6 декабря понедельник
СЕЙЧАС -1°С

Как заставить свою управляющую компанию работать хорошо?

8 ноября состоялась онлайн-конференция Игоря Лобарева (Государственная жилищная инспекция НСО)

10 377

Поделиться

Поделиться

8 ноября на НГС.НОВОСТИ состоится онлайн-конференция начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Игоря Лобарева на тему «Как заставить свою управляющую компанию работать хорошо?».

В ходе онлайн-конференции Игорь Лобарев ответит на вопросы, посвященные выстраиванию эффективных взаимоотношений между жильцами многоквартирных домов и их управляющими компаниями:

– Что жильцы могут требовать от УК, а что должны решать своими силами?
– Как жильцы могут контролировать и влиять на работу своей УК?
– Насколько действенны взыскательные меры, применяемые ГЖИ к недобросовестным УК?
– Что необходимо сделать, чтобы сменить УК? Есть ли такие примеры в НСО? Насколько они успешны?

Поделиться

Екатерина Щеповицкая:
Добрый день, уважаемые посетители сайта НГС.НОВОСТИ. Начинается онлайн-конференция начальника Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Игоря Лобарева на тему «Как заставить свою управляющую компанию работать хорошо?».
Пожалуйста, задавайте ваши вопросы.


Поделиться

Поделиться

Игорь Лобарев:
Много вопросов о том, как заставить УК выполнять условия договора. На сегодня существует один механизм, который мог бы повлиять на эту ситуацию: отказ от услуг компании, которая не соблюдает условия договора по управлению общедомовым имуществом.
Много жалоб приходит в ГЖИ о том, что год, 2 года назад провели общедомовое собрание по смене формы управления и тем не менее не могут уйти от УК. Моя точка зрения — можно упростить эту процедуру. Если УК не соблюдает условия договора на содержание общего имущества, то есть ст. 165 Жилищного кодекса, согласно которой любой собственник в данной ситуации может написать заявление в мэрию (муниципалитет). Муниципалитету или мэрии отводится только 5 дней на проверку этих фактов. Но нужно конкретно писать, в чем проблема: не моются полы, не убирается территория. Чтобы зафиксировать эти факты, посоставляйте неделю акты: «сегодня, в пятницу, не мыли пол, в воскресенье не мыли…». Если у вас в договоре обозначено, что в подъезде должны мыть пол 3 раза в неделю, то это уже может быть основанием воспользоваться 165-й статьей. В течение недели мэрия должна провести проверку и, если факты подтвердятся, инициировать собрание по смене УК или формы управления.
Но нужно, чтобы жители были готовы к смене. Так, когда ко мне пришли жители Владимировского спуска, ул. Владимировской, которые долго не могли уйти от УК, я им посоветовал воспользоваться ст.165, а не самим проводить собрание, так как в этом случае начинаются судебные разборки с УК. Итак, я им сказал написать жалобу в мэрию и копию жалобы направить в ГЖИ, так как, если мэрия не предпринимает мер, то это уже дело прокуратуры — контроль за соблюдением федерального законодательства. У меня уже достаточно фактов, что мэрия не исполняет свои обязанности, и эти материалы в ближайшее время в прокуратуру будут представлены. По Владимировскому спуску — жители ко мне прибегают и спрашивают, что им делать, им через неделю уже назначали собрание, а они не успевают выбрать УК. Я им сказал, что за неделю они могут выбрать УК, сказать ей, что собираются к ней перейти, и попросить ознакомиться с договором управления. Не знаю, как у них сейчас идут дела, но собрания прошли, кворума, по-моему, не было, и сейчас все перешло в заочную форму голосования, как я понял.
Смена УК — единственный действенный метод, так как деньги УК получают от обслуживаемых домов. Если дома начинают уходить, то они (УК) теряют деньги, они начинают бороться за это, как-то шевелиться. С другой стороны, это шевеление иногда переходит границы. Одна УК, не буду говорить сейчас какая, чтобы отбить дома у другой УК, идет на незаконные действия. Например, спиливают замки на чердаки, открывают краны с водой, и те протекают насквозь, чтобы жители жаловались. Нанимают бомжей, чтобы они разбрасывали мусор из баков. В одной из компаний F1 даже до криминала доходит: ходят какие-то люди якобы из службы безопасности (не то УК «Заельцовская», не то «Октябрьская») и угрожают старшей по дому, ее мужу, чтобы они прекратили действия по смене УК. Здесь хотелось бы обратиться в органы внутренних дел, что на такие факты надо реагировать незамедлительно, не доводить до криминала и т.д. К сожалению, сотрудники внутренних дел на эти факты не сильно активно реагируют.
Следующий момент, который бы я хотел отметить по поводу того, что может повлиять на работу УК, — это совет дома. Согласно
Жилищному кодексу, совету предоставлены большие полномочия, большие права. Много задают вопросов, что не выполняются те или иные работы, какие работы входят в перечень услуг УК. Сейчас осень, скоро будут продлеваться договоры. Во многих договорах прописывается, что если до конца года не заявлено о его расторжении, то он автоматически лонгируется. Обычно договор заключается на 5 лет. Самое удобное время сменить УК по истечении срока договора. На собрании заслушать исполнение сметы — перечень работ, фиксируемый в договоре, с расценками. Выводится сумма затрат на квадратный метр. Совет дома, по законодательству, может не согласиться с раценками, которые выставляет УК. Если УК начинает применять свои расценки, которые не были утверждены на общем собрании, то необходимо решать проблему через суд. Но наши граждане почему-то боятся судов. В Омске уже существует такая практика, суды принимают решения о том, что расценки УК, не утвержденные на собрании, были применены незаконно, и заставляют вернуть гражданам деньги за выставленные и оплаченные услуги. Если УК какие-то права нарушает, самый оптимальный путь — через суд. Особенно если есть материальные претензии к УК.


