Уронили ставку на пол

Как и прогнозировали эксперты, месяц назад Центробанк уже в четвёртый раз за год снизил ключевую ставку, приблизив её к докризисному уровню: с 18 сентября она составляет 8,5% годовых. Всего за полгода это значение снизилось на 1,5 п.п. — стремительнее оно падало только в 2015 году.

Одно из самых очевидных последствий такого решения ЦБ РФ — снижение ставок по кредитам, в том числе по жилищным.

Вслед за новостью из Центробанка одна за другой потянулись новости и от кредитных организаций. В крупнейшем ипотечном агентстве страны, АИЖК, с 25 сентября ставки по ипотеке составляют от 9% годовых. «Теперь ставки АИЖК <…> являются одними из самых низких на рынке ипотеки наряду со Сбербанком и банком ВТБ, — подчеркнули в агентстве. — Аналитический центр АИЖК прогнозирует, что до конца текущего года основные участники рынка продолжат снижать ставки по ипотечным кредитам».

В крупнейших банках ставки варьируются от 7,4 до 11% — в зависимости от типа жилья, срока кредитования, сумм кредита и первоначального взноса и ряда других условий. В Сбербанке с середины августа получить кредит на жильё можно под 7,4–10% годовых, рассказала директор по работе с партнёрами Сибирского банка Мария Ромчанова. В банке ДельтаКредит есть программы со ставками от 8,75 % годовых. В ВТБ24, как и в Газпромбанке, ставка по ипотеке стартует с 9,5% годовых. Альфа-Банк снизил ставки по ипотеке до 9,49% годовых (но только в Москве и Санкт-Петербурге), Райффайзенбанк — до 9,75% годовых на готовые квартиры, БИНБАНК — до 9%.

Следом за федеральными игроками доступнее ипотеку сделали и местные банки.

Например, новосибирский банк «Левобережный» с конца сентября предлагает кредиты по ставке от 8,75% годовых — правда, для этого первоначальный взнос должен быть не менее 50%, у заёмщика должно быть трое и больше детей, а его жизнь и жильё должны быть застрахованы. В банке «Акцепт» квартиру на вторичном рынке можно купить в кредит под 9,5% годовых.

11 октября глава Минстроя РФ Михаил Мень отчитался о повышении спроса на ипотеку, ссылаясь на предварительные данные Аналитического центра АИЖК. По информации экспертов агентства, он вырос на 40–50% по отношению к прошлому году и на 20–30% по отношению к рекордному 2014-му, когда ключевая ставка наоборот росла с 7% до 10,5%. «В этом году мы можем взять новый рекордный барьер на рынке ипотеки», — оптимистично отметил министр.

Результаты Новосибирской области на этом фоне выглядят куда скромнее: по данным Росреестра, к 1 октября число ипотечных сделок выросло лишь на 6% по отношению к прошлому году и на 17% по отношению к позапрошлому. В сентябре это значение было на процент меньше.

По наблюдениям директора по ипотечному кредитованию АН «Квадротека» Александра Евдокимова, именно осенью клиентов с ипотечными сделками стало больше.

«Психологическая граница важна, — поясняет он. — Как только [ставки опустились до] 10% и ниже, люди начали говорить, что да, это уже не 12%, если утрировать».

Никуда не делся и отложенный спрос, при этом, подчеркнул Евдокимов, речь не идёт об инвесторах, которых сейчас на рынке в принципе практически нет, как и возможности заработать на разнице цен на недвижимость. «У людей постоянно есть потребность в изменении жилищных условий. Но в предыдущее время люди эти потребности часто не решали, а откладывали. Молодые семьи создавались и оставались в аренде, хотя молодые семьи часто — одна из основных целевых групп ипотеки», — замечает эксперт.

В Сибирском Сбербанке рост числа выданных кредитов составил 34%, рассказала Мария Ромчанова. Управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в Новосибирске Станислав Могильников подсчитал, что число заявок на ипотеку с августа выросло примерно на 20%, при этом большим спросом пользуется вторичный рынок недвижимости.

«Это один из признаков стабильного рынка, — объяснил он. — Сейчас рынок чувствует себя достаточно уверенно, продолжился тренд на снижение ставок, что, безусловно, позитивно сказывается на ипотечном спросе. Мы отмечаем восстановление рыночного спроса не только на новостройки, но и на вторичный рынок, что связано с отложенным спросом, восстановлением экономики и ростом покупательской способности».

