Застройщик и риэлтор: кто отвечает?

Екатерина Щеповицкая:
Добрый день, уважаемые посетители сайта НГС.НОВОСТИ.
Начинается онлайн-конференция генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского и генерального директора агентства недвижимости «Большой Город» Жанны Волобуевой на тему «Застройщик и риэлтор: кто отвечает?».

Андрей:
Сегодня все агентства говорят об ответственности. Я купил новостройку, в агентстве мне сказали, что застройщик надежный, все построит качественно и в срок. Если такого не случится, и деньги пропадут, вернет ли мне агентство деньги?

Ответ:
С точки зрения юридического аспекта пока еще ни одно агентство в своих договорах не предусматривает финансовую ответственность за невыполнение обязательств застройщиком. Тем не менее ряд ведущих агентств — «Большой Город» в их числе — стараются максимально узнать всю подноготную о застройщике, им доступна финансовая отчетность, история, все сроки строительства. Агенты два раза в неделю участвуют в семинарах и четко знают наши объекты, задают своевременные вопросы и полностью владеют ситуацией. Но при нынешнем рынке репутационные риски настолько велики, что, насколько я знаю, агентство «Большой Город» сузило объем операций и не берется за продвижение первых попавшихся объектов. Поэтому прямой юридической гарантии у агентств нет, но попытки ведущих агентств сформировать базу из абсолютно понятных застройщиков, а риэлторов научить, подобно финансовым аналитикам, разбираться в ситуации — этот тренд набирает силу, поэтому идите в правильные агентства. Тщательно выбирайте застройщика. Внимательно читайте материалы, которые должны быть у застройщика в открытом виде (уставная документация, проектная декларация и т.д.). Обратите внимание на наличие финансовой поддержки банков, на соответствие хода строительства заявленным срокам. Важны также наличие/отсутствие репутационных проблем, отношения застройщика с подрядчиками. Наличие больших дисконтов часто говорит о том, что у застройщика острая нехватка финансовой составляющей.
Жанна Волобуева:
У нас есть все материалы с уже подготовленными ответами по указанным признакам надежности/ненадежности застройщика. АН, которое дорожит своей репутацией, профессионально, очень внимательно подходит к выбору партнера, проводит глубокий анализ финансовой и юридической составляющей.

Денис:
Как выгоднее покупать квартиру – напрямую у застройщика или через АН?

Ответ:
В нашем случае цена для рынка одинаковая. Мне известно, что есть ряд застройщиков, которые пытаются этим вопросом спекулировать, но в случае выстраивания долгосрочных отношений с агентством так делать неправильно.
Жанна Волобуева:
У нашего агентства 10 представительств в разных районах города. У нас работают профессиональные риэлторы. Дополнительной комиссии с покупателя мы не берем. Агентство недвижимости также одновременно может проконсультировать по ипотеке, по материнскому капиталу и т.д. Не выходя из одного офиса, вы можете получить весь спектр услуг от консультации до бронирования квартиры, и тут же можно поехать посмотреть объект.
Кроме того, у нас настолько отработана клиентская панель, что разница в движении информации при оформлении покупки всего 5-10 минут.

Мария Александровна:
Как лучше заключать договор – только с агентством или еще и с застройщиком?

Ответ:
В любом случае договор на покупку новостройки надо заключать с застройщиком, если риэлтор этого избегает, то это первый сигнал, что что-то не так. Потому что нормальные агентства и застройщики всегда имеют механизм по компенсации своей работы.
Жанна Волобуева:
У АН нет необходимости заключать отдельный договор, так как оно является официальным отделом продаж застройщика. Отдельный договор с АН может заключаться на дополнительные услуги, например юридические.

Дима:
Я собираюсь купить однокомнатную квартиру в «Стрижах», смогу ли я через несколько лет ее быстро продать?

Ответ:
Мы имеем опыт мониторинга над теми людьми, которые покупают квартиру с целью инвестирования и дальнейшей продажи, мы таких покупателей консультируем. Если вы воспользуетесь консультациями наших специалистов при определении ценообразования, то выход из этого объекта будет спокойный и быстрый, потому что на наш товар есть четко сформированный рынок.
Жанна Волобуева:
В микрорайоне «Стрижи» мы заметили такую тенденцию — часто мы продаем и покупаем новую квартиру там же в течение строительства. Бывают случаи, когда покупают маленькую квартиру, потом еще до сдачи решают ее продать и купить здесь же квартиру побольше.

