на кредит собираются совместно, стоит искать банк, согласный на регистрацию квартиры в долевую собственность. «Оформить квартиру в долевую собственность гражданским супругам возможно, если они оба будут участвовать в кредитном договоре. Один станет заемщиком, другой – созаемщиком», – разъясняет директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева, добавляя, что далеко не все банки имеют такие программы.

Говорят, что залогом счастливого брака является совместная ипотека. В отношении гражданских союзов эта поговорка свою силу только приумножает. При разводе поделить нажитую в браке квартиру, пусть и ипотечную, проще – как правило, каждый получает свою половину. Реально ли сделать это тем, кто до загса так и не дошел?

При грустном финале любовной истории с разделом квартиры, оформленной в долевую собственность, вопросов возникнуть не должно – каждый заберет себе причитающуюся по договору часть недвижимости. «Трудности возникают, когда есть конфликт, и один из заемщиков отказывается от дальнейшей оплаты кредита, – комментирует юрисконсульт юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева. – Необходимо сохранять уважение друг к другу, даже после расставания. По договоренности с банком можно перевести ипотеку на того заемщика, кто продолжит ее погашать, соответственно, оформив переход права и на долю квартиры. Либо продать жилплощадь, но опять же с разрешения банка. Сумма неоплаченного кредита в этом случае направляется банку, а оставшиеся деньги заемщики распределяют между собой по договоренности».

Разобраться с единоличным владением ипотечной квартиры сложнее. По словам Татьяны Гусевой, она однозначно отойдет собственнику, даже если в кредитном договоре гражданские супруги выступали вдвоем и обязательства делили в равных долях. Нередко оставшегося без жилплощади этот вариант не устраивает. «Если жилищный спор не удаётся решить мирным путем, приходится обращаться в суд, – продолжает Татьяна Гусева. – Одному из гражданских супругов предстоит убедить суд в том, что брак был равен законному и данное имущество необходимо считать совместной собственностью».