Поделиться

Поделиться

Дима:
Как вы относитесь к плате за капремонт? Не пострадают ли пенсионеры?


Ответ:
То, что государство должно было сделать, не выполнено. Согласно законодательству, до приватизации первой квартиры государство должно было выполнить капитальный ремонт в требующих этого домах. Это 91-92-й год. Но денег не оказалось, и государство не выполнило эти капитальные ремонты. В связи с этим в Омске хорошая практика. Там жители домов, ремонт которых обязано было провести государство, обратились в суд. И уже 160 домов высудили капитальные ремонты из мэрии. Так и нужно действовать.
Я считаю, что перекладывать на жителей плату за капремонт несправедливо. На сегодняшний день в законодательстве не закреплен процент, который должно внести государство, а какой жители, от суммы капитального ремонта. Написано только, что федеральное, региональное правительство имеет право вносить средства на счет региональных операторов по капитальному ремонту. В нашем Законодательном собрании профильный комитет предлагает сделать 40 на 60: 40 % вносят жители, 60 % — государство. Но даже в таком соотношении это очень тяжелая ноша для населения. Я считаю, когда было 5 на 95, это было нормально. Даже когда 10 на 90, это уже не совсем справедливо, может быть, будет. Думаю, 40 на 60 не вытянут жители, и жилой фонд, требующий капремонта, будет нарастать.
И все это из-за того, что государство на самом раннем этапе не выполнило свои обязательства.


Поделиться

Поделиться

Андрей:
УК свою плохую работу часто оправдывает недостаточностью средств и говорят о необходимости повышения тарифов. Как вы считаете есть ли необходимость в повышении некоторых тарифов ЖКХ? Каких? Действительно ли УК не хватает средств? Прибылен ли этот бизнес?


Ответ:
Все зависит от дома. Иногда УК прикрываются тем, что берут в нагрузку старые, ветхие дома, чтобы содержать которые нужно вностить по 20–30 руб. за кв. м. Получается несправедливость — люди и так живут в ветхом жилье, а еще должны платить гораздо больше, чем живущие в хорошем жилом фонде. УК, беря дома, обслуживание которых стоит 15–17 руб. за кв. м, точно такие же расценки устанавливает и для ветхого жилья. В этом плане есть часть домов, на обслуживание которых платы жителей действительно не хватает.
Чтобы понять, хватает или не хватает, жителям надо участвовать в собраниях по составлению сметы и контролировать, как расходуются средства. Составляя договора, можно установить формы контроля. Например, вывешивать в подъезде график уборки подъезда.
Другое дело, что не всегда УК выставляют эти цифры для обозрения. В этом случае нужно обращаться в ГЖИ. Если УК не раскрывает информацию, на нее может быть наложен штраф до 250 тыс. руб.


