Поделиться
В декабре в Новосибирске подешевели квартиры. Едва заметное снижение аналитики заметили еще в ноябре, а предновогоднего чуда не случилось — на рынке наступила стагнация. Цены на готовые квартиры в этом году росли в два раза медленнее и так и не сумели обогнать темпы инфляции. У банков начали отзывать лицензии, и люди понесли свои сбережения строителям. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, чего ждут в агентствах недвижимости в следующем году — роста или падения.
Справка: По данным агентства «Жилфонд», общая средневзвешенная цена предложения в середине декабря составила 61,94 тыс. руб. за кв. м. Готовые однокомнатные квартиры в декабре в среднем стоят 65,5 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные — 62,31 тыс., трехкомнатные — 59,89 тыс. На первичном рынке средневзвешенная цена в первой половине декабря составила 57,48 тыс. руб. за кв. м.
Это я, твоя стагнация
Цены на недвижимость в Новосибирске тихо пошли вниз. Как заметил портал «Новосибирская недвижимость. NN-baza.ru» на основе анализа собственной базы объектов, за первую неделю декабря квартиры на вторичном рынке стали дешевле в 7 районах из 10. Больше всего цены снизились в Кировском районе — на 0,59 %. Не подешевело жилье только в Центральном, Заельцовском и Ленинском районах. Еще в ноябре аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» зафиксировали небольшое снижение цен на вторичном рынке (на 0,4 %), а в декабре этот тренд продолжился.
Не согласились со снижением цен в «Жилфонде». В агентстве говорят, что цены на готовое жилье немного выросли, потому что перед Новым годом по традиции наблюдается повышение активности. В такие периоды из ассортимента в первую очередь уходят самые бюджетные варианты, и средние цены растут. «Акцентирую, что речь идет именно о цене предложения, цены реальных сделок остаются примерно на одном уровне всю осень», — подчеркнул директор «Жилфонда» Александр Чемеркин. Как отметил директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко, средняя цена квартиры по результатам реальных сделок в ноябре составила 2,407 млн руб., а средняя цена квадратного метра — 56 тыс. руб.
Банковская и олимпийская лихорадка
Исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов ожидает по итогам года рост цен на недвижимость на вторичном рынке менее 3 % на фоне 6,5 % инфляции. «Сейчас уже можно констатировать, что рост средневзвешенных цен на вторичном рынке в 2013 вдвое ниже, чем в 2012 году. Так, в декабре 2012 года аналитический центр АН «Жилфонд» приводил данные, что рост за год составил 8,52 %», — вспомнил Александр Чемеркин. И как отметила руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова, это говорит о наступлении стагнации — закономерной стадии развития рынка.
«Дело в том, что рост 2012 года не был обусловлен экономическими причинами. Его причины — в губернаторской программе, которая по цепочке всколыхнула весь рынок, — объясняет Татьяна Казакова. — Также немаловажным фактором было ощущение окончания кризиса — стало психологически проще брать кредиты. Плюс всплеск рождаемости. Материнские капиталы, достижение многочисленным поколением 80-х возраста заведения семьи и рождения детей. Таким образом, рост цен 2012 года был авансом. В 2013 году экономическая ситуация в России не улучшилась, даже появились ожидания «тощих» лет и опасения очередного кризиса. Поэтому рынок просто исчерпал аванс и замер».
После разразившегося осенью 2008 года экономического кризиса цены на недвижимость снижались, а в конце 2009-го — замерли и были в стагнации до конца 2010 года, когда экономика стабилизировалась. Губернаторская программа вызвала всплеск спроса, а вдохновившиеся строители заложили много объектов. Татьяна Казакова предрекает маркетинговые войны за покупателя на фоне стабильности цен с небольшой коррекцией вниз — но лишь до тех пор, пока угроза кризиса не отступит.
По мнению Александра Астахова, пике на рынке недвижимости откладывается благодаря упавшим банкам: «В настоящее время активность на первичном и вторичном рынках подпитывается негативным информационным фоном для сбережений — с конца лета это были «предкризисные ощущения», а с конца ноября — отзывы лицензий у банков, что провоцирует вкладчиков переводить накопления в валюту и инвестиционную недвижимость. Граждане, имеющие накопления, но «недостимулированные» ранее плохими известиями, опять обратили свой взор на недвижимость».
Как зафиксировал в середине ноября гендиректор «КМС» Виктор Плахотников, ему приходится поднимать цены на квартиры, потому что люди берут их не для проживания — а сразу по 5-6 квартир, опасаясь кризиса после Олимпиады: «Они боятся текущей финансовой ситуации, особенно после проведения Олимпиады. Люди не хотят держать деньги и вкладывают в то, что считают стабильным».
Петля затягивается
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков отмечает, что доходы людей растут крайне медленно, а рост цен и продаж квартир был связан с расширением ипотечного кредитования. «Но качество кредитов ухудшается, потребитель-то закредитован. Деревья не растут до небес. Экономический кризис в России длится с осени прошлого года, просто на этот раз петля на горле бизнеса затягивается медленно. Кризис начался с того, что начала стагнировать розница и снизились объемы перевозок, а потом он перекинулся на остальные отрасли, — рассуждает г-н Дьячков. — Соответственно, в следующем году нужно ожидать снижения объемов потребления и квартир и на первичке, и на вторичке и продолжения снижения цен».
Тем, кто покупал квартиры с целью краткосрочных вложений, Татьяна Казакова рекомендует продавать сейчас, потому что потом сроки экспозиции могут вырасти. «Спекулянты, которые напокупали квартир с так называемыми инвестиционными целями, пусть сидят и грызут бамбук, потому что это люди, которые хотели заработать не работая. Сейчас у них сложные времена. В ближайшие месяцы на рынок выбросятся большие объемы таких квартир — в тысячах по всему рынку. Тем самым они усугубят перепроизводство и ускорят снижение цен», — считает Сергей Дьячков.
Александр Чемеркин говорит, что предпосылок для значительных колебаний цен на рынке пока нет, и тренд 2013 года сохранится: «Вероятно, после нового года в результате спада активности на рынке средневзвешенная цена квадратного метра вернется на уровень октября-ноября 2013 года. Рост цен в течение года возможен, но сдержанный, в пределах инфляции». Татьяна Казакова ожидает по итогам нового, 2014 года рост цен в пределах 3–5 %.
«Для тех, у кого есть деньги, процесс покупки квартиры станет гораздо более интересным и приятным, потому что цены будут снижаться и дальше, — думает Сергей Дьячков. — А тем, кто идет в банк за ипотекой, я бы рекомендовал подумать о том, где они будут завтра работать, потому что увольнения в промышленном секторе уже начались. Мы помним тех мальчиков и девочек, которые в 2009 году сидели в ипотечных квартирах и не могли найти деньги на бензин для машин, которые они успели купить».
Елена Сафронова
Фото thinkstockphotos.com
