«6 тысяч человек вернули банкам квартиры и остались должны»

Несложный арифметический расчет показывает, что люди, которые купили квартиру в ипотеку на пике процентной ставки, на деньги, заплаченные банку, всего за 1 год могли бы:

1. При покупке на первичном рынке: купить 22,4 % от полной стоимости новостройки.

2. При покупке на вторичном рынке: целый год арендовать квартиру, соизмеримую с приобретенной по ипотеке, и еще осталось бы 17 % от полной стоимости квартиры.

А через полгода, когда ипотечный процент уменьшился на треть, интереса к пересчету ипотечного процента по договорам, заключенным, скажем прямо, на кабальных условиях, со стороны кредитных организаций не возникло.

Индекс Банки.ру представляет собой средний размер процентных ставок по рублевым ипотечным кредитам на приобретение недвижимости топ-30 крупнейших российских банков по портфелю ипотечных кредитов.

Ниже — расчет сравнительной эффективности ипотеки при средневзвешенной процентной ставке 14 % и прогнозе роста цены на недвижимость начиная с 2018 года на 7 % ежегодно. При этом среднегодовая арендная ставка будет равна 6 % (от стоимости квартиры), а накопительный банковский процент — 7 %.

Из расчета следует, что если на ипотечные платежи снимать жилье, а разницу перечислять на накопительный счет в банке, то квартиру вы купите на 2 года раньше, чем выплатите ипотеку (через 8 лет вместо 10). Понятно, что эти расчеты нужно корректировать ежегодно, но — по крайней мере сегодня — ипотеку под 14 % годовых брать бессмысленно. В соотношении «ипотека — аренда» клиент уходит в ноль на уровне 11,95 % при росте среднегодовых цен на недвижимость не менее 5 %. Но поскольку в рост цен не верят даже оптимисты, то интересной может быть ставка от 10 % и ниже. Есть же сегодня и 9,5 %, и даже 7,5 % годовых.

Все разговоры на тему «За аренду я плачу чужому дяде, а в банк — за свою квартиру» имеют смысл, если банк принадлежит родному дяде.

И еще: важен вариант выхода из проекта при возникновении кризисной ситуации. В случае с арендой можно переехать к родственникам или снять квартиру поменьше. При ипотеке расходы уменьшить невозможно, и надо понимать, что первые 3 года на погашение основного долга идет не больше 30 % от взносов. Поэтому при разрыве ипотечного договора на начальной стадии вы ничего от банка не получите. А около 6 тыс. человек в РФ уже вернули банкам ипотечные квартиры и еще остались должны.

Немного об итогах ипотечной политики на сегодня. По данным компании «Секвойя Кредит Консолидейшн», на начало декабря в России 105 тыс. человек не платят по ипотечным кредитам, в январе было 80 тыс. А самая негативная тенденция 2015 года — рост количества россиян, которые лишились квартиры из-за неплатежеспособности. По данным ЦБ, в России за 10 месяцев 2015 года просрочка по жилищным кредитам выросла на 29,9 % — до 41,747 млрд руб. На этом фоне, по данным ФОМ, подавляющее большинство жителей РФ (69 %) не готовы воспользоваться ипотечным кредитом. При этом 60 % потенциальных заемщиков не спешат обращаться в банк, хотя средства, необходимые для приобретения жилья в кредит, у них есть.

На первичном рынке сегмент, где можно заработать больше 20 % годовых, сильно уменьшился. Если до сдачи дома от надежного застройщика осталось 1,5 года, то цена должна быть на 30 % ниже стоимости готового жилья под самоотделку в том же районе. Интересные предложения по новостройкам есть во время любого кризиса, главное — не купить долгострой. А про заработки на ипотечных деньгах на время стоит забыть.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Иллюстрации Банки.ру (1), Александра Ощепкова по данным Сергея Николаева (2)