Поделиться

Поделиться

Елена:
В каких домах и районах живет больше всего бомжей? Следит ли инспекция за состоянием подвалов и замков?


Ответ:
Если подвалы открыты, чердаки открыты, это нарушение со стороны УК. В случае, если мы получаем такую жалобу, мы можем наказать за это УК. Обращений по бомжам к нам ни разу не было.


Поделиться

Поделиться

Евгения:
Известна ли вам ситуация по конфликту жителей дома Красный пр., 59 и УК Дост-Н. Жители хотят отказаться от услуг этой УК, а УК всячески этому препятствует, вплоть до угроз. Как такое вообще возможно? Почему сменить УК так сложно? Принимает ли ГЖИ участие в решении этого конфликта?


Ответ:
Мне знакома эта проблема. Я считаю, что здесь мэрия не дорабатывает. Жители провели собрание по смене УК, а УК применяет психологические и вплоть до физических мер, чтобы они не меняли УК. С угрозами должны разобраться сотрудники внутренних дел. Фамилии тех, кто угрожал, известны.
По поводу смены УК, я думаю, стоит не зацикливаться на проведенном собрании, а воспользоваться 165-й статьей, о которой я говорил. Пусть напишут в мэрию, что не соблюдаются такие-то условия договора, пусть мэрия инициирует собрание по смене УК. Это получится быстрее, чем оспаривание в судах. Когда жители сами проводят такие собрания, то УК могут сослаться, что там были какие-то нарушения, обращайтесь в суд.
По этому поводу к нам часто обращаются. Особенно когда собственники решили отказаться от услуг УК и создать ТСЖ или перейти к другой УК, УК обращается к нам, чтобы мы проверили законность проведенного собрания. Мы осуществляем такие проверки, но не все так просто, так как конечной инстанцией все-таки является суд. Мы проверяем протоколы, бюллетени для голосования, доверенности (иногда люди голосуют по доверенности). С точки правильности оформления по закону многие документы можно забраковать. Но суды рассматривают эти вопросы по-другому. и в этом отношении у нас возникло несколько конфликтов с УК, которые через суд оспорили наше решение. Одна компания даже предъявила нам иск на 300 тыс. с лишним, так как они привлекали адвокатов для своей защиты и т.д. Произошла следующая ситуация: жители пожаловались нам на УК «Регион», мы стали проверять легитимность их собрания, а на суде жалобщик отказался от своей жалобы, хотя у нас есть письменное доказательство. То есть либо убедили, либо еще что-то, а наше решение в результате оказалось неправомочным. Чтобы не подставлять таким образом жилищную инспекцию, мы высказываем свое мнение, но дальше рекомендуем жителям самим доводить дело до суда. Итоговое решение все равно всегда принимает суд, не жилищная инспекция.


Поделиться

Поделиться

Андрей Васильевич:
Не считаете ли вы, что реформа по передаче сектора ЖКХ в руки частных УК потерпела неудачу?


Ответ:
Первый аспект неудачи в том, что государство не провело капитальный ремонт во всех домах, которые приватизировались. Дальше государство сказало, что вот УК, у которых прибыль является основной целью, будут эксплуатировать ваши дома. Так как это коммерческие структуры, то о жителях они будут думать в последнюю очередь, а в первую очередь будут думать о том, как побольше сэкономить и получить большую прибыль.
Дома, которые передали, не проведя капитальный ремонт, эксплуатировать сложно. Нарушений по эксплуатации много. Прикрываясь ветхим жильем, УК говорят, что у них не хватает денег. Но если вам не хватает денег, то либо даказывайте людям в цифрах, что должно быть больше, либо отказывайтесь от этих домов. Вы берете это ветхое жилье, чтобы та же мэрия закрывала глаза на ваши недочеты. Это сговор — УК берут ветхое жилье, чтобы не ссориться с муниципалитетом, а мэрия закрывает на ряд вещей глаза. Эта страусиная позиция не позволяет навести порядок.
Бывают сговоры между УК, чтобы не брать дома друг у друга. Мэрия вместо того, чтобы занимать ко всем УК равную позицию, позволяет некоторым УК находиться в привилегированном положении. Это мешает созданию рынка услуг. С начала года образовалось более 20 новых компаний, но они управляют 2–5 домами и не могут в управление взять больше, хотя работают хорошо.


