Приказано стучать

Налоговая расширяет базу информаторов: в прошлом году предоставлять информацию об арендодателях согласилось ГУ МВД, в этом — Минобороны. Но бюджет по-прежнему недополучает миллионы налогов с аренды, которые можно было бы направить на строительство социальной инфраструктуры. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, сколько в Новосибирске добросовестных арендодателей, сколько бюджет недополучает ежегодно и кто жалуется на людей, сдающих квартиры и не платящих налоги.

Минобороны заключило договор с областным управлением Федеральной налоговой службы о предоставлении данных об аренде квартир военнослужащими — об этом на прошлой неделе сообщил руководитель регионального управления Алексей Легостаев. По закону военнослужащие получают компенсацию части затрат на аренду, предоставляя договор аренды, в котором отражены данные владельца жилья, — эти сведения несколько упростят поиск неплательщиков и взыскание налогов. Ранее подобное соглашение налоговое управление заключило с ГУ МВД — по нему информацию в УФНС должны предоставлять участковые.

По оценке ГК «Елка Девелопмент», доля аренды по итогам 2015 года в Новосибирске составляет порядка 7 % от общего числа квартир на вторичном рынке города — это несколько десятков тысяч квартир. УФНС по итогам 2015 года получило лишь 4,4 тыс. деклараций об аренде — всего на сотню больше, чем год назад. «Естественно, эти 4400 деклараций несопоставимы с нашими оценками возможного объема этого рынка», — подчеркнул Легостаев.

Как уточнили в УФНС, за 2015 год налоговые органы области недополучили около 500 млн руб. На эти деньги можно было бы построить или три-четыре детских сада, или детский сад и школу, или поликлинику. Глава регионального УФНС декларации по доходам от аренды назвал самыми проблемными, назвав ситуацию «массовым уклонением от декларирования и уплаты налогов по данной категории». «Ситуация критичная. Невозможно фискальными способами победить эту ситуацию, нет у нас ни физических, ни где-то иногда правовых полномочий всех привлечь к ответственности», — посетовал он.

Попытки расширить «базу информаторов» об арендодателях налоговое управление предпринимает постоянно — например, довольно настойчиво эти данные оно пытается получить у агентств недвижимости.

По словам директора АН «Жилфонд» Александра Чернокульского, письма с просьбой посодействовать сбору налогов с арендодателей приходят в агентство с завидной регулярностью.

Со стороны риэлторов подобные просьбы встречают отпор под предлогом незаконности разглашения личных данных клиентов. Директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко отметил, что агентств, которые скорее будут защищать интересы государства, чем своих клиентов, сегодня мало. Г-на Чернокульского подобные просьбы заметно удивляют: «Мы честно говорим: заходите в раздел НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, ставьте галочку "Личные объявления" и обзванивайте, вся информация есть». Можно просто заплатить программистам и получить скрипт, который автоматически будет сверять базу телефонных номеров с новыми объявлениями об аренде, добавляет он.

Более того, в рамках единого документооборота у налоговиков есть прямой доступ к реестру собственников жилья: понятно, что если за человеком числится 4 квартиры, во всех он не живет. «Я знаю, что в некоторых ведомствах проверяли каждого сотрудника, и если у них больше чем одна квартира, служба собственной безопасности ногами шла по адресу, спрашивала: "Ты кто?", и если человек говорит, что квартирант, они проверяли, задекларирован ли [доход с аренды]», — рассказал Чернокульский.

Еще один относительно стабильный источник информации — это наблюдательные соседи.

Два года назад заместитель начальника отдела налогообложения № 2 УФНС по НСО Геннадий Климов рассказывал, что ежемесячно управление получает по 2-3 подобных сообщения. Как изменилось это число к 2016 году, за время, отведенное на подготовку материала, уточнить не удалось. К проверкам подобных сообщений подключали участковых, сама же налоговая, по словам Алексея Легостаева, проводит всего порядка 500 выездных проверок, «больше надеясь на сознательность наших граждан».

Впрочем, как раз с сознательностью у граждан проблемы, признает он. «Рассуждение у людей простое: я за свои деньги, с которых уплатил НДФЛ, купил квартиру и сдаю в аренду — почему я еще должен платить какие-то соответствующие налоги. Нет понимания, что эти новые доходы — это новый объект налогообложения», — объяснил он.

Читатели НГС на новость о достигнутом между УФНС и Минобороны соглашении отреагировали достаточно резко — отказом сдавать военнослужащим жилье. Однако, по мнению экспертов, это пустые «угрозы глупых людей». «Очень многие накупили себе жилья в ипотеку с целью сдачи в аренду — это же такая общепринятая практика: я куплю квартиру в ипотеку, пущу туда квартирантов, пусть они отбивают мою ипотеку. Такая модель поведения выбросила на рынок очень большое количество квартир, и сейчас недостатка нет. Хорошо, сейчас вы цену поднимете, у вас просто не снимут — снимут у более лояльных», — комментирует Александр Чернокульский.

Между тем, налоговая нагрузка на арендодателей не так уж велика, а налоговый вычет, который сегодня можно оформить на проценты по ипотеке, обязанность выплачивать налоги почти перекрывает, оставляя относительно небольшую сумму. «Но человек готов за 10 руб. в день на иголках сидеть, что в любой момент могут в дверь постучать и выставить штраф, а возможно, еще сделают ограничение выезда», — удивляется директор «Жилфонда». «На мой взгляд, сегодня потери арендодателей от простоя гораздо выше, чем налоги, это вообще несравнимо», — соглашается Олег Харченко.

По оценке RID Analytics, в феврале средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры составила немногим более 14 тыс. руб. За год среднестатистический арендодатель может заработать на такой квартире порядка 170 тыс. руб., а годовой подоходный налог составит около 22 тыс. руб.

Идеальный выход из подобной ситуации — это приобретение налогового патента на аренду жилья, стоимость которого составляет 6 % от потенциально возможного годового дохода. В Новосибирске патент на сдачу в аренду одной квартиры можно купить за 9 тыс. руб., потенциальный годовой доход оценивается в 150 тыс. руб. Если квартира не одна, а от 2 до 5, патент обойдется в 24 тыс. руб., больше 5 — 48 тыс. руб. При этом владелец арендной квартиры (или квартир) буквально может «спать спокойно».

Другой популярный аргумент среди читателей НГС — это невыполнение властями своих обязательств, на которые идут доходы от налогообложения. Мол, я плачу НДФЛ, но дорог нет, качественных образования и медицины нет, поэтому уж с дополнительных доходов я платить не буду. «Если вы платите за квартиру налоги, вы можете требовать, чтобы около квартиры была нормальная дорога, нормальная клумба и т.д. У вас ничего нет, потому что вы ничего не требуете, — парирует Александр Чернокульский. — Это не кошки плохие, вы просто их готовить не умеете».

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com