5 декабря суббота
СЕЙЧАС -13°С
Фото пользователя

Сергей Николаев

Независимый аналитик рынка недвижимости
Фото пользователя

Сергей Николаев

Независимый аналитик рынка недвижимости

Другие статьи автора

Феномен Джулая: почему, несмотря на критику, жильё у «Дискуса» покупают, а глава компании остаётся депутатом

Аналитик рынка недвижимости объясняет, как Алексей Джулай выстроил целый округ лояльных избирателей

Поделиться

Руководитель ГК «Дискус» Алексей Джулай — фигура спорная: его как девелопера постоянно критикуют (особенно столичные блогеры), но раз за разом избирают депутатом, а на квартиры в его домах даже были очереди

Руководитель ГК «Дискус» Алексей Джулай — фигура спорная: его как девелопера постоянно критикуют (особенно столичные блогеры), но раз за разом избирают депутатом, а на квартиры в его домах даже были очереди

Поделиться

Новосибирский горсовет называют оккупированным строительной мафией. Одна из самых крупных и самых спорных фигур среди депутатов — глава группы компаний «Дискус» Алексей Джулай. Его жилмассивы — Плющихинский и Просторный — постоянно критикуют, особенно столичные блогеры, такие как Илья Варламов и Алексей Навальный. Но квартиры в них остаются востребованными, а их жители продолжают выбирать Алексея Джулая депутатом. Аналитик строительного рынка Сергей Николаев в своей колонке объясняет, почему это происходит.

ВИДЕОРЕКЛАМАРолик просмотрен

Сергей Николаев — независимый аналитик рынка недвижимости. Ведёт фотохронику всех новостроек Новосибирска с 2006 года — в его базе фотографии всех строящихся домов за последние 15 лет с периодичностью раз в квартал. Это позволяет оценить, что и как строилось и на какое время задержался ввод новостройки. На основе информации о продажах, темпах строительства и ряде других критериев Сергей Николаев разработал собственную методику для рейтинга надёжности застройщиков и каждого объекта. Входит в региональный экспертный совет Национального объединения застройщиков жилья. Аналитик новосибирского отделения Российской гильдии управляющих девелоперов.

Есть такое понятие, как соотношение цена/качество. В своё время перед Алексеем Джулаем поставили задачу (а может, он сам её перед собой поставил) — обеспечить горожан доступным жильём. При средней цене квадрата по городу выше 72 тысяч рублей, у «Дискуса» он стоит меньше 30 тысяч. Просторный был продан в среднем дешевле 20 тысяч рублей за квадрат — в городе это самое дешёвое жильё. Есть ещё недорогое жильё в посёлке Октябрьском, есть дешёвое жильё в Толмачёво, но это не город — в городе и близко такого нет. В «Новомарусино» попытались сделать, но мы знаем, чем это закончилось.

«Дискус» не экономит на площадях. Средний размер квартиры — около 60 квадратных метров, нет проблем с парковками. Что-то оставлено на рост, например, на Плющихинском жилмассиве есть ещё два участка под парковки.

Много вопросов из-за того, что он сдаёт дома, не готовые к эксплуатации. Но с юридической точки зрения там не подкопаешься: это ЖСК, которое на собрании решает запустить людей на ремонт квартир до сдачи домов. Формально дома не сданы и не заселены. Для чего это делать? Понятно, что там есть инвесторы, но большая часть людей купила квартиры, чтобы в них жить. И пока их строят, им жить часто негде.

Да, есть проблема с качеством домов, межпанельных швов. Но в последних домах «Дискус» уже перешёл на бесшовную технологию строительства. Не знаю, почему он не сделал этого раньше, но сделал. Эти дома другие, они уже лучше. И после того как на заводе модернизировали линию, стало возможным делать дома с любыми планировками.

В домах «Дискуса» часто жалуются на ЖКХ, но там новые сети, ничего не ломается. При этом все коммуникации у него в собственности, они принадлежат тоже его компаниям, но там что, дороже, чем везде? Столько же, только ничего не ломается.

ВИДЕОРЕКЛАМАРолик просмотрен
Микрорайоны привыкли называть «панельным гетто»

Микрорайоны привыкли называть «панельным гетто»

Поделиться

Алексей Джулай своей работой подчищает огрехи мэрии. Например, по условиям аукциона на жилмассиве Просторном мэрия должна была построить дороги и провести коммуникации. И дороги, и коммуникации «Дискус» построил сам. Купил «винаповскую» котельную и провёл туда новые сети, протянул четыре линии электричества от автомобильной барахолки. При этом он полгода их тянул и полтора года согласовывал: людям, которые поставляют в Новосибирске энергию и тепло, несильно нравится, когда кто-то делает это в обход. И это не единственный случай: так же было с «Сибирью».

Те, кто говорит, что Алексей Джулай не платит за землю, пусть сначала посмотрят, сколько он уже заплатил. На каждый участок даётся определённый срок на освоение, а дальше арендная ставка удваивается. По условиям аукциона, чтобы «Дискус» мог освоить тот же Просторный, мэрия должна была провести туда коммуникации. Но они не были проведены, и скорость освоения существенно замедлилась. Мэрия показала уже «хороший» результат: вложила 220 миллионов в «Новомарусино», честь им и хвала.

Я не предлагаю посадить Алексея Джулая на божничку — у всех есть недостатки, и те, кто работает в строительной отрасли, все — жёсткие люди. Мягкие там не выживают. Я не могу сказать, что он сильно социально ориентирован. Но поставленную задачу — обеспечить дешёвым жильём всех желающих — он выполняет, а на Плющихинском есть и новые детские сады, и хорошая школа.

Надо сказать, что одно время была ситуация, когда у «Дискуса» и купить было сложно. И основную часть денег в его микрорайонах зарабатывают посредники и инвесторы, которые вложились изначально. Если поговорить с его конкурентами, многие, скорее всего, будут говорить, что он в предбанкротном состоянии, потому что нельзя выжить, продавая по таким ценам. Но никто не скажет, что он бешеные деньги заработал, поэтому люди и голосуют. Они понимают, что у них не было другой возможности купить жильё в Новосибирске от слова совсем.

Сейчас в строительной отрасли переломный момент: эскроу-счета, ограничение продаж через ЖСК. Я думаю, что Алексей Джулай достроит начатые проекты и дальше будет строить за свои средства по три-четыре дома в год. Он работает в своей нише, я бы назвал её даже «эконом-минус», но он вытеснил оттуда всех именно за счёт соотношения цена/качество, там никого не осталось.

Человек, если ему не нравится в «Плющихинском», никогда не выберет депутатом того, кто его обманул. Алексей Джулай же избирается не где-то — он избирается на округе, который построил. Если бы он никого не устраивал, люди бы просто не пришли голосовать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Автором колонки может стать любой. У вас есть свое мнение и вы готовы им поделиться? Почитайте рекомендации и напишите нам!

оцените материал

  • ЛАЙК16
  • СМЕХ25
  • УДИВЛЕНИЕ3
  • ГНЕВ47
  • ПЕЧАЛЬ10

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

У нас есть почтовая рассылка для самых важных новостей дня. Подпишитесь, чтобы ничего не пропустить.

Пока нет ни одного комментария. Добавьте комментарий первым!

Загрузка...
Загрузка...