«Спрос упал на 35–40 %»

В феврале на рынке произошло то, что и должно было случиться, — спрос на новостройки просел. Исходя из анализа входных звонков по 12 строительным компаниям (10 из которых в двадцатке лидеров по суммарным итогам за 9 лет), спрос в феврале по сравнению с январем упал на 20–70 %, в среднем на 35–40 %. Это произошло в основном за счет снижения доли ипотечников в 2–3 раза. Исключения составляют компании «Сибакадемстрой» и «Первый строительный фонд» — у первого есть специальная ипотечная ставка, второй внедрил собственную программу частичной компенсации процентов по ипотеке.

Рынок новостроек достаточно инерционен. Сначала снижается количество входящих звонков, через 1,5–2 месяца снижается количество новых договоров долевого участия, а лишь потом, еще через 2–3 месяца, это трансформируется в уменьшение общего объема продаж. Поэтому и сейчас никто из застройщиков (лидеров) не пожаловался на существенное снижение продаж, хотя многие продают квартиры со сдачей во второй половине 2016 года, остальное всё продано.

Сегодня во главе основных строительных компаний Новосибирска стоят все те же руководители-собственники времен кризиса 2008–2010 годов. И они не планируют терять свой бизнес или работать себе в убыток. Их волнует прибыльность, а не показатели ввода жилья по области или его доступность. Как говорится: «Ничего личного, только бизнес». Поэтому ожидания, что застройщики при резком падении спроса скинут цены ниже себестоимости, — это утопия. Дешевле просто подождать до лучших времен.

И яркий пример этому — макроэкономические показатели развития области в 2013 и 2014 годы. За этот период объем ввода жилья вырос на 108 % и 128 % соответственно, а объем строительных работ упал: в 2013 году до 94,4 %, а в 2014-м — до 94,2 %. Застройщики не начали строить огромное количество новых домов, справедливо ожидая падения спроса. Более того, они «накопили жирка». Сегодня в Новосибирске 40–45 тыс. проданных, но не введенных в эксплуатацию квартир. А в кризисном 2009 году было около 8 тыс. непроданных квартир в сданных домах. Строители учли прошлый опыт.

Все застройщики понимают, что если ипотека будет выше 12–13 %, то она бессмысленна для клиента. На стагнирующем рынке выгоднее арендовать квартиру и копить деньги на депозите, чем переплачивать 13 % ежегодно. Если спрос не восстановится, строители пойдут на значительное уменьшение объемов, но, конечно же, в этом не заинтересованы. Поэтому и застройщики, и власти всех уровней, и, особенно, банкиры хотят скорейшей реанимации ипотечных программ. Этот вопрос сейчас рассматривается на всех уровнях и, с большой вероятностью, будет решен.

Теперь о ценах. Они не упали — даже слегка выросли за счет большого количества иногородних покупателей и клиентов из Казахстана. Но значительное уменьшение входных звонков подвигло застройщиков на массовое предоставление рассрочек с фиксированием цены. Резко увеличилась средняя продолжительность сделки, клиенты все тщательно взвешивают, стараются минимизировать риски. В ближайшее время в порядке вещей будет рассрочка до конца строительства, частичная компенсация по ипотеке на период строительства, возможны какие-то скидки при расчете за один день. Но застройщики, которые начнут демпинговать, станут первыми в очередь на банкротство.

Сегодня долларовая составляющая в себестоимости строительства колеблется от 15 % в социальном жилье до 30 % в домах класса «комфорт». Зарплата рабочих тоже будет расти. Поэтому снижение цены может быть очень ограниченным.

По моим прогнозам, до полного решения вопроса с доступной ипотекой падение спроса продолжится. Это приведет к уменьшению объема строительных работ и предложения на рынке. Появится большое количество псевдостроителей, торгующих дешево по серым схемам, надежные застройщики пойдут на долговременную рассрочку и небольшую коррекцию цен. У строительных компаний, работающих только на привлеченных деньгах, повысится вероятность банкротства. В целом 2015 год не будет катастрофическим для застройщиков. Проблемы могут начаться в 2016-м, если не восстановятся цены на нефть и будут ужесточаться санкции.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото предоставлено автором