Успеть потратить, что осталось

Весна на новосибирском рынке недвижимости наступила раньше обычного — цены на квартиры подскочили и достигли докризисного уровня. Рекордсменами стали однокомнатные и студии. Сделать это им помогло резкое увеличение курсов валют из-за угрозы войны на Украине. Перепуганные новосибирцы кинулись вкладывать свои сбережения. Видя ажиотаж, собственники стали меньше торговаться, и по итогам реальных сделок стоимость жилья подскочила на 4 %. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, как падение рубля и риск войны могут сказаться на рынке недвижимости и что нужно делать покупателям и продавцам.

Справка: По данным АН «Жилфонд», февраль 2014 года для вторичного рынка Новосибирска завершился со следующим уровнем цен: 1-комнатные квартиры — 66,63 тыс. руб. (в январе — 65,49); 2-комнатные квартиры — 63,12 тыс. руб. (в январе — 62,71); 3-комнатные квартиры — 61,51 тыс. руб. (в январе — 60,26).

Купить хоть что-нибудь

В феврале цены на готовые квартиры в Новосибирске показали небывалый для сезона рост. Как рассказали в агентстве «Жилфонд», рост средневзвешенной цены предложения составил 1,53 %, а стоимость квадратного метра достигла 63,1 тыс. руб. за кв. м. Их коллеги из АН «Сибакадемстрой Недвижимость» насчитали еще больший рост — 2,4 %.

полагает руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. — Во многом на рынке проявляется эмоциональный фактор: продавцы «на всякий случай» повышают цены».

По наблюдениям риэлторов, в предыдущие годы такая динамика наблюдалась только с наступлением тепла — в апреле и мае, но сейчас сыграла свою роль нестабильность валютных курсов. Исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов назвал произошедшее к началу марта повышение цен новосибирской весной. По его данным, средневзвешенная цена квадратного метра к первому дню весны достигла докризисного уровня — 63,32 тыс. руб. за кв. м (докризисный уровень 2008 года — 63,19, а дно было пройдено в 2010-м на уровне 50,11 тыс. руб.).

«Статистика реальных сделок говорит нам о куда более существенном росте, — отмечает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский. — По предварительным подсчетам, в феврале по сравнению с январем 2014 года средняя цена квадратного метра по сделкам выросла на 3,5–4 %, или на 2,5–3 тыс. руб. Это уже, безусловно, очень значительный рост». Причин для этого эксперт видит несколько. Во-первых, сыграл отложенный спрос с конца декабря и января, когда люди уезжали на новогодние каникулы или даже на весь январь в теплые страны или к родственникам в соседний регион. Вторая причина — резкий рост курса валюты из-за угрозы войны на Украине.

Скидок больше нет

«Многие, кто планировал заняться квартирным вопросом, решили сделать это именно сейчас, не дожидаясь возможных «сюрпризов» от экономики. Другие просто решили вложить накопления в недвижимость, чтобы не зависеть от валютного курса, — объясняет Александр Чернокульский. — Продавцы квартир на фоне активизации спроса всегда неохотно идут на компромисс в цене — просмотров много, заинтересованных в покупке граждан тоже. Именно так случилось и в феврале 2014 года. Поэтому мы получили значительную «прибавку» средней цены сделки».

Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков согласился с тем, что ряд продавцов поддался экономической панике, и отметил увеличение числа сделок за наличные средства. Опасаясь обвала экономики, люди вкладывают деньги в недвижимость как в наиболее стабильную сферу. А вот на рынке аренды ситуация противоположная — по оценке «Доктор Ключ», спрос снизился в 2 раза, что привело к снижению цены предложения на 5–7 % и росту сроков экспозиции.

«Таким образом, наблюдается четкое расслоение населения на тех, кто начал экономить, — снижение спроса на аренду, и тех, кто стремится сохранить свои сбережения, — увеличение спроса на недвижимость», —

подытожил Андрей Силков. Он также отметил, что резкий скачок валютного курса сказался на стоимости денег, но не вызвал мгновенного увеличение стоимости жилья. «Дальнейшее повышение валютного курса вызовет увеличение цен на недвижимость», — думает Андрей Силков.

По мнению специалистов по недвижимости, даже при самом негативном раскладе большинство людей не заметит особых изменений, поскольку чаще всего они совершают размен. То есть если ваша однокомнатная квартира подешевеет, то и двухкомнатная квартира, которую вы будете покупать взамен, тоже упадет в цене, а разница между ценами, по сути, останется. Та же самая картина будет в случае роста цен.

Три лучше, чем одна

Четкого ответа, что делать покупателям и продавцам недвижимости в связи с валютными колебаниями и риском войны на Украине, эксперты не дают. В «Сибакадемстрой Недвижимость» считают логичным оптимистичный сценарий развития — цены достаточно быстро остановят свой рост, вернутся на прежние позиции, может, останутся немного выше, и рынок продолжит развиваться по своему сценарию, а по сценарию сейчас наступает стадия стабилизации.

«Пессимистический и истеричный сценарий — цены на жилье продолжат свой рост, инвесторы будут инвестировать. Но ведь на самом деле нас ждет снижение реальных доходов — экономическая рецессия, рост цен на импортные товары, доля которых в некоторых сегментах очень велика, прицепом рост цен на местные товары. На фоне этого реальный спрос на жилье снизится. И тогда инвесторы, если их инвестиции краткосрочны или среднесрочны, будут продавать недвижимость «чтобы хоть как-то продать», в том числе и с большим торгом», — прогнозирует Татьяна Казакова.

По оценке аналитика, смысла продавать недвижимость сейчас нет — альтернативные вложения крайне неясны.

Валюта переоценена, но ее дальнейшее движение может быть как вверх, так и вниз. «Золото в последние два года уже показывало серьезную отрицательную динамику. Акции — очень рискованно, хотя есть некий способ заработков на финансовом рынке, покупая на падении и продавая на дальнейшем восстановлении», — продолжает Татьяна Казакова, добавляя, что лучше всего в такой ситуации менять однокомнатную квартиру на трехкомнатную для проживания. Переоцененный метр «однешки» позволит купить больше метров в сравнительно недооцененной «трешке».

Елена Сафронова
Фото thinkstockphotos.com