Тех, кто специально ждал снижения ставок, чтобы купить квартиру, среди новых ипотечных заёмщиков немного, считают эксперты. Дело не только в ставках, замечает Александр Евдокимов, свою роль играют и реальные доходы населения, и его уверенность в завтрашнем дне. Нет, по его мнению, и прямой зависимости между ипотечными ставками и ценами на квартиры.

Жительница Новосибирска Юлия Медведева оформила ипотеку как раз на волне снижения ставок, хотя специально момент, как призналась девушка, она не выбирала.

«Мы ждали, когда продастся наша квартира, потому что первоначальный взнос — это как раз стоимость нашей квартиры, — рассказала она. — [За ставками] следили, да, было переживание, что ставки падают, стоимость квартир падает, а наша квартира никак не продаётся. Конечно, очень хорошо, что мы в такое именно время попали, потому что у меня подруга взяла [ипотеку] в мае, у неё 11,8%, по-моему, ставка, у нас — 9,5%».

При этом получить одобрение кредита для семьи оказалось непросто, потому что одним из собственников квартиры должен был стать несовершеннолетний ребёнок. «Кроме как в Сбербанке мы нигде не могли взять ипотеку. Мы звонили, консультировались в ВТБ, Райффайзенбанке, банке "Открытие" — везде нам было отказано, потому что ипотеку на ребёнка не дают», — посетовала Юлия.

По словам аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, дешёвые кредиты требуют ужесточения требований к заёмщикам —

это касается и суммы первоначального взноса, и сроков кредитования, и подхода к подтверждению дохода. Но пока сверхдешёвые кредиты, как правило, ограничиваются узким кругом заёмщиков: молодыми семьями, военнослужащими и так далее.

Представители крупнейших банков, впрочем, уверяют, что с каждым годом условия для клиентов становятся всё более комфортными. Между тем, считает Коренев, назвать кредиторов и заёмщиков лучшими друзьями никак нельзя.

«Конечно, как в хорошем кино и те и другие сохраняют на лице улыбку в 32 зуба, — иронично замечает он. — Но реально снижение ставки до рекордно низких уровней привело, например, к тому, что бравшие ипотеку ещё пару лет назад под 13–14% годовых сейчас оказались в крайне невыгодных условиях (а средняя ставка по ипотеке сейчас опустилась уже ниже 11%, не говоря уже про отдельные предложения по 7–8%). Что вызывает у последних желание рефинансировать свои кредиты под более низкие ставки. Банкам же это откровенно невыгодно — они заметно теряют в процентной марже и неохотно соглашаются на рефинансирование. Варианты обхода этой ситуации есть — например, рефинансирование в другом банке. Но это, согласитесь, не улучшает взаимоотношения кредитора и заёмщика».

Несмотря на возможные риски, в конце сентября глава федерального Минэкономразвития Максим Орешкин на встрече с Владимиром Путиным высказал предположение, что к концу года ставки ещё могут упасть, перешагнув среднее значение в 10% годовых, писала «Российская газета». По информации «Коммерсанта», Минфин уже даже предоставил Центробанку такую возможность, представив проект бюджета на последующие два года.

В «ФИНАМ», впрочем, сохранения темпов снижения ставки не ожидают. «Вероятнее всего, ставки если и будут далее понижаться, то уже не столь стремительно, — предположил Алексей Коренев. — Можно говорить, что они приближаются к определённому дну, сформированному на основании объективных рыночных показателей». Повышение, по мнению эксперта, возможно только в том случае, если темпы инфляции станут критически низкими, но подобного поворота в группе не ожидают.

«Снижение ипотечных ставок в последние месяцы на несколько шагов опережает рыночные тенденции, сейчас ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах, —

соглашается Станислав Могильников. — Безусловно, в эту динамику заложены рыночные ожидания по сохранению тренда на снижение Банком России ключевой ставки как основного индикатора стоимости денег в банковской системе».

«Сейчас добавляется политический фактор: на носу 2018 год, мы все понимаем, что в нашей стране это совершенно точно будет влиять в том числе и на ипотечные ставки», — осторожно добавляет при этом Александр Евдокимов.

Стоит также понимать, предупреждает аналитик «ФИНАМ», что удешевление кредитов на фоне падения реально располагаемых доходов россиян и растущей безработицы (по данным Коренева, в сентябре она достигла 5% против 4,9% месяцем ранее), несмотря на то, что ипотека — самый безопасный для банка продукт, может обернуться новыми просрочками.