«В трех домах от нас живет заместитель министра»

Если есть в мире еще какая-то страна, которую новосибирцы любят так же горячо, как Таиланд, то это Чехия. Поиск авиабилетов в Прагу регулярно входит в топ самых популярных запросов интернет-поисковика Aviasales. Вернувшись из столицы Чехии, новосибирцы начинают мечтать о переезде. Так случилось с Еленой и Сергеем Ерушиными, которые влюбились в Прагу с первого взгляда, а через год переехали и открыли там свое агентство недвижимости czech-immo.eu. Уже 10 лет они помогают другим людям найти дом в Чехии. Директор агентства Елена Ерушина рассказала НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ о том, сколько стоят пражские квартиры, чем они отличаются от новосибирских и помогает ли собственная недвижимость получить вид на жительство.

Если новосибирец продаст свою квартиру, хватит ли ему на жилье в Праге? Или сначала нужно подкопить/настраиваться на ипотеку?

Давайте посмотрим на цифры. В октябре 2015-го средняя цена кв. м в Новосибирске составила около 1000 евро, в Праге — около 2300 евро. При этом в Праге, как и в Новосибирске, наблюдается существенная дифференциация в цене квадратного метра между районами. Например, если в Праге-1 1 кв. м обойдется в среднем в 4400 евро, то в отдаленных районах Праги-9 — менее чем в 1900 евро. Иными словами — продав «трешку» на Урицкого, вы уютно устроитесь в «двушке» в 20–25 минутах на метро от центра Праги.

За сколько можно купить простую однокомнатную, «двушку», «трешку»? Какова минимальная цена своего дома?

Такие квартиры относятся к категории n+kk, где n — количество комнат, в одной из которых расположен kk — kuchynsky kout, или, по-русски, кухонный уголок. Поэтому чешская «двушка» — это квартира из двух комнат, в одной из которых имеется кухонный уголок или кухонная линия. А 1+kk — правильно, это и кухня, и столовая, и гостиная, и спальня. Такую квартиру площадью 23–25 кв. м в районе средней удаленности можно найти за 45–50 тыс. евро.

То, что в России называют «однушкой», по-чешски означает 1+1, т.е. квартира из одной комнаты и кухни (в большинстве случаев 6–7 кв. м). Соответственно классическая российская «двушка» — это по-чешски 2+1, «трешка» — 3+1 и т.д. Примерные цены квартир в районах средней удаленности (20–25 минут от центра Праги): 1+1 — от 60 тыс. евро, 2+kk — от 70 тыс., 2+1 — от 83 тыс., 3+kk — от 90 тыс., 3+1 — от 100 тыс. евро. Я привожу минимальные цены на квартиры в панельных домах, в 90 % случаев требующих небольшого ремонта. «Кирпич» и новостройки стоят дороже.

Что касается домов, то цены на них стартуют от 150 тыс. евро в 30 минутах на машине от Праги и от 300 тыс. евро в среднеудаленных районах города. Вилла в респектабельном «вилловом» районе Праги будет стоить от 800 тыс. евро + ремонт.

Сколько стоят самые дешевые квартиры в центре?

Центр в Праге, как и в любой европейской столице, — понятие растяжимое. Есть туристический центр, который никогда не спит, где мало магазинов, но много ресторанов и кафе, где ежедневно перемещаются десятки тысяч туристов. В таком центре не очень комфортно жить на постоянной основе, квартиры здесь в основном сдаются внаем. Поэтому стоимость жилья в этих районах определяется уровнем цен на посуточную аренду апартаментов. Квартира 2+1 площадью порядка 60 кв. м в Праге-1 обойдется от 275 тыс. евро.

Есть в Праге и так называемый «тихий центр» — например, знаменитые пражские, или Королевские Винограды. Этот район расположен рядом с центром, но здесь тихо, зелено и уютно, мало туристов, много милых кофеен и стильных пабов. Цена такой же квартиры на Виноградах составит от 170 тыс. евро.

На какие районы делится Прага? Где жить престижно, а где лучше поселиться с семьей, какие районы считаются хорошими, а какие — не очень?

Прага делится на 10 основных районов, некоторые из которых в свою очередь имеют дополнительное внутреннее деление. Если рассматривать сегмент квартир middle-up, то семье я бы порекомендовала селиться в таких районах, как так называемый «верхний» Жижков, частично Нусле, Михле, Вршовице, Малешице. Более бюджетное жилье — главным образом из-за его большей удаленности от центра — рекомендую выбирать Йинонице, Панкраце, Стодулки, Глоубетин или Страшнице. Надо отметить, что наиболее удобны для жилья так называемые сидлиште — микрорайоны. Несмотря на преимущественно панельную застройку, они отличаются развитой инфраструктурой: в пешей доступности вы здесь всегда найдете школу, детсад, спортивный центр, поликлинику, торговый комплекс. Да и само качество панельного жилья нельзя сравнить с привычным нам: пластиковые прозрачные входные двери в подъездах, лифты Kone и Schindler, линолеум в местах общего пользования, горшки с зеленью и исключительная чистота в любое время года.

