«Застройщики столкнулись с реальной проблемой»

Строительный рынок региона — одна из немногих отраслей, где осталось, что делить. Он развивается достаточно динамично, и хотя спрос на новостройки падает, общий объем продаж впечатляет. За три квартала 2015 года только по договорам долевого участия (ДДУ) было продано свыше 28 тыс. квартир, а годовой оборот составит 45–50 млрд руб. «живых» денег. И сегодня идет нешуточная борьба за контроль над строительным рынком. Застройщики просто не успевают реагировать на новые и новые инициативы от всех ветвей власти. Все предложения проходят под лозунгом: «Защитим интересы дольщиков», но мне кажется, что «кавалерийским наскоком» данную проблему не решить.

С 1 октября 2015 года для страхования ДДУ к страховщикам предъявляются дополнительные требования — наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд руб., в том числе уставного капитала — не менее 120 млн руб. В списке ЦБ от 15 октября 2015 года 19 страховых компаний, соответствующих этим требованиям, на 1 октября их было 16, а в начале года — более 40.

Каковы же результаты? По экспертной оценке, застраховано около четверти ДДУ в стране, за год страховые компании собрали сумму в пределах 5 млрд руб., взяв на себя рисков на 685 млрд руб. Все компании, допущенные к страхованию ДДУ, не смогут вернуть вложенные средства даже 4 % дольщиков. Не случайно топовые страховые компании в этот бизнес не пошли из-за его непрозрачности. Они считают, что на сегодня есть только имитация контроля за застройщиками, и никто не мешает им использовать деньги дольщиков нецелевым образом.

Подавляющая часть экспертов сходится во мнении, что страховой взнос и в 0,4 % (самый распространенный до 1 октября), и в 1,5 % (который страховщики объявляют сегодня) — фикция и не гарантирует дольщикам возврат денег при банкротстве застройщика. А вот негативные последствия от этого новшества могут спровоцировать конкретные банкротства. В Новосибирске с 1 октября многие застройщики столкнулись с реальной проблемой оформления ДДУ. Остановка продаж приведет к замораживанию строительства и средств, которые уже вложены в объект. Это приведет к срыву сроков ввода и приличным штрафам по 214-ФЗ, а если строительство остановить на 7–12 месяцев, то может последовать и реальное банкротство застройщика. А какой аргумент мы даем прохиндеям от строительства: «Все шло здорово, но виноваты страховщики».

Рассматриваются еще два варианта защиты дольщиков: первый — отменить ДДУ, поручить контроль банкам через введение эскроу-счетов, на которые могут поступать средства дольщиков. Что, на мой взгляд, убьет строительную отрасль. Второй — ужесточить требование к застройщикам, согласно которому минимальный размер собственного капитала должен быть не менее 1 млрд руб.

И как квинтэссенцию мудрости наших законодателей я бы отметил инициативу Минстроя, который предлагает ввести в России обязательное страхование дольщиков на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости. Как рассказал депутат Госдумы Александр Хинштейн газете «КоммерсантЪ», Минстрой подготовил поправки к закону «Об участии в долевом строительстве», одна из них — дольщики обязаны самостоятельно страховать риски недостроя купленного жилья.

Если покупатель сам за свои деньги будет оформлять страховку, то зачем было сказано столько громких слов и для чего подарили 5 млрд руб. исчезнувшим страховым компаниям. Спешу успокоить потенциальных дольщиков: значительная часть застройщиков уже решила проблему страхования. Сейчас на нашем рынке работает уже 5 компаний из числа получивших лицензию, 3 из них имеют офисы непосредственно в городе. В любом случае большая часть застройщиков останется на рынке, и покупателям будет из чего выбирать. Но в свете последних инициатив правительства цена ошибки полностью ляжет на плечи покупателя.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото автора