Хорошо пристроились

За попытку расширить магазин на ул. Гоголя недалеко от станции метро «Красный проспект» собственники и строители получили штраф в 1,5 млн руб. Это произошло из-за жалобы новосибирца на работы без разрешения на строительство. Чаще всего новосибирцы официально никуда не жалуются, а предприниматели спокойно пристраивают новые входы в здание, занимая газоны. Как объяснили юристы, коммерсанты обязаны получить согласие двух третей собственников дома, если хотят сделать крыльцо. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, какую выгоду могут получить жильцы от коммерсантов.

Прокуратура Центрального района Новосибирска добилась полумиллионных штрафов для компаний, перестраивавших под видом ремонта первый этаж 9-этажки на ул. Гоголя недалеко от Дома офицеров. Обычный гражданин пожаловался на строителей в прокуратуру. Как следует из документов Арбитражного суда НСО, прокурорская проверка показала, что компания ООО «Сателлит», владеющая частью помещений на первом этаже дома № 4 по ул. Гоголя, договорилась с другим собственником площадей — ЗАО «Лидер групп» — и застройщиком СК «СМУ-79» о переустройстве входной группы непродовольственного магазина.

Работы предполагали устройство новых входных дверей и лестниц с колоннами на существовавшем газоне, устройство новых газонов и парковочных мест для посетителей, а также перенос витража на 2,8 м в сторону ул. Гоголя. Суд согласился с позицией прокуратуры, что речь идет о реконструкции, требующей разрешения на строительство, а не о ремонте. В итоге компаниям назначены штрафы по 500 тыс. руб. за работы без разрешения.

Как пояснили в пресс-службе Арбитражного суда НСО, такие дела они рассматривают нечасто. Новосибирцы возмущаются перестройками гораздо чаще в повседневной жизни, но редко в судах. Обычно людям не нравится, что на газонах вместо цветов и деревьев появляется большое крыльцо, если открывается офис — чужие машины в и так тесных для автомобилистов дворах, если пивная — скопление пьющего контингента. Среди других дел, дошедших до судов, руководитель клуба «Управдом» Артем Демченко вспомнил, как

Поэтому женщина пыталась препятствовать владельцам помещения сделать крыльцо, но выиграть суд не смогла.

Расширение площадей и вывод их из жилого фонда в Новосибирске распространены очень широко. Как подсказывает юрист агентства недвижимости ГЖА «ЦИП» Алексей Васильев, можно просто пройти по центральным улицам города и посмотреть, сколько всевозможного вида крылечек, входиков, крылец и входов облепило фасады жилых домов, в которых изначально коммерческие помещения предусмотрены не были. «В основном это центральные улицы — Красный проспект, проспект Маркса, тихий центр, в спальных районах это происходит намного реже. Пик процесса пришелся на конец 1990-х – 2000-е годы, когда развивалась коммерция, открывалось множество магазинов и офисов», — говорит Алексей Васильев.

Активное выведение того, что еще не выведено из жилого фонда, продолжилось после кризиса в 2011–2013 годы. «Это в основном предназначалось для инвесторов, которые хотели приобрести арендный бизнес в рамках 3-5-7 млн руб.

Среди конечных арендаторов особенно пользовались спросом точки общепита — кофейни, кулинарии, небольшие кафе», — перечисляет руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. По ее данным, средняя арендная ставка на ул. Советская, Гоголя, Красном проспекте — 1700 руб. за кв. м; в новостройках в районах, граничащих с центром, — порядка 800–1000 руб. «Свободных помещений на рынке стрит-ритейла около 55 тыс. кв. м. По грубой оценке, около 6 тыс. кв. м в год — приток новых помещений в новостройках», — добавила аналитик. Все чаще малые предприятия вроде аптек и магазинчиков стали открываться в новых микрорайонах без сложившейся инфраструктуры.

В новостройках первые этажи строители стали по умолчанию отводить под коммерческое использование, а вот чтобы переделать обычную квартиру на первом этаже под офис или магазин, собственнику нужно обратиться в районную администрацию с пакетом документов. По информации владельца компании «Доктор Ключ» Андрея Силкова, требуются заявление о переводе жилого помещения в нежилое, правоустанавливающие и технические документы на помещение, поэтажный план дома и подготовленный проект переустройства. «Чтобы выполнить обустройство крыльца, которое выходит на территорию площади перед домом, необходимо согласие на использование земельного участка под крыльцо от собственников квартир в доме. По закону, необходимо согласие не менее двух третей всех собственников», — подчеркнул Алексей Нарышев, специалист отдела подготовки документов АН «Жилфонд».

Жильцы могут не давать разрешение на использование земельного участка, находящегося в общедомовой собственности. Как пояснил юрист Алексей Васильев, при нарушении прав жители могут обращаться в орган местного самоуправления, жилищную инспекцию, прокуратуру, суд. По наблюдениям Алексея Нарышева, если отдельные жильцы не согласны с решением двух третей собственников, они могут оспаривать протокол: «Такие прецеденты бывают, как правило, они решаются в досудебном порядке — не согласные с решением жильцы либо прекращают борьбу, столкнувшись с тем, что она занимает много времени. Либо собственники коммерческих площадей находят с ними компромисс».

Такими компромиссами со стороны коммерсантов могут быть новые обустроенные дорожки во дворе или заасфальтированная парковка.

При желании жильцы могут извлекать из этого и большую выгоду. Как рассказал Артем Демченко, когда жители дома по адресу ул. Советская, 20 судились с владельцами кафе, которые вывели свою вентиляцию в теплоузел, суд назначил всего 100 руб. штрафа за самоуправство. Тем не менее люди сумели договориться с предпринимателями — согласились не демонтировать вентиляционные выходы взамен на помощь с ремонтом теплоузла. Коммерсанты профинансировали ремонт на 50 %.

«Во всем есть плюсы и минусы. Если магазинчик сделает освещенную вывеску, ночью будет не так страшно ходить. В моем доме собственники помещений на первом этаже стали следить, чтобы с трубы не натекало много воды и люди потом не падали», — привел примеры управдом Демченко. Как добавил Алексей Васильев, если все жители будут настроены категорически против любых изменений в доме, это может лишить их многих удобств — магазинов, аптек, булочных, в которые не нужно далеко ходить.

Елена Сафронова
Фото Стаса Соколова (1, 3), Александра Ощепкова (2)