Побег из курятника

В Новосибирске снизились цены на трехкомнатные квартиры в новостройках. Строители вынуждены продавать их по акциям, потому что дорогие не берут. Риэлторы зафиксировали, что еще в январе новосибирцы покупали квартиры в среднем на полмиллиона дороже, а теперь выбирают более дешевые варианты. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, сколько сейчас стоят «трешки», как меняются их планировки и подешевеют ли они еще сильнее.

В Новосибирске подешевели новостройки. И если средняя стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир по итогам сентября снизилась незначительно, то трехкомнатные стали дешевле заметно — на 2,26 %, с 54,57 тыс. до 53,96 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в АН «Жилфонд». Правда, в агентстве тут же оговорили, что на самом деле цены не снизились: просто это новые квартиры, на этапе котлована, которые обычно стоят дешевле, а более дорогие варианты перешли в категорию вторичной недвижимости вместе со сдачей некоторых домов.

По данным компании «Доктор Ключ», с начала года средние цены на «трешки» в новостройках снизились с 53,8 тыс. до 51,6 тыс. руб. за «квадрат» (4 %). Риэлторы связали это с акциями на большие квартиры, которые проводят многие застройщики. Интерес к щедрым скидкам легко понять, зная цены реальных сделок с трехкомнатными квартирами.

«Я бы говорила не об удешевлении конкретных квартир, а о появлении на рынке более дешевых предложений, — говорит руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. — Действительно, если говорить о свершившихся сделках, то средняя цена купленной в сентябре трехкомнатной квартиры составила 3 млн 826 тыс. руб. В начале года этот показатель составлял 4 млн 390 тыс. руб. Потребитель вынужден голосовать рублем, и на фоне ухудшающейся экономической ситуации более дорогие квартиры в новостройках продаются реже».

Самые дешевые большие квартиры в городе продает компания «Дискус», самые дорогие — «Сибакадемстрой».

По информации владельца компании «Доктор Ключ» Андрея Силкова, самая дешевая «трешка» на жилмассиве «Просторный» от «Дискуса» стоит от 1,8 млн руб. (от 20 тыс. руб. за кв. м) — и это квартира площадью 87,39 кв. м. Самая дорогая трехкомнатная выставлена на продажу в «Квартале на Декабристов» недалеко от станции метро «Октябрьская» — 15,11 млн руб. за 115,8 кв. м (или 130 тыс. руб. за кв. м).

«Трехкомнатные квартиры с хорошими планировками в «немуравейнике» можно приобрести в ЖК «Панорама», микрорайоне «Тулинка», в ЖК «Европейский Берег» и ЖК «Европейский», — перечислил варианты для тех семей, которые не желают жить в домах из одних студий Андрей Силков. Как добавила Татьяна Казакова, по соотношению цена-качество высокой популярностью пользуется микрорайон «Стрижи», где трешку-студию 72 кв. м можно купить за 3,5 млн руб., и назвала интересным новый микрорайон «Ясный берег», где трешки-студии 62 кв. м продаются по цене от 3,156 млн руб.

Современные трехкомнатные часто строят с более просторными кухнями, но затем люди все равно объединяют кухню с гостиной.

Также в «трешках» стали чаще делать по два санузла в разных частях квартиры, в некоторых домах появились гардеробные и даже кладовые-колясочные, в которых удобно хранить то, что не хочется держать в квартире. «Нередко сейчас трехкомнатные квартиры имеют два балкона. Застройщики, которые следят за качеством жизни, предлагают клиентам большие ванные комнаты», — отмечает руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон.

По словам архитектора Артура Лотарева, основное требование от современных покупателей — это минимизация бестолковых площадей: длинных коридоров, закутков в комнатах, больших балконов или лоджий.

Татьяна Казакова отметила, что, к счастью, в большинстве современных планировок длинный узкий коридор заменен холлом: «Однако расположение дверей в таких холлах зачастую не позволяет поставить полноценный шкаф, и тогда место пропадает». По наблюдениям Артура Лотарева, люди уже научились четко представлять себе функциональное зонирование в своих будущих квартирах и при ее выборе обращают внимание на возможность удобного расположения мебели: «Сильно ценятся квартиры, у которых имеется ориентация окон на три стороны, с комнатами правильных пропорций, большими ванными комнатами, гардеробными при спальнях. В качестве отрицательных примеров — до сих пор можно встретить квартиры площадью 80 кв. м, где зигзагообразный коридор занимает до 20 кв. м, с маленькой ванной в 3 кв. м в конце».

В последние годы строители были настолько увлечены исключительно студиями, что купить «трешку» в доме без огромного количества соседей на этаже стало проблематичным.

Из 20 648 квартир, построенных в 2013 году, трехкомнатных всего 2315 (11 %). «Трехкомнатные квартиры сейчас самые нелюбимые у застройщиков. Они долго продаются, как правило, уже после сдачи дома в эксплуатацию, в отличие от маленьких квартир», — констатирует Артур Лотарев. По мнению Андрея Силкова, строительство трехкомнатных квартир сейчас — это, по сути, вынужденная мера, продиктованная величиной земельного участка. «Застройщик и рад был бы строить дома из одних только однокомнатных студий — по 400 подобных квартир на каждый дом, но в этом случае должна быть огромная придомовая территория, чтобы вместить парковочные места всех потенциальных хозяев квартир», — объясняет эксперт.

Татьяна Казакова считает, что снизиться еще больше стоимость «трешек» может только в одном случае (и тенденция уже есть) — при уменьшении общей площади квартир за счет более продуманных планировок. Небольшие квартиры с двумя спальнями и кухней-гостиной рядом с инфраструктурой сейчас могут быть беспроигрышным вариантом для строителей из-за обилия семей с детьми, рожденными в эпоху бэби-бума. «На фоне экономической стагнации и большого количества подрастающих детей, рожденных в последние 5–7 лет, такие квартиры могут пользоваться повышенным спросом», — думает Татьяна Казакова.

Как полагает господин Силков, цена «трешек» средней ценовой категории в перспективе может выборочно снижаться — в рамках акций и скидок от застройщика, а элитные квартиры и жилье бизнес-класса, вероятнее всего, будет падать в цене. Но переехать из «однешки» в «трешку» легче не станет, так как наблюдаемое на рынке снижение цен обусловлено снижением спроса. «В случае дальнейшего ужесточения требований банков к заемщикам произойдет снижение числа потенциальных покупателей недвижимости», — уверен Андрей Силков.

Елена Гурьянова
Фото thinkstockphotos.com