Поделиться

Поделиться

Вокзальная магистраль 11,Николай.:
Какое Ваше мнение, какая форма управления МКД более эффективна -УК или ТСЖ ?


Ответ:
ТСЖ — палка о двух концах. Если во главе ТСЖ стоит честный человек, даже не профессионал, то ТСЖ стаовится эффективнее. Если во главе нечестные люди, то это приводит к очень большим проблемам внутри ТСЖ. ТСЖ — это не только коммерческая структура по эксплуатации дома, но и некоторое сожительство людей совместное. Если не ошибаюсь, на ул. Интернационала с ТСЖ произошла такая ситуация: когда-то там у председателя ТСЖ украли 600 тыс., которые необходимо было заплатить за коммунальные услуги. Через суд признали виновным бухгалтера, но долг ТСЖ перед ресурсоснабжающими предприятиями в 600 тыс. остался. Решили собраться и сброситься еще раз деньгами. Но не у всех была такая возможность, например у пенсионеров. Возникла конфликтная ситуация. Председатель ТСЖ настроил людей против этих жителей. Началась реальная война. Вместо того чтобы помочь людям, предложить рассрочки, еще что-то, им отключили электроэнергию. 3 квартиры уже заплатили, а в одной живет бабушка, которой уже 80 лет. Живет одна. Сейчас ей пищу готовить негде, по соседям ходит и т.д. Естественно, она жаловалась и нам, и в другие органы. Но это не наш вопрос, потому что во внутренних проблемах ТСЖ должно разбираться не ГЖИ. В результате начали бить окна и т.д. Вопрос стоит о 12 тыс. на 100-квартирный дом, это не такие уж и большие деньги.
Таким образом, в ТСЖ ситуации могут быть еще хуже, чем в УК, — все зависит от того, насколько честные люди стоят во главе ТСЖ. Могу привести другой пример. ТСЖ на ул. Б.Хмельницкого, 3 образовалось уже довольно давно. Во главе стоит грамотный, честный человек, женщина, которая разбирается во многих вопросах жилищного сектора. Когда был закон о том, что 5 % платят собственники, а 95 % государство, они успели воспользоваться этим законом. Провели капитальный ремонт дома. Эффект превзошел все ожидания. Она смогла убедить жителей, они не очень хотели тратить много денег. Но сейчас они экономят по 30–40 % по теплу и т.д. Но самый потрясающий эффект в другом. До капремонта одна женщина из этого дома пыталась продать квартиру за 2 млн 100 тыс. и не могла продать. После капитального ремонта к ней очередь выстроилась, и она за 2 млн 700 тыс. продала эту квартиру мгновенно. То есть, получается, при реальной затрате на квартиру порядка 6 тыс. руб. капитализация жилья увеличилась. Это капитализация всего дома.
Когда кто-то управляет общим имуществом, домами, нужно требовать только одного показателя — капитализации дома. Если дом разрушается, не важно, кто управляет УК или ТСЖ, это неправильное управление. Я читал статью, где московские риэлторы говорят, что для того, чтобы выгодно продать свою квартиру, достаточно за свои деньги покрасить подъезд.
ТСЖ по своему назначению, конечно, более правильная форма, но здесь важно, чтобы люди выбрали правильно председателя.


