Квартира с последствиями

Одно из очевидных последствий кризиса — рост числа мошеннических схем при продаже недвижимости, считают эксперты. Жилье становится менее доступным, но потребность в нем не отпадает, и многие в попытке сэкономить попадают в долгострой или суд, в котором оспаривается право собственности. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнала, чего следует опасаться покупателям квартир.

Продали одну квартиру дважды

Одна из главных опасностей, которые подстерегали покупателей строящихся квартир еще в начале «нулевых», — двойные продажи. С введением закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) эта проблема сошла на нет: повторно продать квартиру, договор на которую в соответствии с законом зарегистрирован в Росреестре, невозможно.

«Проблема в том, что реестр членов ЖСК ведет сам застройщик, и здесь вполне можно опасаться двойных продаж», — предостерегает руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. Кроме того, в кооперативе нет одного ответственного за строительство, и в случае срыва сроков некого привлечь к ответственности. Прежде чем ввязываться в авантюру с ЖСК, нужно как минимум внимательно изучить всю документацию о нем.

Как бы договор

Другая распространенная схема — предварительный договор долевого участия, его застройщик предложит заключить в том случае, если у него не все в порядке с документами, считает директор юридического агентства «Право и недвижимость» Григорий Нефедев.

Застройщик может заверить покупателя, что полноценный договор долевого участия будет заключен, когда он разберется с документами или даже закончит строительство. «Но у нас год-два строят, а потом оказывается, что строительная организация становится неплатежеспособной, — говорит юрист. —

В этом случае даже необязательно проводить банкротство, они просто прекращают существование. У ООО уставной капитал обычно составляет 10 тыс. руб. — попробуй что-то взыскать с них».

Переуступили непостроенное

Самый надежный из сомнительных путей покупки строящейся квартиры — переуступка права требования, поскольку так или иначе договор регистрируется в Росреестре. Но существует два варианта переуступки — от застройщика и с уведомлением застройщика, и пользоваться вторым Григорий Якобсон не рекомендует. «Если продавец настаивает на уведомительном порядке, возможно, есть какая-то проблема. Я бы таким порядком не рисковал», — предостерегает он.

По мнению Григория Нефедева, лучше договора долевого участия пока схемы не придумано, но в Новосибирске достаточно много домов, которые так и не были сданы, хотя продавались законными путями. Эксперты советуют покупателям новостроек внимательно изучать документацию: учредительные и уставные документы, разрешение на строительство, генплан, поэтажные планы будущего дома, а главное — результаты аудиторской проверки, которые должны говорить о финансовой состоятельности застройщика. Все эти документы законопослушный застройщик должен предоставить по первому требованию, если же нет — лучше не рисковать и не покупать у такой компании квартиру.

Поддельные документы

Схемы мошенничества на вторичном рынке разнообразнее, хотя эксперты признают его более надежным — все-таки покупатель здесь имеет дело с уже зарегистрированным правом собственности. Григорий Нефедев признался, что в его практике бывали случаи, когда после смерти бывшего собственника проданной квартиры всплывали какие-то дарственные, но такие случаи очень редки. Между тем, практикуются и, казалось бы, сложные обманные схемы: совсем недавно арендатор квартиры в «Европейском Береге» по поддельному свидетельству о собственности эту квартиру продавал.

Юристы рекомендуют перепроверять все, и если есть малейшие сомнения — заказать справку из ЕГРП, в которой будут указаны не только точные сведения о владельце квартиры, но и данные о возможных обременениях, например об ипотечном.

Продажа без ведома супруга

Но есть обременения, проверить которые нельзя, — в частности, это касается отсутствия согласия супруга на продажу квартиры, приобретенной в браке. Более того, рассказал директор департамента жилой недвижимости агентства «Квадротека» Владимир Вольперт, узнать о том, что квартира приобретена в браке, можно не всегда — иногда после смены паспорта супруги не заполняют нужные страницы, а допуска к такого рода сведениям нет даже у юристов. «С точки зрения закона вполне возможно, что это приведет к спору между бывшими или настоящими супругами, — говорит эксперт. — Для клиента неприятные последствия будут в участии в этих спорах в качестве третьего лица». Чтобы не оказаться «меж двух огней», стоит попросить у продавца заявление о том, что квартира приобретена не в браке, или заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Зэк в подарок

Нередки также случаи продажи квартир с зарегистрированными в них недееспособными людьми, детьми-сиротами или заключенными. Но это, считает Владимир Вольперт, в большей степени не юридическая, а судебная практика. В таких случаях нужно проводить полную проверку, и сделать это самостоятельно, без привлечения юристов, будет сложно — максимум, чем может пользоваться покупатель, это условно открытые источники, такие как ЕГРП и домовые книги.

Сбежал с задатком

Наконец, мошенник может заработать, имея полное право продавать квартиру: в практике риэлторов отмечались случаи, когда продавец получал задаток, срывал сделку, а деньги неудачливому покупателю не возвращались.

Чтобы такой ситуации избежать, можно обратиться в банк и арендовать ячейку с определенными условиями.

В этом случае, объясняет Владимир Вольперт, составляется трехсторонний договор, согласно которому третья сторона, т.е. банк, может выдать хранящийся в ячейке задаток одной из сторон без согласия другой, если условия заключенного между продавцом и покупателем предварительного договора не будут исполнены.

По единодушному мнению экспертов, рынок недвижимости — один из тех, что находятся в зоне особого внимания криминальных элементов. При этом они не исключили, что портрет мошенников с развитием технологий в скором будущем может измениться. При этом, по наблюдениям Григория Якобсона, во время кризисов количество аферистов в этой сфере возрастает, так что при покупке квартиры нужно быть особенно внимательным.

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com