Выиграли на падении

Валютные торги не оставляют рублю никаких шансов: официальный курс доллара впервые за многие годы превысил 80 руб., на бирже американская валюта торговалась за 82 руб. Евро не отстает: на Московской бирже его курс на днях превысил 90 руб., а официальный курс на 23 января установлен в 87 руб. В условиях выигрыша в этой гонке встает вопрос о его сохранении. Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, какую и когда, выясняла корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

О причинах валютных скачков и стремительного падения рубля среди экспертов звучат разные мнения, но одно из самых популярных — это дешевеющая нефть. «От доли рынка никто отказываться не собирается, поэтому все основные игроки на рынке понижают, понижают, понижают цены, дабы, грубо говоря, остаться на прежних уровнях, а кто-то другой оказался ниже, — рассуждает Даниил Криммель, официальный партнер Alpari. — Плюс замедление экономики в Китае, они тратят намного меньше ресурсов, спрос падает». Зависимость рубля от нефти подчеркивает и управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков: «Страна, которую мы привыкли считать одной из самых больших в мире (хотя ее доля в мировом валовом продукте 2–3 %), критически зависит от экспорта нефти. Это рентная модель, бандитский капитализм, когда основные доходы добываются открытием и закрытием вентиля — не производительным трудом, а кручением вентиля».

Логично, что для тех, кто успел приобрести доллары или евро на старте валютной гонки, это будет лучшим временем, чтобы «снять сливки» — получить рублевый доход. И тут возникает резонный вопрос — чтобы что? Ведь «сливки» мало снять, их нужно как-то сохранить.

Для большинства обывателей такой вопрос почти не встает: самым надежным инвестиционным инструментом среднему горожанину кажется недвижимость, которую всегда кто-то да купит или в крайнем случае снимет в аренду. Но этот путь эксперты считают не слишком разумным. По мнению финансового аналитика ГК «ФИНАМ» Тимура Нигматуллина, покупка недвижимости по всем параметрам проигрывает обычному рублевому депозиту и в ближайшие несколько лет из-за ухудшения экономической конъюнктуры вообще не будет привлекательным инструментом инвестирования.

«При этом я не жду и существенного падения цен — как правило, владельцы недвижимости не спешат продавать ее с номинальным убытком, — добавляет эксперт. — Таким образом, рынок в ближайшее время ждет существенное падение ликвидности». По прогнозу Даниила Криммеля, сильнее всего в ближайшие один-два квартала «просядет» вторичный рынок, первичный же сильно падать не будет, хотя не будет и расти — в лучшем случае только дорожать вместе с инфляцией.

Впрочем, например, взять ипотеку по более низкой ставке на условиях государственного субсидирования, которое вот-вот закончится, пока еще можно считать нормальным инвестиционным решением, отметил в свою очередь доктор экономических наук, профессор, ректор НГУЭУ Александр Новиков. При этом он подчеркнул, что строительный рынок, на который сегодня и распространяется эта ипотека, в целом рисковый — причем даже не по вине застройщиков, а по вине банков. «Вы обслуживаетесь в каком-то банке, а у него отзывают лицензию. Люди, физические лица не пострадают, потому что их вклады застрахованы, а бизнес-то пострадает: там открыты расчетные счета, на этих расчетных счетах есть деньги», — объясняет он.

Между тем, по словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, для инвестора пока остается небольшой сегмент на рынке новостроек, в котором можно заработать на квартирах застройщиков средней степени надежности.

«Грубо говоря, ты покупаешь на рынке квартиры со сдачей через год, которые стоят на 20–25 % дешевле, чем в сданных домах. В этом случае еще смысл есть», — считает он. Определить такое предложение, объясняет эксперт, просто: нужно сравнить стоимость квартиры на этапе строительства и стоимость аналогичной в том же районе или у того же застройщика в сданных домах. «Если застройщик строит в новом микрорайоне первый дом, вообще не стоит покупать, потому что непонятно, что там у него с коммуникациями и хватит ли ему денег. В условиях падающего рынка это очень опасно, несмотря на рейтинг застройщика», — предупреждает г-н Николаев.

По мнению Сергея Дьячкова, единственная ситуация, в которой сегодня стоит покупать недвижимость, — это для собственного проживания. «Если приобретаете недвижимость, чтобы в ней жить, сегодня очень благоприятная ситуация — вы покупаете ее по низкой цене», — соглашается Александр Новиков. Но в таких условиях нужно внимательно выбирать застройщика. «Многие застройщики уже давно находятся на каком-то проектном финансировании — крупных банков, инвесторов, ПИФов или чего-то еще», — говорит руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. По его мнению, не страшно сегодня вкладываться в строящиеся дома, которые находятся на слуху, — такие как «Марсель» и Montblanc, комплексы «Ясный берег», «Шесть звезд», «Чистая Слобода», «Матрешкин двор», а также проекты компаний «Сибакадемстрой», «Стрижи», «Русь», ЗАО «Строитель».

По рейтингу Сергея Николаева, к стабильным стройкам, имеющим показатель не ниже В+, относятся проекты группы Владислава Крючкова («ИнвестСтрой», «СибирьИнвест», «Инсиб», «Парк-Холл», «Истком», «Техстрой», «Ариста», «Паркхаус»), «КМС», «Кварсис», «Первый строительный фонд», «Сибирь», «Строительный трест № 43», «АКД-Мета» и «АКД», «Сибакадемстрой» и ряд других.

Как считает Григорий Якобсон, полного падения рынка пока ожидать не стоит: инвестиционный поток уменьшился и сузился, но не прервался и критичным не стал, если квартира нужна — ее купят независимо от экономической ситуации.

«Покупка недвижимости — это не прихоть, это прежде всего все-таки нужда, — рассуждает г-н Якобсон. — Все смешалось — люди, кони, — это то, что сейчас происходит. Глаза разбегаются: куда нести деньги, во что вкладывать… Я думаю, бьшую часть России это не интересует — именно потому, что нечего нести и нечего вкладывать».

Если же встает вопрос именно об инвестировании «снятых сливок», то эксперты рекомендуют присмотреться к рынку акций, в том числе подешевевших акций российских нефтяных компаний, таких как «Роснефть» и «Лукойл» или других хороших, известных фирм. «Сейчас они очень дешево стоят, и через 2 года возможно получить до 100 % годовых, возможно, даже выше», — подсчитал Александр Новиков.

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com