«Квартира меняется вместе с работой»

Обычно нам представляется, что квартиры в аренду сдают те, кому она досталась от бабушки, или состоятельные новосибирцы, которые на этом зарабатывают. Но на самом деле есть и менее очевидный слой населения — те, кто сдает в аренду свое единственное жилье и снимает квартиру сам. Ситуации могут быть различные, но, как правило, либо арендуемая квартира большего размера, либо расположена ближе к работе.

Если собственная квартира тесновата, а на ипотеку не хватает сил, некоторые новосибирцы сдают свою квартиру и снимают ту, что просторнее. Арендовать трехкомнатную квартиру в новом фонде стоит на 6–10 тыс. дороже, чем аналогичную однокомнатную, а разница в обмене через куплю-продажу составит 2–5 млн руб., что в условном пересчете на ипотечные платежи — 20–50 тыс. руб. в месяц.

Другая тенденция, зарождающаяся на рынке, — это аренда жилья ближе к работе. В центре Новосибирска сосредоточена деловая активность. Поэтому с утра все подступы к центру заняты автомобилями, в дневное время припаркованные машины демонстрируют изобретательность своих владельцев, а вечером любой пешеход обгонит едущий по центральным улицам автомобиль. Если при этом надо пару детей собрать в разных местах, развезти по кружкам, съездить в магазин за продуктами и забрать детей домой, то задача становится близкой к нерешаемой. Решением может стать проживание рядом со всеми благами цивилизации, в том числе и с работой. Но квадратный метр жилья в центре в среднем на 27 % дороже средней по городу цены, т.е. за каждый метр при переезде нужно будет доплатить 20 тыс. руб. Возьмем «среднюю» квартиру в 50 кв. м и выйдем на условный ипотечный платеж в 13 тыс. в месяц. Разница в аренде при этом составит порядка 5–7 тыс. руб.

Идея арендовать жилье, владея собственным, не нова. Так, в развитых странах доля арендуемого жилья составляет 40–50 %, а в крупных городах две трети населения проживают в арендованном жилье. Квартира зачастую меняется вместе с работой, при этом инвесторам она приносит 3–8 % годовых. Переезды для европейских и американских семей не редкость, это происходит в среднем раз в 5 лет, при этом может меняться и город проживания, и даже страна. В то же время накопленные средства, наряду с фондовыми рынками, инвестируются в недвижимость.

В Новосибирске, по нашей оценке, в арендованных квартирах проживает порядка 15 % населения. При этом подавляющее большинство живут в квартирах без договоров — не определены ни срок проживания, ни ответственность арендодателя. Арендодателю тоже несладко — в отсутствие договора не может быть и речи о возмещении ущерба, нанесенного квартире. В этих условиях арендатор хочет как можно скорее перебраться в собственное жилье, чтобы иметь гарантии спокойного проживания, а арендодатель не стремится поддерживать квартиру в хорошем состоянии — «все равно испортят». Кроме того, в России нет практики сервисных компаний, которые бы управляли арендными квартирами: решали проблемы оформления документов, мелкого ремонта, генеральной уборки и косметического ремонта при смене арендаторов.

Вот и получается, что население покупает жилье по цене в 2–3 раза дороже (с учетом ипотечных процентов банку) и живет в нем долгие-долгие годы, несмотря на изменившиеся жизненные обстоятельства, — лишь бы свое. При этом инвесторы, сдавая жилье в аренду, вынуждены сами заниматься решением всех бытовых проблем, что ухудшает качество проживания арендаторов.

Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра агентства недвижимости «Квадротека» (бывшее АН «Сибакадемстрой Недвижимость»)
Фото Ольги Бурлаковой