Накрутили налоги

C 1 января 2016 года налогообложение доходов от продажи объектов недвижимого имущества регулируется статьей 217.1 Налогового кодекса. Сейчас не подлежит налогообложению доход от продажи квартир, находящихся в собственности более 3 лет. Доходы от продажи объектов, приобретенных после 1 января 2016 года и проданных менее чем через 5 лет, будут облагаться налогом. Собственники, которые приватизировали квартиру, получили ее в качестве наследства или в дар от близкого родственника, смогут по-прежнему не платить налоги, продавая жилье через 3 года.

Именно люди, получившие в собственность объект по безвозмездной сделке, больше всего заинтересованы занизить в договоре сумму сделки, указав миллион, чтобы уйти от налогов. Теперь миллион указывать в договоре бесполезно — за исключением тех случаев, когда квартира столько и стоит. Налог будет рассчитываться следующим образом: сумма, полученная от продажи квартиры, сравнивается с 70 % от ее кадастровой стоимости. Из этих двух значений выбирается большее — оно и считается твоим доходом.

Например, кадастровая стоимость квартиры 3 млн руб., а ты продаешь ее за 2,5 млн. Налоговая сравнивает: 70 % от 3 млн — это 2,1 млн руб., так как 2,5 млн больше, то эта цифра будет считаться налогооблагаемым доходом. Если ты не применил никаких налоговых вычетов, ты должен заплатить 13 % от этой суммы, это 325 тыс. руб. Если же указать в договоре 1,5 млн в данном примере, то налог будет рассчитан как 13 % от 2,1 млн.

Однако по-прежнему сохраняется право использования налоговых вычетов. Это либо вычет в размере 1 млн руб., который может быть применен раз в год, либо вычет в сумме документально подтвержденных расходов. Первый вариант — ты решил продать унаследованную менее 3 лет назад квартиру. В этом случае от суммы продажи или от 70 % кадастровой стоимости квартиры (в зависимости от того, что больше) отнимается 1 млн налогового вычета и от оставшейся суммы платится 13 %. Второй вариант — ты когда-то купил квартиру за 2 млн, продаешь ее же за 2,5, тогда налогооблагаемая база, с которой удерживаются 13 %, — 500 тыс. руб., соответственно налог — 65 тыс. Нужно помнить, что для получения вычета нужно подать налоговую декларацию с подтверждающими документами, иначе налог будет рассчитан по максимуму.

После этих нововведений, если в 2016 году покупатель пойдет на поводу у продавца и квартиру за 5 млн руб. оформит, как будто она стоила 1 млн, занизив реальную цену, в течение 5 лет у покупателя возникает риск уплаты налога «за того парня» — поскольку его доход будет определяться как 70 % от кадастровой стоимости, а вычет будет применен минимальный — тот, который указан в договоре купли-продажи. Ты помог продавцу сэкономить на налогах и фактически перетащил на себя это бремя.

Путаница будет возникать из-за того, что кадастровая стоимость квартиры может быть определена неправильно — не там запятую поставили, и вместо 1,5 млн квартира стоит уже 15 млн, а, например, ряд готовых квартир в новостройках на ул. Петухова, 95 почему-то имеет кадастровую стоимость 80–90 тыс. руб. Из-за подобных ошибок людям наверняка придется обжаловать в судах кадастровую стоимость своих квартир.

Налоги в целом вырастут, потому что за 5 лет цены на квартиры могут реально вырасти в силу естественных инфляционных процессов. Ты денег не заработал, но государство считает, что номинально у тебя стало их больше, ты «нажился на инфляции», а значит, заплати налог.

В борьбе со спекуляциями на новостройках нововведения не помогут. Как вариант — инвесторы будут не занижать при продаже, а завышать стоимость квартир при заключении договора, чтобы уйти от налогов. Продажи у застройщиков сейчас идут туго, и они наверняка будут готовы к завышению цены в договоре, если человек им скажет: «Слушай, мне квартиру потом продавать, давай укажем, что я потратил больше».

Законы часто пишут, не просчитывая на 10 шагов вперед. Реальная правоприменительная практика возникает тогда, когда бизнесмены сидят и смотрят свои деньги. И они придумывают, как оптимизировать свои бизнес-процессы, чтобы не было негативных последствий от гениальных решений, принятых наверху. Новый закон о налогах в итоге осложнит жизнь простым гражданам, которые столкнутся с тем, что им придется оспаривать кадастровую стоимость своей квартиры и ждать 5 лет, чтобы продать первую маленькую квартиру и купить новую побольше.

Александр Чернокульский, президент Новосибирской Ассоциации Риэлтеров, директор агентства недвижимости «Жилфонд»
Фото ru.wikipedia.org