Сними меня, пожалуйста

Цены на аренду квартир в Новосибирске пошли вниз и останавливаться не планируют. Такое движение по наклонной связано с падением спроса — арендаторы массово срываются с насиженных мест и переезжают к родителям или договариваются с собственниками о снижении ежемесячных платежей. По оценкам агентств недвижимости, сейчас число предложений по аренде значительно превышает количество желающих ими воспользоваться. Самые массовые скопления выставленных арендных студий обнаружились в микрорайонах «Березовое» и «Тулинское». Там хозяева готовы снижать цены до 8 тыс. в месяц, лишь бы только сдать, чтобы хоть как-то платить ипотеку. Выгодны ли оказались инвестиции в дешевое жилье и будут ли пустовать скупленные в декабрьский ажиотаж квартиры, — в материале НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Снижение цен на аренду квартир началось осенью прошлого года. Руководитель отдела вторичного жилья АН «Жилфонд» на ул. Фрунзе, 16 Ирина Вонарха вспоминает, что первые изменения спроса риэлторы почувствовали в октябре 2014 года. С тех пор арендные ставки снизились на 10–12 % — это 2 тыс. руб. в каждом районе по каждому типу жилья.

«В последнем спрос крайне низкий. Там предлагают множество студий с качественным ремонтом и новой мебелью за 10–11 тыс. в месяц. Но их можно снять и за 8, и 9 тыс. руб. в месяц», — уточняет Юлия Грибанова. Одной из причин снижения спроса, а за ним и цены, она считает увеличение количества ипотечных сделок в 2014 году: «Клиенты тогда активно покупали жилье, а потом выставляли его в аренду для покрытия ипотечных платежей. Количество предложений значительно выросло, а платежеспособный спрос снизился, и теперь собственники вынуждены снижать цены, чтобы привлечь арендаторов».

Именно арендаторы оказались в выигрыше, сейчас у них есть возможность снять хорошее жилье в более удобном месте за меньшие деньги, считает Ирина Вонарха. «Цены снизились, и интересные варианты по ранее «кусающейся» цене стали доступнее», — добавляет она. Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков со своей стороны этот факт подтверждает наглядным примером: «Сегодня в нашей базе есть объект в шаговой доступности от Нарымского сквера и станции метро «Красный проспект» за 13 тыс. руб. в месяц». По его словам, тренд снижения стоимости аренды менее всего коснулся VIP-сегмента. «Владельцы дешевых квартир охотно торгуются, в то же время хозяева дорогих апартаментов менее чувствительны к срокам экспозиции и готовы ждать «своего» клиента», — поясняет он, добавляя, что

сегодня средний срок экспозиции объекта недвижимости на рынке аренды вырос до 1 месяца (по словам Юлии Грибановой, в прошлом году на это уходило 2-3 дня), а в VIP-сегменте он может составлять и 3 месяца.

Предложения по аренде есть во всех районах Новосибирска, однако закономерно, что выше всего спрос на дешевые квартиры по линии метро или в частях города с хорошей транспортной доступностью. По словам Ирины Вонарха, цены на аренду варьируются в зависимости от района, качества ремонта, года постройки дома и наличия мебели и бытовой техники: на однокомнатные — в пределах 15–18 тыс. руб., двухкомнатные — 19–25 тыс. руб., трехкомнатные — 26–32 тыс. руб.

«В последнее время наметилась тенденция снимать жилье без мебели: так получается дешевле, и люди предпочитают переезжать с квартиры на квартиру со своей мебелью», — добавляет риэлтор.

По данным «Жилфонда», самые низкие цены на сдаваемое жилье — в Первомайском районе на ул. Березовой, Одоевского, Твардовского. Студии площадью 20 кв. м идут за 8–12 тыс. руб. — как с мебелью, так и без нее. Чуть дороже варианты можно найти в Кировском районе на ул. Виктора Уса и Петухова: однокомнатные за 12–15 тыс. руб. В центре Новосибирска цены на аренду начинаются от 18 тыс. руб. в месяц.

На «Родниках» однокомнатную можно снять за 14–15 тыс. руб., 2-комнатную на Затулинском жилмассиве и в Первомайском районе — за 15 тыс. руб. В центре цены на «двушки» без мебели начинаются от 20 тыс. руб., с мебелью и бытовой техникой — от 25 тыс. руб. Верхняя граница может доходить до 30 тыс. руб. Трехкомнатные сейчас можно снять по цене «двушек». Стоимость аренды квартир в домах повышенной комфортности в Центральном, Октябрьском и Заельцовском районах составляет 25–50 тыс. руб. за однокомнатную. Цены на элитные «трешки» могут доходить до 200 тыс. Один такой VIP-вариант нашелся в ЖК «Солярис» на ул. Романова возле Центрального парка. Риэлтор сообщил, что к обозначенной цене в 180 тыс. руб. арендатору придется заплатить комиссию агентству 50–70 %, а также быть готовым к тому, что его попросят внести внушительный залог.

Высокая конкуренция в сегменте «эконом» заставляет хозяев «двигаться» в цене, теряя 2–3 тыс. в месяц от ожидаемых доходов. Больше всего рисков — у владельцев дешевых студий в «Березовом» и «Тулинском», вложившихся в недвижимость в надежде получать дополнительный доход от ее аренды. Независимый аналитик Сергей Николаев полагает, что дальнейшее снижение стоимости аренды в удаленных микрорайонах вполне возможно.

«Но совсем скоро люди разберутся и поймут, что по сегодняшним ставкам ипотеку брать невыгодно и, учитывая прогноз цен на недвижимость, лучше снимать недорогую квартиру и копить деньги на свою. Так года за три можно накопить 25–40 % от стоимости квартиры», — считает Сергей Николаев.

Насколько выгодны сегодня инвестиции в жилье, показывает исследование аналитического центра компании «Квадротека». По его данным, средний срок окупаемости с учетом коммунальных платежей, которые уплачивает арендодатель (кроме электроэнергии и воды по счетчикам) для студий равен 12,9 года, для однокомнатных квартир — 16,5 лет, для двухкомнатных — 16,7 года, трехкомнатных — 16,2 года.

Лариса Сокольникова
Фото depositphotos.com