Я не я — квартира не моя

Межрегиональная жилищная корпорация придумала альтернативу ипотеке — аренду с выкупом. Они готовы покупать новосибирцам квартиры эконом-класса без первоначального взноса и справки о доходах. Правда, платить за квартиру при этом придется дороже: часть платежа будет арендной, а часть — в счет выкупа квартиры. В корпорации говорят, что придумали свой продукт для тех, кто не может получить ипотечный кредит. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выясняла, какие квартиры можно будет арендовать, постепенно выкупая, и во сколько это обойдется.

В Новосибирске появился новый продукт для желающих приобрести жилье в рассрочку. Управляющая компания «Тринфико Пропети Менеджмент» завершила формирование закрытого ПИФа «Доступное жилье в рассрочку» в рамках проекта с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Начальный объем инвестиций АИЖК составил 350 млн руб. Они пойдут на покупку готового жилья эконом-класса в Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. Сервисной компанией и оператором жилья стала Межрегиональная жилищная корпорация (МрЖК). За всеми этими сложными аббревиатурами стоит государство, которое тестирует на рынке недвижимости новые программы и выпускает их в серию. На этот раз это альтернатива ипотеки, или аренда с выкупом.

Оплата ведется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом платеж разделен на 2 части: одна часть идет в счет арендной платы, вторая — в счет выкупа квартиры.

«Аренда с выкупом — это действительно альтернатива ипотеке. Не более дешевый продукт, а ориентированный на людей, которым не подходит ипотека, — подчеркивает гендиректор ЗАО «Межрегиональная Жилищная Корпорация» Андрей Лямин. — Аренда с выкупом рассчитана на людей, которые имеют доход, достаточный для осуществления ежемесячных платежей, но по тем или иным причинам не имеют возможности взять ипотечный кредит. Основные причины — отсутствие первоначального взноса и/или невозможность подтвердить свой доход». Получить одобрение по аренде с выкупом проще, чем по ипотеке, но сам продукт обходится дороже.

Размер ежемесячного платежа зависит от трех параметров: стоимости квартиры, срока рассрочки, а также наличия или отсутствия первоначального взноса и его размера. Рассчитать его можно в калькуляторе на сайте МрЖС. В случае с однокомнатной квартирой за 2 млн руб. при рассрочке на 15 лет без первоначального взноса ежемесячный платеж составит 31 267 руб.; из них в счет выкупа квартиры — 14 445 руб., в счет аренды — 16 822 руб. Для той же квартиры при первоначальном взносе 100 тыс. руб. ежемесячный платеж составит 29 704 руб., из них в счет выкупа квартиры — 13 723 руб., в счет аренды — 15 981 руб.

Как сообщил Андрей Лямин, в Новосибирске фонд будет приобретать жилье только под конкретного клиента: «То есть мы не будем формировать базу жилья, чтобы потом предложить его клиентам. Наоборот, клиент может сам выбрать любую квартиру на рынке, предложить ее нам, мы ее проверим на соответствие нашим требованиям, и если она нас устроит — фонд ее купит. Это может быть вторичное жилье и новостройки, но только дома, введенные в эксплуатацию. Это наше принципиальное решение, фонд не готов брать на себя строительные риски».

В такой квартире можно будет получить постоянную регистрацию, но переход права собственности происходит только после полной оплаты по договору.

Если человек захочет досрочно выкупить квартиру, нужно оплатить разницу между выкупной ценой и уже сделанными выплатами в счет выкупа. При неисполнении обязательств по договору, средства, которые уже успели заплатить в счет выкупа, возвращаются.

По мнению директора агентства «Жилфонд» Александра Чернокульского, если человек готов платить 30 и более тысяч в месяц за квартиру, сложно представить, что он не может накопить сумму, необходимую для первоначального взноса, — это хотя бы 10 % стоимости квартиры. Он отметил, что предложения от банков по ипотеке без первоначального взноса существуют уже достаточно давно, ставка по таким кредитам выше — порядка 16 % годовых. «Если посчитать фактическую ставку по предложению «Доступное жилье в рассрочку», то получается минимум около 17 % годовых. Если сравнивать это предложение с арендой, то получается, что платить придется примерно вдвое дороже, чем просто снимать квартиру», — оценил Александр Чернокульский.

Руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова думает, что покупка жилья без первоначального взноса могла бы быть интересной молодежи — для приобретения первого, недорогого жилья, но при условии хорошей и стабильной стартовой зарплаты, что бывает достаточно редко. По ее словам, самая реальная аудитория — это распавшиеся семьи: часто эти люди уже зарабатывают достойные деньги, но суммой для покупки нового жилья или двух небольших квартир не располагают.

«В наши дни закредитованности населения при незначительном экономическом росте аренда с выкупом может стать популярной, но вместе с тем показать высокую долю неплатежей. Как правило, серьезно настроенные люди способны в течение года-двух накопить на первоначальный взнос. Я бы сказала, что боюсь, если этот продукт вдруг станет востребованным, — не та конъюнктура сейчас», — прокомментировала Татьяна Казакова.

Как отметили в «Жилфонде», в случае с ипотекой человек является собственником недвижимости с первого дня, а не после полного расчета, и это гораздо спокойней, чем доверять какой бы то ни было организации свою недвижимость. «Можно сказать, что предложение совсем не в рынке. Оно может быть интересно разве что тем, у кого кардинально испорчена кредитная история, а собственность на недвижимость иметь невыгодно, поскольку любой собственностью будут интересоваться судебные приставы», — полагает Александр Чернокульский.

Елена Сафронова

Фото shutterstock.com