«Ипотека станет бессмысленной»

1 марта 2016 года заканчивается программа субсидирования ставок по ипотеке на новостройки, и глава Минфина РФ Антон Силуанов уже заявил, что продлять ее не планируется. Вместо этого в стране может заработать другая — по субсидированию первоначального взноса по ипотеке, — об этой возможности рассказал министр строительства Михаил Мень. При этом ипотечные ставки на новостройки вырастут в среднем на 3–4 %. Как эти новшества отразятся на рынке и сможет ли новая программа стать полноценной заменой старой и поддержать строительство, выясняла корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости: «Ипотека вырастет на новостройки процента на 3 минимум и станет бессмысленной. С учетом того, что в отдельные месяцы покупки новостроек через ипотеки составляли до 70 %, соответственно спрос упадет приблизительно процентов на 40. Со всеми вытекающими отсюда последствиями: замороженными стройками, поскольку никто на свои деньги не сможет строить, сокращением строительных компаний и, как следствие, падением рынка строительных материалов. Это если будет в чистом виде. Но все равно же что-то придумают — надо будет что-то думать, чтобы не обрушить индустрию.

Можно купить, чтобы перепродать, — но это значит обмануть того, кому перепродашь, пользуясь тем, что знаешь чуть больше».

Иван Сидоренко, директор ООО «Энергомонтаж»: «Если субсидирование ставки будет прекращено, не надо быть семи пядей во лбу, чтобы спрогнозировать, что наверняка будет спад. Какой он будет — сложно сказать, потому что сейчас рынок находится в ожидании.

Я знаю, что сейчас определяются и, наверное, в середине февраля все-таки выдадут другие меры поддержки. Возможно, это будет комбинированная мера поддержки: льготная ипотека плюс компенсация первоначального взноса. У нас есть разные покупатели: кто-то может платить нормально ипотеку, но не набрать первоначальный взнос, кто-то может набрать первоначальный взнос, но ипотека под 15 % будет уже неподъемна.

Для каких-то [застройщиков падение спроса] будет [катастрофичным]. Возможно, через год рынок будет выглядеть по-другому. Застройщики уже снижают цены, это сплошь и рядом.

Мы по готовым объектам ценники не снижали. Просто раньше строящиеся объекты не продавали, только готовые, а сейчас продаем долевку и ставим ценник в рынке. Но мы не считаем, что ситуация катастрофическая — произойдет определенное оздоровление, оптимизация всех издержек. К сожалению, такое бывает, что при болезни клетки отмирают нежизнеспособные.

Наверняка какие-то низколиквидные квартиры, которые за бесценок отдавать не хочется, а те же коммуналку, отопление, налог платить надо, пойдут в аренду. Может, для своих сотрудников в рамках улучшения жилищных условий — мы так делаем. Но массово этого не будет».

Евгений Гаврилов, гендиректор ГК «Химметалл»: «Понятно, что это отразится [на рынке] очень плохо: он упадет еще больше. Я слышал, что будет субсидирование первоначального взноса — то есть в любом случае какая-то поддержка строительной отрасли намечается. Слышал, сумма приличная выделяется — не 20 млрд, как было на субсидирование, а больше, 50–60 млрд. Если вообще никакой поддержки не будет, это будет иметь очень трагичные и печальные последствия.

К сожалению, рынок строительный неотделим от уровня дохода граждан — этот рынок живой тогда, когда люди уверены в завтрашнем дне и получают стабильный доход, на который могут рассчитывать на протяжении многих лет. Сейчас такой уверенности у людей нет, и надо сделать максимально, чтобы эта уверенность у людей появилась — тогда рынок оживет сам собой».

Екатерина Толкачева, директор ООО «Зеленый дом»: «Буквально на днях читала, что будет [ставка] 14–15 % на готовое жилье, 15–16 % — на жилье в процессе строительства. Радует, что это не 18 % — в начале 2015 года иногда какие-то шальные ставки проскакивали. Тем не менее это высокие ставки для потребителей. Соответственно количество людей, которые готовы будут взять ипотеку, смогут подтвердить доход под более высокую ставку, просто сократится. Субсидирование первоначального взноса, в принципе, поможет, но все будет зависеть от того, как это будет реализовано.

У устойчивых застройщиков цены не будут снижаться, потому что резервов нет, куда снижать. У тех, кто испытывает серьезные проблемы с ликвидностью, я думаю, будут.

В целом рынок будет сужаться. Грубо говоря, если у людей нет денег, какой привлекательный продукт ни делай, как цену ни снижай, их нет.

Ряд застройщиков будут испытывать очень серьезные финансовые затруднения, когда не смогут платить по своим долгам. Если у нас по состоянию на конец 2015 года застройщики мэрии должны были 3 млрд руб., мы понимаем, что 2016 год для застройщиков будет еще хуже».

Эдуард Ляхов, директор по продажам ГК «КПД-Газстрой»: «Было много надежд на продление, но не случилось. В этом ничего страшного нет — интересное время, интересные условия. Если госипотеки не будет — ее не будет ни у кого, будем конкурировать в новых условиях.

То, что появляется программа субсидирования первоначального взноса — наверное, не самое глупое решение. Мы помним программу, которую запускал еще Виктор Толоконский, и, наверное, те результаты, которые показала строительная отрасль в Новосибирске в 2015 году, — это сбор того урожая, который был посажен в 2009-2010 году. Если это будет такая же успешная программа, она даст свой эффект. Но я не думаю, что она появится в феврале или в марте — несколько месяцев мы будем работать без всякой программы, как это было в начале 2015 года.

Снижение цен невозможно. Строить лучше и дешевле в этой ситуации не получится, строить так же и дешевле — тоже. Если и будут предложения с очень интересными ценами, к ним нужно относиться осторожно. Крупные застройщики, возможно, будут делать какие-то локальные демпинги, но это себе в убыток, и это какой-то элемент ценовой войны. Непростая будет игра между крупными застройщиками. Их настолько много, что вряд ли они смогут договориться между собой».

Дмитрий Червов, гендиректор компании «Сибирь-Развитие»: «На рынке будут те же цены и, я считаю, снижение уровня продаж по отношению к прошлому году из-за менее доступной ипотеки. Госипотека была недостаточно эффективна. Для нас, работающих в эконом-жилье, — да, это было подспорьем. Но это не решение проблемы. Решение проблемы — это повышение покупательской способности: повышение зарплаты и экономических ожиданий, стимулирование активного спроса, какие-то прямые инвестиции в более значительном их выражении. А эти цифры — 10 %, 9,5 %, 15 %, — они в конечном итоге, мне кажется, мало влияют на решение людей покупать.

Инициатива субсидирования первоначального взноса работала очень эффективно в 2009 году в Новосибирске. Это будет более востребовано, чем просто субсидирование ставок, я считаю.

Снижать цены бессмысленно. Единственное, с планированием новых объектов и площадок будут вопросы, и большие. Непроданные квартиры мы можем сдавать в аренду и продавать вместе с арендаторами как бизнес — такой вопрос рассматривался, чтобы облегчить инвестору работу с клиентом и вообще с капиталом, чтобы не обрекать его на индивидуальную работу с отделкой, с арендатором».

Лиза Пичугина
Фото Александра Ощепкова