«Мины на каждом шагу»

Новостройки в Новосибирске можно купить существенно дешевле, если знать куда идти. Часто с поставщиками стройматериалов и подрядчиками застройщики рассчитываются не живыми деньгами, а квартирами. Получившие жилье по бартеру компании начинают продавать их со скидками, доходящими до 15–20 %. И если на однокомнатной можно сэкономить 200 тыс. руб., то при покупке большой квартиры выгода доходит до полумиллиона. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, как найти квартиру от подрядчиков, на какие выгодные скидки можно рассчитывать и чем опасны такие покупки.

У подрядчиков дешевле

Новосибирские подрядчики торгуют квартирами дешевле, чем застройщики, на 10–15 %. Как отмечает руководитель аналитического центра АН «Квадротека» Татьяна Казакова, в среднем разница составляет 100–500 тыс. руб. в зависимости от размера квартиры. «Скидки могут быть и 30 %, но обычно это значит, что дом «мертвый», — уверен независимый аналитик Сергей Николаев. Этим и отличается текущий кризис от времен 2008 года, когда подрядчики легко могли себе позволить скинуть от цены 30 %.

Как объяснил директор ТД «Черепановский кирпич» Иван Гайгеров, таких значительных скидок они больше не могут себе позволить из-за невысоких цен на стройматериалы: «Если перед началом кризиса 2008 года кирпич стоил 9 руб., то сейчас всего 7, притом что с тех пор всё существенно подорожало и себестоимость производства выросла. Сейчас мы даем скидки от 5 до 10 %, в этой же вилке работают другие поставщики материалов и работ. Если возникнут шикарные условия, это будет означать агонию».

Чтобы найти квартиры от подрядчиков, можно искать крупных поставщиков стройматериалов на сайтах объявлений. Часто такие новостройки продают через агентства недвижимости. По оценке независимого аналитика Сергея Николаева, среди крупных производителей стройматериалов на этом рынке особенно заметны «ЖБИ-2», «Родные стены», ГК «Сибновострой», «Черепановский кирпич».

Сэкономить полмиллиона

Как рассказал коммерческий директор компании «Гектор» (поставщик строительных и отделочных материалов) Владислав Домашенкин, скидки на квартиры «Первого строительного фонда» в их компании составляют 5 %; «Ново-НиколаевскЪ», ЗАО «Строитель», «СтройИнвестПроект» — 10 %; «Уникон-Инвест», ПЦ УПС, ГК НСК — 15 %. В качестве примеров своих скидок «Черепановский кирпич» привел дом на ул. Зыряновская, 57, где «двушку» 65 «квадратов» можно купить на 400 тыс. дешевле, чем у застройщика (по 55 тыс. руб. за кв. м).

На сайте — агрегаторе предложений от подрядчиков подряд4ик.рф корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ присмотрелась к квартирам в центре. На «однешку» от «КМС» на ул. Сибирская скидка вышла смехотворной по сравнению с ценой застройщика — всего 1 тыс. руб. А вот «трешку» 78 «квадратов» в доме возле «Ауры» в ЖК «Европейский» на ул. Военная можно купить на 581,6 тыс. дешевле (но ниже этажом, чем предлагает застройщик) — за 4,999 млн руб.

Как рассказали создатели портала подряд4ик.рф, они стараются не выставлять долгострои и проблемные объекты. Если такие и встречаются, то они ориентированы на профессиональных инвесторов, а клиентов предупреждают о состоянии дел, чтобы те могли взвесить риски и доходность.

По данным подряд4ик.рф, самую большую скидку на «однешку» можно найти на их сайте у компании «Строймастер» в новом доме недалеко от ТРЦ «Сибирский Молл»: цена застройщика — 2,272 млн руб., их цена — 1,840 млн, разница — 432 тыс.

Самую большую скидку подряд4ик.рф предложили для квартиры недалеко от Димитровского моста на ул. Кубановской, 5 от компании «СтройЦентр» — почти 1 млн руб. (цена застройщика — 5,586 млн, цена на сайте-агрегаторе — 4,599 млн). Однако этот дом недавно попал в новости из-за того, что десятки дольщиков не могут получить от подрядчика свои квартиры. По заказу компании «Лауда» дом достраивала компания «СтройЦентр». За это ей должны были отдать по ДДУ 51 квартиру. Но «Лауда» отказалась это делать, потому что генподрядчик пропустил установленный соглашением срок подачи заявлений о зачете работ по ДДУ. Также «Лауду» не полностью устроили выполненные работы. Заложниками конфликта оказались дольщики.

Как отмечает независимый аналитик Сергей Николаев, покупка квартиры у подрядчиков — это самый сложный рынок: «Там мины на каждом шагу. Если ты первый раз сам по себе решил купить у подрядчика квартиру, вероятность того, что ты пролетишь, очень высокая».

Сергей Николаев советует звонить застройщику и спрашивать, а есть ли у этого подрядчика эта квартира, и требовать ДДУ: «Если он тебе показывает вексель, филькину грамоту или расписку от бабы Томы — это всё в топку».

Взяли и растворились

Как объяснил Григорий Якобсон, есть несколько схем оформления таких квартир. В первой продавцом является застройщик, а подрядчик выступает агентом, который ищет покупателя. Квартира при этом оформляется на инвестора, который получает приходно-кассовый ордер напрямую от застройщика. Это один из самых распространенных случаев. Второй вариант — когда застройщик рассчитывается с подрядчиком векселем, стоимость которого зафиксирована за конкретной квартирой. Продажа квартиры в этом случае — это фактически продажа векселя и переуступка права требования на квартиру. Третий вариант — оформленная на подрядную организацию квартира. Это прямой договор долевого участия, при продаже просто происходит уступка права требования от подрядчика.

«Первый вариант опаснее, — считает Григорий Якобсон. — Потому что, если клиент зачисляет деньги не на счет застройщика, а на счет подрядной организации, даже получая приходно-кассовый ордер, в случае приостановки регистрации в юстиции и ощутимых проблем сделка может считаться недействительной либо оспоримой по каким-либо зависящим от отношения застройщика и подрядчика причинам. В Новосибирске в прошлом году был ряд случаев, когда подрядчик получил деньги, а квартира не была оформлена на клиента должным образом».

По словам Татьяны Казаковой, наиболее существенный риск — если квартира «не отработана», т.е. подрядчик не выполнил обязательства по договору подряда.

«Также в случае продажи по векселям и договорам займа придется приобрести несколько седых волос, потому что иногда такие схемы приводят к «растворению» ваших денег.

Но в большинстве случаев, все заканчивается хорошо», — говорит Татьяна Казакова. Аналитик добавила, что, поскольку подрядчикам нужны «живые» деньги, они не слишком любят связываться с ипотекой. Григорий Якобсон обратил внимание на то, что частое применение бартерных схем, когда с подрядчиком рассчитываются квартирами, — негативный индикатор положения дел у застройщика, а в надежных новостройках допустимо только единичное предложение квартир от подрядчиков.

Елена Гурьянова
Фото depositphotos.com