Поделиться
Российские строители придумали множество способов обхода закона, который регулирует продажу квартир в новостройках. По 214-ФЗ принимать деньги можно только после регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. То есть порядок должен быть такой: покупатель и застройщик подписывают договор, сдают его на регистрацию и только после регистрации договор вступает в силу и застройщик принимает деньги. Это единственный законный способ продать квартиру в строящемся доме. Но часть застройщиков охотно примут от вас деньги до регистрации договора, что противоречит закону.
Чаще всего деньги принимают либо через продажу векселя, либо через договор займа. Чтобы застройщика не поймали за неправомерное привлечение средств, договор может оформляться не от застройщика, а от аффилированной компании. Довольно часто квартиры в новостройках продают по «предварительному договору» — он, как правило, идет в связке с векселем или договором займа. Это — прямой обход закона.
Обычно предварительный договор заключается в том случае, если ДДУ заключать еще нельзя — не получено разрешение на строительство. И застройщики начинают манипуляции — говорят, что они заботятся о клиентах, дают им возможность купить дешевле: «Потом, когда разрешение получим, будем за другие деньги продавать». Хорошо, если застройщик добросовестный, но есть объективные бюрократические причины с задержкой получения разрешения на строительство — и поэтому заключается предварительный договор.
Поделиться
До момента регистрации ДДУ в Росреестре у покупателя новостройки есть реальная возможность остаться без денег навсегда — ни вексель, ни договор займа не гарантируют получение квартиры. Ты их просто занял какому-то юрлицу, не обязательно застройщику, возможно какому-то третьему лицу. Если же заключен ДДУ, есть хотя бы иллюзорная возможность потом что-то предъявить.
Еще один рискованный способ покупки квартиры — у подрядной организации. За стройматериалы или работы застройщик рассчитывается квартирами, причем зачастую надлежащим образом оформление не производится. Покупатель вносит деньги в кассу подрядчика, ДДУ оформляется на покупателя. В этом случае, если подрядчик не выполнит свои обязательства перед застройщиком, квартира может просто не достаться покупателю — ДДУ хоть и оформлен, но не оплачен.
И наконец, для особо рисковых покупателей создаются жилищно-строительные кооперативы. Ведь что такое ЖСК? Федя с Леной собрались построить дом, скинулись деньгами, а дом не построили. Кому можно предъявить претензии? Только друг другу. Зачастую при вступлении в ЖСК член кооператива должен выдать доверенность на определенное лицо. В результате любое решение кооператива может быть принято без участия инвесторов. В этой схеме обмануть инвесторов очень легко, и закон будет не на их стороне.
Отдельную категорию занимают многоквартирные дома малоэтажные, замаскированные под индивидуальный жилой дом. При строительстве такого дома не проводится экспертиза — поэтому нет никаких гарантий, что дом не рухнет, что электрических и тепловых мощностей будет достаточно. А по документам квартиры в этом доме продаются как «доля в праве», «часть жилого дома» или просто «жилое помещение».
Самый правильный способ покупки квартиры в новостройке — это заключать договор долевого участия и оплачивать его либо только после того, как договор зарегистрирован в Росреестре, либо через аккредитив в надежном банке.
Александр Чернокульский, президент Новосибирской Ассоциации Риэлтеров, директор агентства недвижимости «Жилфонд»
Фото depositphotos.com
