«Эта схема, безусловно, незаконная»

Министерство строительства Новосибирской области предостерегло граждан от вложений в сомнительные новостройки. 18 ноября на пресс-конференции, посвященной решению проблем уже обманутых дольщиков, назвали новые опасные для вложений дома, а также рассказали о самых популярных «серых» схемах, которые используют строители. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, в чем их опасность, как понять, обманет ли тебя застройщик, на что обращать внимание при покупке новостройки и почему, несмотря на все предупреждения, люди все равно несут деньги недобросовестным строителям.

Договор на эфемерную квартиру

Самая прозрачная схема покупки новостройки — это договор долевого участия (ДДУ), только после его заключения застройщик имеет право принимать деньги. Но строителям хочется начать собирать деньги как можно быстрее, и тогда появляются обходные пути. Эксперты назвали самые популярные «серые» схемы — соглашаясь на покупку квартиры по одной из них, покупатель рискует нарваться на обман.

1. Договоры займа с заключением предварительного договора купли-продажи или участия в долевом строительстве.

Как объясняет член Заельцовской коллегии адвокатов Юрий Гольдберг, договор займа или предварительный договор на эфемерную квартиру застройщики используют, пока не собрана вся разрешительная документация на строительство. После того, как они ее все-таки получают, по договорам займа делается соглашение об отступном — заем гасится заключением договора долевого участия.

Как правило, по договору займа застройщик принимает деньги на условиях беспроцентного займа, с условием возврата через пару месяцев после расторжения договора займа. «А потом, когда подойдет время заключать ДДУ, застройщик может понуждать гражданина на заключение ДДУ на невыгодных условиях под страхом того, что по предварительному договору срок заключения основного подошел, а деньги гражданин заплатить не может, так как они у застройщика, а он их не отдает», — рассказывает директор «Первой Юридической Компании» Анна Евстигнеева.

В частности, строители требуют за квартиру больше денег, чем изначально оговаривалось.

По словам адвоката Гольдберга, с предварительным ДДУ человек даже не может обратиться с иском в суд по закону о защите прав потребителей, потому что он еще не дольщик, а заемщик. «Предварительный договор — это филькина грамота, как и вторая разновидность этой схемы — вексель, — уверен Юрий Гольдберг. — Часть застройщиков честно выполняют свои обязательства по векселям, а часть крутит хвостом — и ни квартиру не отдает, ни деньги».

2. Привлечение денег через жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

В этом случае вступают в силу риски, обусловленные статусом ЖСК. Как пояснила Анна Евстигнеева, в уставе могут быть прописаны дополнительные взносы в случае увеличения стоимости строительства и покрытие годовых убытков от деятельности ЖСК, в случае если они образовались. Если у дома произойдет задержка срока сдачи, не с кого будет взыскать неустойку.

3. Договор переуступки квартиры подрядчиками

Начальник юротдела минстроя НСО Лариса Гильмутдинова обратила внимание на то, что в этом году подрядчики застройщиков стали заключать с желающими купить жилье договоры переуступки. По словам специалиста, в таком случае компания может не выполнить обязательств перед застройщиком, и те, кто заключит с ней договор, останутся «у разбитого корыта». «В том случае, когда квартиру по договору уступки права требования продает подрядчик, клиент должен обязательно затребовать справку у застройщика об отсутствии задолженности по данной квартире. Ведь подрядчик просто-напросто может взять деньги, но до конца не отработать эту квартиру», — объясняет руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон.

По словам юриста Анны Евстигнеевой, общие опасности «серых» схем — это затягивание сроков строительства, продажа одной и той же квартиры нескольким людям, нецелевое использование средств дольщиков, значительное увеличение цен на квартиры по сравнению с ценами, установленными ДДУ, и низкое качество построенного жилья.

Ценовые чудеса

В ближайший год эксперты рынка недвижимости ждут рост числа обманутых дольщиков. Из-за кризиса появятся увлекательные варианты новостроек по низким ценам, в которые новосибирцы понесут деньги и останутся ни с чем. Именно низкие цены заставляют людей отключать мозги. В практике корреспондента НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ был случай, когда знакомая семья в погоне за выгодной ценой купила квартиру возле «Сибирского Молла» и вскоре пополнила ряды обманутых дольщиков Закаменского микрорайона, несмотря на предупреждения об опасности такой сделки.

По оценке независимого аналитика Сергея Николаева, цены у надежных и ненадежных застройщиков вскоре станут отличаться сильнее. Если сейчас они отличаются на 20 %, то могут отличаться на 40 %. Чтобы понять, разорится ли твой застройщик, он рекомендует очень тщательно собирать всю возможную информацию о застройщике — читать форумы новостроек и отзывы, смотреть на темпы строительства и изучать проектную декларацию. Несмотря на кажущуюся скупость проектной декларации, по ней можно понять много интересного — узнать имена учредителей и найти в интернете всю возможную информацию о них, изучить историю и опыт конкретного застройщика, обратить внимание на размеры дебиторской и кредиторской задолженности и соотнести со сметной стоимостью строительства.

«Смотрите, продают ли эти квартиры знаковые агентства. Смотрите, насколько отличаются цены на эти квартиры — если вы видите, что продают разные инвесторы и разница более 30 %, то всё, это ненадежно», — говорит Сергей Николаев.

На последней встрече, посвященной долгостроям, областное министерство строительства предостерегло покупателей квартир от вложений в проблемные дома от ООО «АКС», которое работает в связке с банкротящимся ЗАО «Сибакадемстрой» (не путать с ООО СП «Сибакадемстрой»). Также власти хотят уберечь жителей от вложений в новостройки ЗАО «Солнечное» и компании «Новосибирск Строй Монтаж». Но, конечно, это далеко не полный перечень новостроек, опасных для покупателей. Из последних новостей можно вспомнить ЖСК «Три богатыря» и связанное с ним ООО «Олимпийский», директор которых был оштрафован прокуратурой за незаконный сбор средств дольщиков. Перед покупкой квартиры стоит заглянуть на сайт минстроя НСО, где опубликован перечень проблемных домов. Он насчитывает 50 долгостроев, из них 15 собираются сдать в этом году.

Елена Гурьянова
Фото depositphotos.com