Поделиться
Правительство обозначило курс на долговременную поддержку строительной отрасли, анонсировав ипотеку на новостройки под 12 % годовых, что на 2 % ниже ключевой ставки ЦБ РФ. Эта мера перевернула уже сложившееся представление об ипотеке с ног на голову. Раньше человек ждал, когда дом введут в эксплуатацию, чтобы переоформить кредит на готовое жилье уже по более низкой ставке. Инвесторы, имеющие наличные деньги, «ломали» цены застройщикам средней степени надежности на начальных этапах строительства, поскольку ипотеку под стройку было получить сложно, да и дорого. Сегодня строители получили карт-бланш, и очень важно, насколько эффективно они смогут этим воспользоваться.
В чем суть нового подхода к ипотеке? Потенциальный покупатель при ипотеке на 15 лет переплачивает за готовое жилье порядка 48 % от суммы кредита. Если учесть, что новостройка дешевле квартиры в новом доме еще на 15–20 %, а арендная плата за съемное жилье составляет 6–8 % в год, то покупка вторичного жилья в кредит становится бессмысленной. На готовые квартиры, на надежный актив, банки дают ипотеку дороже, чем под новостройки на стадии котлована. С точки зрения рыночной экономики это абсурд.
Что дает ипотека с государственной поддержкой строителям:
1. Автоматически отсекаются все спекулянты и спекулянты поневоле из числа физических лиц. Отдельные люди приобрели квартиру с целью дальнейшей перепродажи, их считают основными виновниками высоких цен на недвижимость. Другие купили новостройки для «обналичивания» материнского капитала или получения губернаторской субсидии. Сегодня ни те, ни другие не смогут составить конкуренцию застройщику, если квартира покупается по ипотеке.
Поделиться
2. Деньги пойдут напрямую застройщикам, сегодня это единственный вариант получить дешевую ипотеку.
3. Повысится спрос на новостройки за счет клиентов из рынка вторичного жилья.
В чем выигрыш Правительства РФ:
1. Сделки по новостройкам резко «побелеют», поскольку ипотеку можно получить только на квартиры, продающиеся по договорам долевого участия.
2. Деньги, потраченные на поддержку ипотеки, вернутся обратно в виде налогов. Строительство — это отрасль-мультипликатор, каждый рубль, вложенный в строительство, дает 10 рублей в сопутствующих отраслях.
3. Правительство выполнит одну из своих главных миссий, поддержку реальной экономики. Банки получат новых клиентов как из числа покупателей новостроек, так и из строителей. Кроме того, банки, если начнут раздавать кредиты без должной проверки застройщиков на состоятельность, могут спровоцировать резкий рост доли «плохих» кредитов по ипотеке. Максимальная выгода будет у банков-лидеров, так как доступ к ипотеке с господдержкой получат далеко не все.
Что получит обычный человек при покупке новостройки? Возможность купить квартиру в ипотеку с суммарной переплатой за 15 лет 116 % к размеру первоначального кредита вместо переплаты 164 % по вторичному жилью. Если сравнивать с минимальной ипотекой прошлого года, то переплата выросла с 93,5 до 116 %, но с учетом роста инфляции — это практически паритет.
Что делать застройщикам? В зародыше подавить желание резко поднять цену, пользуясь ситуацией, спрос и так не поднимется до прежнего уровня. Давать дополнительные преференции от застройщика на время строительства, по этому пути уже пошли «Сибакадемстрой» и «Первый строительный фонд», остальные лидеры тоже подтянутся. Застройщики не смогут существенно поднять цену, предложение превышает спрос.
Что делать покупателям новостроек? Пользоваться моментом и ни в коем случае не гнаться за дешевизной: попадете в долгострой — потеряете всё. Что делать покупателям готового жилья? Не торопиться, дешевле снимать квартиру и копить деньги, положив на депозит в надежный банк. Рост (коррекция вниз) цен на вторичное жилье будет ниже процента по депозиту. И для всех участников рынка на первое место выходит вопрос: достроят дом вовремя или нет.
Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото автора