Наоборот, не рекомендую селиться в «нижнем» Жижкове, в некоторых частях Смихова, Карлина и района Либень. В этих районах довольно высок процент цыганского населения.

Однако следует отметить, что за последний год, в связи с ростом аренды социального жилья, количество цыган в Праге стремительно сокращается. На сегодня, согласно официальной статистике, их здесь осталось не более 15 тыс. Но потребуется некоторое время, чтобы уровень комфорта проживания в перечисленных районах подтянулся до среднепражского.

Пражские квартиры и дома чем-то отличаются от новосибирских? Удивляло ли вас что-то в быту чехов?

Об интересных особенностях можно рассказать на примере новостроек. Новые дома в Праге крайне редко строят выше 5-6 этажей. Чехи говорят, что им надоело жить в панельных многоэтажках — по-чешски «панелаки», — поэтому теперь они строят в основном малоэтажные дома. Любой новый жилой комплекс сдают только с полной инфраструктурой — газоны, деревья, детские площадки, искусственные пруды, песчаные дорожки и т.д. Вообще, большинство новостроек — это оригинальные архитектурные проекты со своим лицом и стилем, безликие коробки здесь не строят, потому что в них не будут покупать квартиры.

Многие новостройки можно финансировать по системе «20+80», т.е. после подписания договора покупатель вносит 15–20% стоимости, а остальное — уже после сдачи дома. При этом цена фиксируется с момента подписания договора о резервации и в течение строительства не может повышаться.

Согласно строительным требованиям, начиная с квартир 2+кк каждая квартира в новостройке должна иметь собственную парковку — чаще всего в цокольном этаже. Во многих новых проектах квартирам 3+кк и более полагается две парковки.

Квартиры в новостройках сдаются только в состоянии под ключ. Достаточно развесить светильники и гардины, расставить мебель — и можно въезжать. При этом покупатель в процессе строительства может выбрать отделочные материалы и оборудование из нескольких вариантов, включенных в стоимость квартиры. Также в процессе строительства можно перенести или убрать ненесущие стены, поменять разводку электричества и воды — в общем, сделать будущую квартиру такой, какой хочется.

Если говорить о домах — в первую очередь бросается в глаза, что здесь редко ставят заборы. Даже там, где они есть, — это чаще всего сетка-рабица. Да и вокруг самих коттеджных поселков не существует заборов, ограждений, шлагбаумов.

Особенностью Чехии является то, что здесь очень многочисленный средний класс и социальное расслоение не очень заметно. Например, в нашем поселке живут врачи, инженеры, послы. В трех домах от нас живет заместитель министра, а напротив нашего дома — большое поле, владеет которым наша почтальонша.

Главное, что удивляет в быту чехов, — это практически полное отсутствие стремления продемонстрировать свой достаток. По внешнему виду человека трудно понять — перед вами учитель или миллионер. Почти не увидишь шуб, дорогих украшений — в основном практичные смесовые ткани и рюкзаки. На улицах вы нечасто встретите дорогую машину, при этом на дороге все очень корректны и уважительны. А еще здесь бросается в глаза отсутствие агрессии в любых проявлениях, и быстро привыкаешь к ощущению безопасности.

Расскажите о ценах на аренду, ведь не каждый может решиться сразу покупать жилье.

Цены на аренду менее дифференцированы, чем цены на квартиры. Если вы не ищете квартиру в самом центре Праги или на Виноградах, то хорошая 2-комнатная квартира обойдется от 500–550 евро в месяц, 3-комнатная — от 650 евро, в зависимости от удаленности от центра. Названные суммы уже включают коммунальные платежи и электричество.

Дают ли русским ипотеку? На каких условиях?

Для чешского банка, рассматривающего заявление на ипотеку, не важна ваша национальность. Ключевые условия — это наличие у иностранца статуса в Чехии (ВНЖ, ПМЖ) и подтверждение постоянных доходов в Чехии — как минимум за последние 6 месяцев. Если вы отвечаете этим двум требованиям, вы можете рассчитывать на ипотеку на общих условиях. Средняя ставка, по которой сегодня в Чехии выдаются ипотечные кредиты, составляет 2,11 % годовых.

