«Чем ниже цена, тем выше шансы попасть в долгострой»

Перечень ненадежных строек города, к сожалению, не заканчивается списком проблемных домов от юридического отдела министерства строительства НСО. Это всего лишь их малая толика. Наш регион уже несколько лет уверенно попадает в пятерку лидеров по числу обманутых дольщиков, хотя нельзя не отметить, что и на региональном, и на общероссийском уровне ведется борьба с этим явлением. В Новосибирске героическими усилиями (в основном за счет налогоплательщиков) вводятся знаковые долгострои, но их место быстро занимают другие, не менее одиозные проекты. И пока отдельные инвесторы будут выбирать новостройки по принципу «Хочу квартиру за полцены», всегда найдутся желающие им в этом помочь.

Сегодня область живет в смутном ожидании кризиса, а как известно, жилищное строительство — это та отрасль, которая наиболее остро реагирует на состояние экономики. В памяти еще свеж 2009 год с его обвалом цен и спроса на новостройки, и, как следствие, огромным количеством долгостроев, некоторые из них не введены и по сей день. Ситуация сегодня не та, но и сейчас среди застройщиков много тех, кто откусил больше, чем сможет прожевать и наверняка не сможет сдать свои объекты в срок независимо от кризиса.

Для начала обозначим общий масштаб проблемы и сравним цифры с 2009 годом. Пока застройщики на спрос не жалуются, скорее, наоборот. В третьем квартале этого года было 53 замороженных объекта. Сегодня 49 — на 4 меньше: один дом домучили и ввели, на втором, скорее, имитация работы, на третьем поменялся застройщик, и на последнем забили 40 свай (за 3 года) — я думаю, хотят собрать какие-то деньги, прежде чем окончательно исчезнуть.

В 2009 году в Новосибирске было 128 полностью замороженных жилых домов и еще 65 домов строились со скоростью 1 этаж за полгода. Чтобы не быть голословным, перечисляю отдельные дома, которые так и стоят с тех незапамятных времен: это Авиастроителей, 27, Учительская, 9, Кошурникова, 2, Кошурникова, 22, Красина, 60 (достраивают инвесторы), Красина, 54/1, Сибирская, 30а, Сибирская, 35, Залесского, 6, Кропоткина, 104а, Вертковская, 5/3, два дома по Связистов, 13б, Богаткова, 201/3, Выборная, 91/3, Декабристов, 117, два дома (тогда их было только 2) на Кирпичной Горке («Закаменский»), Софийская, 3/1. Есть дома, которые сейчас строятся, но пока не сданы. Другими словами, люди заморозили средства на 6 лет (пока на 6) с неясными перспективами и по сей день. И это только вершина айсберга, ведь и по остальным 140 домам инвесторы понесли значительные убытки. Где-то потребовались дополнительные средства на достройку дома, кто-то просто ждал ввода лишних 3–4 года, а каждый год это 6–8 % потерь только на аренде, про нервы я уже и не говорю. Вероятность попасть в серьезный долгострой во время прошлого кризиса составляла 41 %.

Сегодня ситуация принципиально не изменилась. Из 532 (с учетом очередей) жилых многоэтажных объектов к категории «надежные новостройки» я отношу только 137, к новостройкам «средней степени надежности» еще 142, так что вероятность попасть в долгострой очень высока. При этом не так важно насколько велика фирма и как долго она на строительном рынке. Даже ДДУ — это по большому счету джентльменское соглашение между дольщиком и застройщиком. Когда у застройщика начинаются проблемы, то все оказываются в одной лодке. Какие там сроки ввода, достроил бы — и будет всем счастье. А все юридические компании, гарантирующие выплатить клиенту пеню в полном объеме согласно закону 214-ФЗ, только раскачивают лодку. Если все дольщики получат пеню, то не получат квартир, у застройщика просто не останется денег на достройку дома. Закон о страховании ДДУ — это, по моему мнению, только дополнительная нагрузка на нормальных застройщиков. Дольщику в лучшем случае гарантируется возврат взноса через 3,5–4 года, на который к тому времени и полквартиры не купишь. И это при условии, что страховщики не исчезнут, а банки, в которых хранились страховые взносы, не обанкротятся.

Поэтому выбор объекта для вложения — это основной вопрос каждого инвестора, если, конечно, вы не рассматриваете инвестицию как игру в рулетку. Чем ниже цена, тем выше вероятность попасть в долгострой. Скоро цены у надежных и ненадежных застройщиков будут отличаться сильнее. Если сейчас они отличаются на 20 %, то могут отличаться на 40 %. Процентов 15 застройщиков не переживут этот кризис, и количество обманутых дольщиков увеличится. Даже среди порядочных строителей будут такие, кто не справится, потому что он, может быть, хороший человек, но плохой бизнесмен или строитель.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото предоставлено Сергеем Николаевым