Договориться с управляющей компанией

Многие жители многоквартирных домов, выбрав способ управления таким домом, уже заключили договор управления со своей жилищной организацией, которая обслуживает объект (ТСЖ, управляющая компания). Вместе с тем некоторые жители так и не знают своих прав и обязанностей перед жилищной организацией, а также прав и обязанностей своей жилищной организации перед жильцами.

Такая ситуация возможна, когда жилищная организация, обслуживающая многоквартирный дом, не заключила в письменной форме со всеми жителями (в том числе с нанимателями) договор управления многоквартирным домом, либо у жителей на руках имеется подписанный экземпляр договора, в котором условия отражены нечетко и расплывчато.

Возможна ситуация, когда собственник помещения обслуживался в одном ТСЖ, с которым был заключен достаточно четкий, проработанный договор управления многоквартирным домом, и, переехав в другой жилой фонд, не получил на руки новый договор по причине его отсутствия. Либо все-таки получил, но гораздо хуже по содержанию, чем имел раньше.

Договор на управление домом – это соглашение, достигнутое и подписанное как минимум двумя сторонами: жилищной организацией и собственником жилья. За нанимателя договор подписывает собственник помещения (представитель органа местного самоуправления). В большинстве случаев условия договора разрабатывались управляющей организацией, поэтому для потребителя лучшим вариантом будет, когда условия договора четкие и понятные, не содержат общих формулировок, а также условий, ущемляющих установленные законом права потребителей. Договор должен быть составлен грамотно и с максимальным учетом интересов жильцов.

Очень часто квартировладельцы не могут договориться ни между собой, ни с управляющей компанией в том, какими должны быть форма и содержание этого документа. Вопрос настолько острый, что его разбирали на государственном уровне: в марте в Торгово-промышленной палате РФ состоялся круглый стол с представителями региональных и столичных управляющих компаний. Как подчеркнул руководитель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, Москва в целом является примером того, как не надо управлять жилым фондом.

По словам директора по развитию УК «Проминвест» Олега Вихтюка, в одном и том же доме может существовать десяток договоров с управляющей компанией, потому что люди не смогли привести все пожелания к единому знаменателю. Кроме того, очень редко бывает, когда договор управления подписывают более 50% жильцов, как положено по Жилищному кодексу. Как правило, такой договор подписывают максимум 20-25%. Камнем преткновения, считает эксперт, является то, что нет текста договора, который можно было бы взять за основу и вносить необходимые изменения. «А уж порядок расторжения вообще нигде не прописан», – отмечает Вихтюк.

Договор между жильцами и жилищной организацией должен содержать следующую информацию:

• адрес дома, который жилищная организация берет на обслуживание;

• перечень общего имущества этого дома;

• список коммунальных услуг, если их оказывает жилищная организация;

• список работ по ремонту и обслуживанию общего имущества, а также порядок внесения изменений в этот список;

• порядок расчета цены договора, взносов за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения;

• порядок и сроки внесения платежей по договору;

• порядок осуществления контроля за работой жилищной организации.

При заключении договора из предложенного стандартного списка оказываемых услуг и выполняемых работ жильцы могут что-либо вычеркнуть, что позволит уменьшить размер платы. При этом следует помнить, что запрещено исключать из договора услуги и работы, проведение которых необходимо для поддержания в надлежащем состоянии самого строения и имеющихся коммуникаций. В договоре должен быть четко прописан механизм, позволяющий установить факт ненадлежащего оказания услуг. Например, если в холодное время года температура в квартире слишком низкая, отсутствует горячая вода, то следует указать, каким образом это может быть удостоверено. Изначально зафиксировать в договоре все спорные моменты гораздо легче, чем когда такой договор уже подписан большинством собственников помещений многоквартирного дома.

В Москве, как рассказал Андрей Широков, происходит ситуация, о которой можно сказать «перестарались»: в свое время были выпущены брошюры с примерным текстом типового договора (кстати, его же можно найти на сайте столичного Департамента ЖКХ и благоустройства), но этот текст местные управляющие компании в основном взяли как руководство к действию и любые отклонения от «нормы» принимать отказываются. Между тем жильцы имеют полное право добиваться внесения в договор своих поправок и условий. Таким образом, типовой договор, выпущенный в помощь жильцам и «бродящий» по городам, оказался палкой о двух концах.

Одна из причин, по которым стороны не могут договориться, – это стоимость услуг управляющей компании. Не секрет, что управляющие-бизнесмены порой норовят завысить стоимость своих услуг, а иной раз замахиваются и на тарифы, установленные муниципалитетами: увеличивают и их в надежде, что никто не заметит. Поэтому, как считают специалисты, нужно установить перечень услуг и указать рекомендованную цену для каждого региона. Набор может быть минимальный (то есть необходимый любому дому), базовый (расширенный) и так далее. Тогда, скорее всего, в сфере управления жилым фондом было бы меньше спекуляций, уверены чиновники.

Более того, на сегодняшний день нет никаких стандартов по управлению недвижимостью вообще. Везде присутствуют свои стандарты расчетов. Нет контроля и формы предоставления отчетности управляющими компаниями. Если повезет, то в краткие сроки (правда, какие именно, в резолюции ТПП не указано) рынок получит дополнения к нормам ст. 162 Жилищного кодекса (договор управления МКД будет носить статус публичного договора); управление жилыми домами будет признаваться профессиональной деятельностью; также будет разработан типовой публичный договор профессионального управления многоквартирным домом.

Что дает признание договора публичным? Согласно ст. 426 Гражданского кодекса, к коммерческой организации – стороне такого договора – будут применимы несколько норм. Организация, предоставляющая услуги управления жилыми домами, не вправе отказаться от заключения договора. Также она не вправе оказывать предпочтение кому-либо при заключении договора. Цена и прочие условия договора должны быть одинаковы для всех потребителей. В целом публичный договор направлен на защиту прав потребителя, так как именно эта сторона признается более слабой. А основной договор (на общих условиях) позволяет, как правило, коммерческой организации диктовать свои условия (что мы и наблюдаем сегодня очень часто на рынке управления жильем).

Таким образом, если изменения в законодательстве вступят в силу достаточно быстро, можно будет как минимум ожидать, что права собственников жилья, которые страдают от произвола недобросовестных управляющих, будут защищены надежнее.