Андрей:
Добрый день, Жанна. На какую доходность может рассчитывать инвестор, вкладываясь в покупку недвижимости в Стрижах?

Ответ:
Таких клиентов очень много. На сегодняшний день главным трендом при инвестировании в строящееся жилье является надежность застройщика. Сейчас инвестиционная привлекательность «Стрижей» составляет примерно 20 %.
Игорь Белокобыльский:
Такой показатель характерен для всех застройщиков, предлагающих высокий уровень надежности на нашем рынке.

Алена:
Если застройщик вовремя не выдал ключи, что делать и какие санкции можно применять?

Ответ:
Выдать ключи — это не совсем юридический термин. Юридический термин, сформированный законодательством, — это подписание акта приема-передачи квартиры, он очень четко и точно должен регламентироваться в договоре с застройщиком. Там же регламентируются санкции. Поэтому если вы заранее позаботитесь, чтобы у вас в договоре был сразу указан срок сдачи и были прописаны санкции, то в проблемной ситуации вы выигрываете. Если вы сомневаетесь в договоре, потратьте время и силы на юриста. Наши все объекты были сданы раньше сроков.
Жанна Волобуева:
Застройщик, который дорожит своей репутацией, в случае срыва сроков часто сам идет навстречу своим клиентом и предлагает компенсацию.

Виктор:
Где лучше купить квартиру – в новостройке или старом доме?

Ответ:
Отвечу не как застройщик, а как житель города и поделюсь собственным опытом. Вторую квартиру в своей жизни я купил в старом доме, и это была последняя квартира во вторичном жилье. У новостроек, с моей точки зрения, есть ряд неоспоримых преимуществ: совершенно понятный продавец, которому в течение пяти лет можно предъявить любые претензии по качеству, новые квартиры совершенно не изношены. В таких квартирах формируется новый порядок управления, ибо многие дома, сданные в 90-е годы, находятся в плачевном состоянии, поскольку жители не смогли решить вопросы управления, сейчас этот опыт уже есть. Кроме того, в новом жилье формируется новая атмосфера — квартиры покупают люди успешные, задорные и живые. Поэтому, если бы вы попросили меня совета, я бы рекомендовал купить квартиру в новом доме.
Жанна Волобуева:
Этой точки зрения придерживаются примерно 60 % покупателей. Но выбор всегда за вами. Так, в центральной части города дефицит новостроек или жилье там очень дорогое. Но в новостройке вы можете купить более комфортное жилье.

Дмитрий:
Какие основные риски долевого строительства?

Ответ:
У долевого строительства риск один — остаться без денег, и он совершенно реальный, даже притом что государство предпринимает конкретные шаги по минимизации этого риска. Инвестирование в жилье — это такой же процесс, как любое инвестирование, поэтому, прежде чем совершить сделку, потратьте время и силы, соберите информацию о застройщике. Первый пункт, на который следует обратить внимание, — на сайте застройщика должна быть выложена проектная декларация. Сомневаетесь — требуйте доступ к финансовой отчетности. Второй пункт — репутационные риски можно проверить по брендам и фамилиям, если у застройщика есть пятно в истории, то его легко можно обнаружить. Дикие дисконты, распродажи — сигнал задуматься, проблемы с подрядчиками — сигнал задуматься. Есть десяток маркеров, по которым можно определить риски, а можно обратиться в профессиональное агентство недвижимости, которое работает только с проверенными со всех сторон застройщиками.
Жанна Волобуева:
За эти риски покупатель получает более качественное новое жилье, выигрывает в финансовом плане. Внимательно изучайте рынок строящегося жилья, в этом вам могут помочь наши специалисты.

Мария:
Здравствуйте! Как, по вашему мнению, будут меняться цены на недвижимость в пригороде? Лес это плюс, а пробки – минус. Насколько расположение влияет на цену?

Ответ:
В спальных районах сейчас идет наиболее активное и современное строительство. Цены здесь сейчас очень сильно подтянулись к ценам в субцентральных частях города. Сегодня от ул. Кубовой до гостиницы Новосибирск я доехал за 18 минут.
По пробкам: наш район имеет значительно меньше проблем в этой части, чем у большинства других застраиваемых микрорайонов. Мы работаем над улучшением транспортной доступности.
На цену влияет качество жилья и развитость инфраструктуры.
Жанна Волобуева:
Большинство зарекомендовавших себя застройщиком сейчас строят именно микрорайоны, так как больше возможностей по благоустройству территории. Новое качественное жилье часто строится именно в «пригороде».