Однако большинство наших соотечественников не имеют статуса и постоянных доходов в Чехии. В этих условиях, к сожалению, не приходится рассчитывать на ипотеку от рядового чешского банка. Бывают исключения, но о них лучше говорить отдельно. Поэтому все предложения типа «ипотека под 3 % годовых для россиян без предъявления доходов в Чехии» — это либо прямой обман, либо полуправда. Реально же — единственным банком, дающим ипотеку таким клиентам, является чешский Сбербанк. Правда, процент по ипотеке будет несколько выше — 5,49 % годовых. Вы подаете заявление в чешский Сбербанк и предоставляете подтверждение о доходах из России, документы отправляются в российский Сбербанк, который проверяет вашу состоятельность (наличие других кредитов, долгов и т.д.), и в случае положительного решения чешский Сбербанк выдает вам кредит в чешских кронах.

Сколько стоит содержание жилья? Дороже или дешевле коммунальные услуги?

Разумеется, не следует ожидать, что коммунальные услуги в Чехии будут дешевле, чем в России. Ведь страна пользуется российским газом, закупает российские нефтепродукты… Содержание двухкомнатной квартиры обойдется в 130–160 евро/мес. + электричество из расчета примерно 20 евро на человека. Самой существенной составляющей квартплаты является отопление (помните отказ от отдельной кухни?). Поэтому многие чехи, например, уходя утром на работу, отключают отопление, а вечером включают. Зимой температура в квартире редко поднимается выше 19–20 градусов. Как и в остальных европейских странах, чехи просто потеплее одеваются.

Придется ли покупателю платить какие-то налоги? А в дальнейшем, как собственнику?

При покупке недвижимости вы не платите никаких налогов, несете только обязательные расходы на юридическое оформление.

Став собственником, вы будете платить ежегодный налог на недвижимость. В Праге он самый высокий в Чехии и составляет до 0,6 евро/кв. м в год. Если же вы решите продать недвижимость, то будете должны заплатить государству 4 % от ее стоимости.

При этом снижение официальной цены квартиры в договоре не поможет — если цена очевидно ниже рыночной, тогда ее рассчитают по таблицам в налоговой, и она будет существенно выше реальной.

Сколько платят риэлторам и юристам за оформление сделки?

В среднем это 3–5 % от стоимости приобретаемой недвижимости (включая юридическое оформление) за весь процесс — от подачи заявки на поиск недвижимости до вручения покупателю ключа от квартиры или дома вместе с выпиской из кадастра недвижимости.

Можно ли после покупки недвижимости рассчитывать на вид на жительство или гражданство?

Покупка жилой недвижимости дает ее владельцу две преференции. Первая — он и члены его семьи получают право на шенгенскую мультивизу (до 90 дней пребывания в Шенгенской зоне в течение полугода). Вторая — будучи владельцем жилой недвижимости, он может предоставить подтверждение о проживании своим родственникам или знакомым, подающим заявление на шенгенскую визу, и поэтому им не придется предъявлять бронь отеля. Что касается получения ВНЖ и в дальнейшем гражданства, то основанием для этого при некоторых дополнительных условиях может стать владение только коммерческой недвижимостью (считайте — бизнесом) в Чехии. Этим типом недвижимости мы тоже занимаемся, но это сама по себе большая тема и скорее предмет для отдельного обсуждения.

Легко ли там устроиться русскому человеку? Кто, по вашим наблюдениям, переезжает из России/Сибири в Прагу?

Это довольно трудный вопрос. Вы понимаете, здесь сложно обобщать, у каждого ведь свой взгляд на жизнь. Мы, например, наблюдали случаи, когда люди возвращались из Чехии в Россию просто потому, что здесь «некуда надеть свое золото», что «эти чехи даже не носят кожаных перчаток». С другой стороны, наши друзья, приехавшие в Прагу с 2 тыс. долл, доказали, что здесь, как и в России, можно работать по специальности — он журналист, а она врач. Да, вначале им было нелегко, но они добились своего. Поэтому, думаю, устроиться здесь может тот, кто готов к переменам, кто не держится за статус, который он имел в России — здесь ваши прошлые заслуги никого не интересуют и не дают никаких бонусов. Апломб и пафос, свойственный некоторым нашим соотечественникам, только мешают интегрироваться в местную среду. А переезд — это всегда стресс: для кого-то с Затулинки на сад Кирова, а кому-то из Новосибирска в Прагу. Каждый сам делает свой выбор.

Елена Гурьянова
Фото Стаса Соколова (1), предоставлены Еленой Ерушиной (2, 3)