«Частный инвестор ждет дна»

В последнее время сложилась любопытная ситуация в России вообще и в частности на рынке жилой недвижимости. Долго копившаяся негативная реакция западного мира на тот путь, которым идет Россия, получила замечательный повод реализоваться и выплеснуться в виде санкций, и эта реакция не думает утихать. В сухом остатке мы имеем резко падающий курс рубля, что выгодно как государству, так и большому бизнесу, который у нас до сих пор весь насквозь ресурсодобывающе-импортирующий. Средний и мелкий бизнес в сложившейся ситуации больше страдает, чем получает, так как выручка у таких компаний в основном в рублях, а перекрытое импортное фондирование российским банкам заставляет последних повышать ставки для таких компаний даже по рублевым кредитам. Это уже напрямую касается нашего вопроса, так как очень многие застройщики имеют обязательства перед банками.

Частный инвестор, за предыдущие годы привыкший к стабильному росту стоимости квадратного метра, в таком случае, естественно, давно «переложился» в валюту и ждет удобного случая вернуться назад в родное гнездо, когда он увидит его «дно». Учить такого ученого тут смысла нет, он своего не упустит. Ему истерия только на пользу. Его «стратегия» по времени ограничивается, как правило, одним кварталом, от одного отчета голубых фишек до другого.

Что же делать простому человеку, который имеет желание и возможность купить или обменять свою квартиру или дом? Все очень просто — ничего. Ничего срочного. Самое главное — не стоит метаться, но нужно планомерно изучать рынок, искать те компании, которые даже на таком сложнейшем вираже развития российского рынка не только не допускают срыва сроков строительства, а продолжают вкладывать средства в развитие того микрорайона, который они застраивают. То, что застройщик тратит свои средства на комплексное развитие территории, свидетельствует о том, что временн отрезок, на котором он планирует свою стратегию, близок временну промежутку человека, рассматривающего то или иное место для дальнейшего проживания. В цифрах это минимум 15–20 лет.

Если ваши планы по времени схожи, то вам по пути с такими компаниями. Могу ответственно заявить — такие компании есть. Они застраивают целые микрорайоны, имеют большой земельный банк, не имеют зависимости от финансовых институтов (а это легко проверить, почитав проектную декларацию), сами разрабатывают проектную документацию, организуют процесс строительного производства, используют собственную технику. За свой счет строят инженерную инфраструктуру, дороги, прокладывают внутриквартальные сети, создают сопутствующие инжиниринговые компании для более качественного контроля за строительством и для экономии на привлечении дорогостоящих сторонних специалистов.

У таких компаний, как правило, стоимость жилья не следует за спекулятивным спросом, при почти 95%-ной российской локализации рынка строительных материалов она зависит только от внутренних издержек. И это ни в коем случае не свидетельствует о некомпетентности руководства. Просто им удается погасить спрос объемом своего строительства. Также очень часто такие компании создают свои управляющие компании. Созданная собственная управляющая компания как нельзя точнее свидетельствует, что компания-застройщик планирует свою деятельность никак не на год-два вперед. Как известно, первую машину вам продает автосалон, все последующие — сервисный центр. Надеяться, что у таких компаний упадет цена, бессмысленно. А вот если вы замечали, что стоимость квадратного метра росла быстрее инфляции в приглянувшемся вам доме, то имеет смысл подождать до весны — необходимость готовиться к новому строительному сезону будет подталкивать компании, работавшие в основном через частных инвесторов, повернуться наконец лицом к своему конечному потребителю и опускать задранные спекулянтами цены.

Алексей Кузнецов, гендиректор группы компаний «Пригородный простор»
Фото Анны Золотовой