Битва за окраины

Небольшое помещение на первом этаже панельной девятиэтажки на Юго-Западном жилмассиве вызвало настоящий ажиотаж со стороны крупнейших новосибирских рантье. В ходе аукциона цена магазина, который арендует сеть «Ярче!», поднялась на 40 %, до 27,7 млн руб. Эксперты считают, что мэрии повезло — они продали помещение магазина на треть выше среднерыночной цены. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выясняла, в чем причина феноменального интереса предпринимателей, что с магазином сделает новый владелец и какие спальные районы наиболее прибыльны для ритейлеров.

Почуяли выгоду

Муниципальный аукцион по продаже помещения магазина площадью 220 кв. м по ул. Троллейной, 146 состоялся 4 марта. В торгах участвовали трое — томский предприниматель Константин Сигитов, директор новосибирского ООО «Сателит» и девелопер одного из ТЦ на барахолке Дмитрий Башмаков и представитель сети «Мария-Ра». Начальная цена лота составляла 19,8 млн руб. Первым, на отметке в 21,8 млн руб., из борьбы выбыл Дмитрий Башмаков. Оставшиеся продолжили борьбу, и через 8 раундов цена взлетела до 27,7 млн руб., превысив начальную цену почти на 40 %. Победителем стал Константин Сигитов.

Справка: «Мария-Ра» — региональная продуктовая сеть. Владелец — алтайский предприниматель Александр Ракшин. Дмитрий Башмаков — новосибирский предприниматель, девелопер ТЦ «Восток» на Гусинобродском рынке. Константин Сигитов в «СПАРК-Интерфакс» значится как «индивидуальный предприниматель», зарегистрирован в администрации города Северска Томской области; в Новосибирске он является совладельцем торговых центров «Вереница» на ул. Дуси Ковальчук и на Плехановском жилмассиве, помещений на Красном пр., 157 и 159, бывшего ЖУМа на ул. Ленина и др.

Магазин, выставленный на аукцион, находится в конце ул. Троллейной, на Юго-Западном жилмассиве, пристроен к унылой панельной девятиэтажке. На первый взгляд, место для магазина не лучшее: дом расположен в безнадежной глубине квартала, от ул. Троллейной его отделяют 480 м, от Связистов — 600. До ближайшего конкурента, магазина «Купеческая лавка» по ул. 9-й Гвардейской Дивизии — 500 м. Правда, судя по отзывам на «Флампе» (сервис для отзывов о компаниях, интегрированный в справочник 2ГИС. — Я.Я.), покупать в «Купеческой лавке» нечего: «Ценников нет, ночью торгуют водкой с наценкой».

Дмитрий Башмаков объяснил свое участие в аукционе поисками помещения для развития его розничной сети «Кега» (ассортимент — рыба и закуски, пиво). Предприниматель вышел из торгов буквально на втором шаге. Свое решение Башмаков объяснил нежеланием нести существенные дополнительные затраты накануне старта нового проекта «в сфере производства», в который он намерен вложить свободные средства.

Дорогая окраина

«Отличная сделка для муниципалитета — магазин продан на треть выше среднерыночной цены!» — подчеркивает директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее наблюдениям, на вторичном рынке Новосибирска аналогичные помещения продаются по цене не более чем 90–100 тыс. руб. за кв. м.

«Победитель переплатил, — убеждена она. — Возможно, сказалась азартная атмосфера аукциона, в результате участники взвинтили цену почти до 130 тыс. руб. за кв. м».

Вернуть вложенные деньги Сигитов сможет не ранее чем через 10–12 лет, сдав помещение в аренду по 1 тыс. руб. за кв. м в месяц, подсчитала Ермолаева. С точки зрения продуктового оператора, по ее мнению, помещение «просто отличное», поскольку отличается высоким покупательским трафиком. В дальнейшем, по ее предположению, трафик может увеличиться, ведь рядом на ул. Связистов строится новый жилой микрорайон «Солнечный берег», а вместе с трафиком может вырасти и ставка аренды.

Меньше 6000 жителей не предлагать

«Случается, что помещения, которые расположены не на первой линии, а безнадежно в глубине жилмассива, вдруг оказываются популярными у местных жителей. При ближайшем рассмотрении выясняется, что за покупками больше пойти некуда», — объясняет брокер по коммерческой недвижимости Александр Назаров. Есть и еще один маркер, который безошибочно позволяет судить о перспективности того или иного помещения, выставленного на аукцион — это участие Дмитрия Башмакова, поделился риэлтор. «Он один из самых активных инвесторов на местном рынке, у него отличный нюх на инвестиционно привлекательные площади. Не раз наблюдал, как Башмаков покупал объект так себе, делал реконцепцию и получал высокодоходный арендный бизнес», — аргументирует эксперт.

Продуктовая розница проявляет наибольший интерес к помещениям, которые расположены в спальных районах с высокой плотностью, рассказывает Ермолаева. Можно определить такие микрорайоны даже на глаз — они застроены жилыми высотками, хотя бы советскими 9- и 12-этажками.

В качестве яркого примера эксперт приводит Ботанический жилмассив: «Возьмем ул. Дмитрия Донского, где много 2- и 3-этажных домов. Продуктовые магазины чувствуют себя не лучшим образом. Через каких-то 200 м, на перекрестке ул. Плановая – Нарымская, начинается рай для продуктовых операторов. На крошечном пятачке успешно работают «Горожанка» и «Бахетле», до последнего времени был «Континент вкуса», а также небольшой продуктовый рынок».

Также для продуктовых операторов интересны помещения в строящихся жилмассивах. Одним из топовых микрорайонов, по мнению Елены Ермолаевой, являются «Родники», где успешно работают магазины чуть ли не всех представленных в городе продуктовых сетей — «Холидей», «Мария-Ра», «Ашан», «Лента».

Предприниматель Михаил, подыскивающий помещение для создания продуктового магазина (хлебобулочные изделия, кондитерские) рассказал, что ему интересны варианты на ж/м «Горский», «Весенний» и в других новых крупных микрорайонах.

В строящихся жилмассивах помещения на первых этажах домов массово предлагаются застройщиками к выкупу. В частности, помещения в микрорайоне «Европейский Берег» ООО СП Сибакадемстрой» предлагает по цене 85 тыс. руб. за кв. м. Как пояснила представитель компании Диана Сюткина, сейчас в «Европейском Береге» продано 70 % коммерческих помещений, бьшая часть — еще на стадии строительства. По данным 2ГИС, пока единственным продуктовым магазином является «Сетка в клетку».

«Продуктовые операторы всерьез рассматривают работу в том или ином новом жилмассиве только после того, как количество жителей достигнет хотя бы 6–7 тыс. человек — в этом случае можно говорить об открытии полноценного супермаркета, — отмечает директор по корпоративной репутации ГК НТС Александр Агеев. — Если жителей меньше, то востребованы будут небольшие нишевые заведения — например, пивной бар».

Яна Янушкевич
Фото Александра Ощепкова