Елизавета:
Подошло время принимать квартиру. я не профессионал в этом деле - очень боюсь что-нибудь упустить. Как правильно принять квартиру в новостройке?

Ответ:
При приеме квартир в новостройке мы имеем несколько моментов, которые дольщик должен обязательно отследить. Во-первых, отследить качество выполнения работ. Причем далеко не все параметры определяются визуально, и если вы сомневаетесь, желательно пригласить эксперта, но из числа профессионалов. Что делаем мы — мы приглашаем агентства недвижимости, в частности «Большой Город» был приглашен в качестве стороны, осуществляющей акт приема-передачи квартир в интересах дольщика. Люди в агентствах заточены на выявление вопросов, которые могут стать проблемными, поэтому акт, в котором есть замечания, профессиональному риэлтору подготовить проще. Второй момент — обязательно необходимо решить все бытовые проблемы, поэтому у нас по принципу одного окна дольщики могут подключить все нужные услуги, получить консультацию у представителя управляющей компании. Риэлторы «Большого Города» два раза в неделю присутствуют на стройке на спецсеминарах.
Жанна Волобуева:
Мы готовы отвечать на все вопросы, которые возникают у нашего клиента в процессе стройки, во время приема квартиры и т.д. Если мы чего-то не знаем, то мы связываемся с представителями застройщика и решаем эти вопросы.

Владимир:
Как определить экономит ли застройщик при строительстве?

Ответ:
Сделка между застройщиком и физическим лицом — это конкретная сделка, в которой нет общепринятых норм, точнее, они настолько широки, что в них попадают и самое примитивное социальное жилье, и респектабельные постройки, застройщики которых выигрывают федеральные конкурсы. На стадии принятия решения вам нужно понимать, каково соотношение цены и того набора опций, который прописан в договоре и проектной декларации. Поэтому не читайте рекламные буклеты — читайте договор и проектную декларацию: там указан тот набор опций, который застройщик обещает. И когда вы принимаете решение, что этот набор опций стоит таких денег, — это ваше решение. Экономит застройщик или нет — это другое дело. Если он вам выдает обещанный набор опций и умудрится в этих рамках добиться дисконта от поставщика — это его победа. Если он вместо декларируемого керамогранита положит вам картон, то он не сэкономил, а украл. Но вы должны позаботиться в том, чтобы обещанный керамогранит был задекларирован.
Жанна Волобуева:
Клиенту в первую очередь необходимо тщательно читать документы.

Ибрагим:
Здравствуйте!
У меня такой вопрос. Например, застройщик меняет планы по облагораживанию жилого комплекса, решает на месте обещанного парка построить магазин, кафе или ещё что-то. А риелтор уже нарекламировал, что будет "ГОРОД-САД", где я с ребёнком могу гулять в тиши и спокойствии. А тут вот такие изменения. Я понимаю, что риелтор не виноват, но обида у меня на агентство, как бы меня не убеждали, что виноваты строители.
Вы наверняка заключаете между собой партнёрские договоры. Неужели нельзя прописать ответственность застройщика не менять план. или делать это только с согласия дольщиков?
И вообще я думаю, что соцответственности маловато что у тех, что у других. Почему бы вам не попробовать быть более соцответственными? И в первую очередь - перед своими клиентами?

Ответ:
В «Кленовой аллее-1» у нас был один случай изменения проектной документации — мы построили фонтан и перенесли спортивное сооружение, но эти моменты мы с жильцами отрегулировали. Если мы предложим агентству нести финансовые риски, это приведет к усложнению процедуры и удорожанию услуги. Проще решать все вопросы напрямую с застройщиком.
Жанна Волобуева:
Изменение планов по благоустройству — это редкая ситуация. Есть случай, когда просто на небольшой части запроектированной под парк большой территории принято решение построить еще и магазин. Возможно, это ваш случай. Думаю, вам стоит задать вопросы застройщику.

Вадим:
На какой срок выгодно вкладывать деньги в недвижимость?

Ответ:
Сейчас время для спекулятивных сделок по схеме «вложил и вернул навар 50 %» прошло, потому что весь рынок имеет доступ к банковским деньгам. Поэтому получить быстрый доход — нереально. Подавляющее большинство инвесторов начинают вкладываться в получение ренты или перепродают объект через 1,5–2 года. При этом вряд ли сейчас у нормальных застройщиков вы получите доходность больше, чем 20 % годовых.
Жанна Волобуева:
Есть этапы строительства дома, когда происходит прирост цены. Мы это знаем и готовы консультировать своих клиентов.