Доллар и стройки: позеленели от горя

Валютные рекорды прошлой недели взбудоражили всех, открыв в стране перспективы безудержной инфляции. Новосибирские строители уже почувствовали снижение спроса и готовятся к трудным временам. Когда у горожан денег будет едва-едва хватать на еду и одежду, думать о новых квартирах будет все меньше людей. Из-за экономических санкций банки уже подняли ставки по ипотеке. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ поговорила со строителями, риэлторами и аналитиками о том, как курс валют уже сказался и как еще скажется на рынке недвижимости.

Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость»: «Мы наблюдаем рост цен на рынках жилой и коммерческой недвижимости, не подкрепленный экономически. По факту население пытается уберечь имеющиеся сбережения от обесценивания, вкладывая в нечто осязаемое — в недвижимость. Однако в будущем обязательно последует откат. Откат не столько ценовой — пока у застройщиков есть резервы, чтобы не продавать жилье по низким ценам, а дождаться улучшения экономической ситуации, — сколько возвращение проблем с задержкой сдачи домов, возможном снижении качества строительства (использовании более дешевых материалов). Тем не менее, некоторое снижение цен (порядка 5–7 %) в ближайшие год-полтора очень вероятны».

Игорь Белокобыльский, гендиректор ГК «Стрижи»: «Рост курса валют уже сказался в том, что удельный вес сделок за деньги, без использования кредита, увеличился — за последние 3 месяца с 40 до 60 %. Мы не поднимали комиссию риэлторам за продажу наших новостроек и не собираемся. Поднимали те, кто испытывал падение интереса.

Дружного однонаправленного движения не будет. Цена вряд ли просядет. Кратковременные акции со скидками будут, но это не станет тенденцией рынка. Даже если кто-то захочет сейчас снизить цену, следующие дома он будет строить по новой себестоимости. Если курс рубля не изменится, вы представляете, какие инфляционные процессы это раскручивает. Рынок недвижимости может реагировать медленнее, может меньше, но снижения не будет точно».

Владимир Мартыненков, девелопер: «В течение полугода нас ждет рост себестоимости строительства на 10–15 %. С другой стороны, сейчас есть проблемы с реализацией из-за того, что народ в панике. Наши субподрядчики говорят, что на других стройках начались проблемы, и они заволновались по поводу денег.

Мы прикинули и решили, что не будем наращивать объемы. И поэтому я провел сокращения в службе развития. Это я деликатно двигаюсь в этом направлении. Мне знакомый сказал, что 150 человек за неделю сократил.

Если раньше застройщики шли заключать договоры долевого участия сразу после получения разрешения на строительство, то сейчас не спешат. Я знаю минимум 6 объектов, не выпущенных в работу. В этом году выдали меньше разрешений на строительство, кое-кто придержал уже полученное, и поэтому я не вижу большого объема накопленного непроданного жилья. Некоторые сидят и руки потирают, что будут покупать с дисконтом 30 %. Но такого не будет. Может быть, на каких-то объектах цены чуть-чуть упадут. Но у тех, кто в основном обеспечивает город жильем, они не будут снижаться. Строители уже подготовлены — они пережили прошлый кризис. Должна чуть-чуть подрастать цена. Не корректировать цены вверх, притом что ты получаешь дороже комплектацию и оборудование, — нонсенс».

Эдуард Ляхов, заместитель гендиректора ЗАО «Строитель» по продажам: «Глядя на эту девальвацию рубля, можно сделать вывод об избыточной переоценке рубля в «нулевые» [годы]. Все держалось лишь на валютных поступлениях от продажи ископаемых. Очень обидно, что следом за ростом курсов валюты последует существенная инфляция и рост цен на всё — ГСМ, продукты питания, предметы первой необходимости и, конечно же, на недвижимость. Никто в убыток себе работать не будет. Неизменной останется лишь наша с вами зарплата. На рынке недвижимости будет турбулентность — в ближайший год появятся увлекательные варианты новостроек по очень низким ценам.

Мелкие и неопытные застройщики будут «латать дыры» любой ценой, оттягивая свое банкротство и ликвидацию бизнеса. Только продавать они будут не квартиру, а стопку бумаг и обещания.

Многие на это «купятся» и очень быстро пополнят ряды «обманутых дольщиков». Они потеряют свои сбережения и приобретут большую головную боль на ближайшие 3–5 лет. Крупные компании предпочтут снижение объемов продаж и перенос сроков строительства — лучше лишний год продержать актив и продать его без дисконта.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»: «Ослабление рубля отрицательно сказывается на уровне инфляции. В настоящее время наблюдается снижение стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, по сравнению с январем средняя стоимость предложения квадратного метра готового жилья снизилась на 1,5 % без учета инфляции и составила 59,4 тыс. руб. С учетом инфляции снижение составило 8,6 %.

Сложная экономическая ситуация, ослабление рубля, инфляция, политическая напряженность вызывают снижение покупательской способности населения, в том числе на рынке недвижимости.

Можно говорить об относительной стабильности спроса на жилье эконом-класса. Спрос на более дорогую недвижимость и квартиры большой площади падает.

Дальнейшее ослабление рубля, рост инфляции, задержки заработных плат обострят данную ситуацию. Это, в свою очередь, вызовет дальнейшее снижение цен на вторичном рынке. Первичный рынок недвижимости находится в сложной и рискованной ситуации. Расчеты за импортные материалы, используемые в строительстве, происходят в валюте. В такой ситуации себестоимость объектов строительства существенно возрастает. В условиях дальнейшего ослабления рубля может возникнуть ситуация, когда застройщики будут буквально балансировать на грани доходности. Часть застройщиков может не выдержать такого экономического давления и свернуть или заморозить свою деятельность».

Сергей Николаев, независимый аналитик: «На рынке недвижимости, скорее, сказались причины, которые вызвали рост курса валют, а не сам курс валют. Долларовая цена квадратного метра упала, рублевая продолжает расти. Рост валюты привел к тому, что растут цены на долларовые товары повседневного спроса. А когда у людей хватает денег только на текущие расходы, им не до покупки квартир. И второе — санкции привели к тому, что у банков нет длинных дешевых денег, и они вынуждены поднимать процент по ипотеке. Получается двойной удар по спросу. В принципе у застройщиков деньги сейчас есть — за последние 2,5 года они продали квартир на 80 млрд больше, чем построили. Если эти деньги не проели, то их хватит, чтобы пережить кризис. И многие застройщики к этому готовятся.

Что мы будем наблюдать. Во-первых, цены у надежных и ненадежных застройщиков будут отличаться сильнее. Если сейчас они отличаются на 20 %, то могут отличаться на 40 %. Процентов 15 застройщиков не переживут эту ситуацию, и количество обманутых дольщиков увеличится. Даже среди порядочных строителей будут такие, кто не справится, потому что он, может быть, хороший человек, но плохой бизнесмен или строитель. Себестоимость строительства, конечно, вырастет. И цена на недвижимость будет расти, но медленнее инфляции.»

Елена Гурьянова
Фото Ольги Бурлаковой