Поделиться

Поделиться

Дмитрий:
Здравствуйте!
1) Наш дом новостройка, как водится власть захватила УК от застройщика, мы обратились по этому поводу в ГЖИ, получили ответ «по результатам проверки, принято решение о подаче искового заявления в суд о признании договора управления домом недействительным». Прошло 3 месяца иск не подан, дело замяли?
2) Дом сдан с множеством нарушений: отсутствует горячая вода, на лестничной клетке вообще нет отопления, стены промерзают, лифты работают через раз… а УК отвечает «а мы не заинтересованы»! Как заинтересовать управляющую компанию подать в суд на «своего» застройщика и при этом намеренно не проиграть дело?
(дом Есенина 67, УК «Гарант»)


Ответ:
О том, подали ли мы в суд или не подали, я сейчас не могу сказать. Сейчас позиция ГЖИ изменилась. Подав в суд, мы можем предоставить результаты проверки, передать собственникам, заявителям. Собственник опять может поменять свою точку зрения, и в суде мы проиграем. Потом терпеть встречные иски со стороны УК, потому что жители передумали или еще что-то, мы не намерены. Если мы не передали дело в суд, мы готовы эту возможность предоставить жителям.
По факту того, что дом сдан с недоделками, я не знаю — была проверка или нет. Если не было проверки, пусть напишут в ГЖИ, потому что это наш вопрос, если там действительно нарушается содержание дома.


Поделиться

Поделиться

Алексей:
Вам была направлена жалоба на бездействие ЗАО УК СПАС-Дом, нарушающие права жильцов и собственников МКД по адресу Невельского, 29. Вы отказались рассматривать ее по существу, объяснив, что все законно и как обычно отделались отпиской.
Мной была подана жалоба на ваши действия (бездействия) в Центральный районный суд Новосибирска, который вынес определение, что ГЖИ, которую Вы представляете не имеет ни каких полномочий по рассмотрению жалоб и тем более предписаний по устранению нарушений прав собственников квартир в МКД, которые обслуживают управляющие компании.
Так ответьте на вопрос, зачем нужна такая организация как ГЖИ?
Возможно для того, чтобы как и весь бюрократический аппарат раздутый до невозможности, получать "большую" заработную плату и пользоваться благами данными в нашей стране чиновникам? и просьба ответить по существу, а не о том как "космические корабли бороздят ..."


Ответ:
В жилищном законодательстве и в жилом секторе много надзирающих и контролирующих организаций, поэтому разобраться простому жителю, куда по какому поводу обращаться, довольно сложно. Две недели назад мы были в Советском районе. По результатам встречи с председателями советов домов пришли к точке зрения, что необходимо разработать памятку. Мы эту памятку сейчас разрабатываем и каким-то образом доведем до сведения жителей, в каких случаях к кому обращаться, кто за что ответственен.
О том, что ГЖИ как организация не нужна: если ГЖИ превышает свои полномочия, то любая УК может через суд отменить наше решение и будет абсолютно права. Права ГЖИ: проверка содержания общего имущества, соблюдения условий договора. Мы не можем расстреливать УК, мы имеем право только оштрафовать, если нарушаются условия либо по раскрытию информации, либо по содержанию общего имущества, по энергосбережению и т.д. По энергосбережению мы проверяем только с точки зрения безопасности: сопротивление, изоляцию энергоснабжающих кабелей и т.д.
Насчет того, что нужно разогнать жилинспекцию, если она неэффективна, то, во-первых, это нужно ставить вопрос на государственном уровне. С другой стороны, став начальником ГЖИ, могу сказать, что мы сейчас проводим большую работу, чтобы не бороться со следствиями, а менять первопричины. Одна из них — неосуществление капремонта государством. ГЖИ создала общественный совет, который не только поставил вопрос узко, что контролирует ГЖИ, а вопрос был поставлен о смене вообще всей системы в НСО. О наработке тех законодательных дыр, которые существуют касательно не только ГЖИ, а МВД и др. Общественный совет говорит, что они сейчас готовы развернуть иски о проведении капремонта за счет государства на примере Омска.
Некоторые наши рабочие группы работают около года, и они наработали уже ряд вещей. К концу года заработает электронный сервис, который не будет относится к ГЖИ, это будет общественный сервис. Этот сервис позволит людям легко и просто проводить обсуждение, собрания. Я думаю, что он позволит решать многие вопросы на ранней стадии, легче будет контролировать УК.
На ВАСХНИЛе общественный совет проводит другую систему. Там вроде муниципальная УК. Они выставили ей ультиматум: либо она введет всех председателей совета дома в управление этой УК, либо все они уйдут в другую УК или создадут ТСЖ. Они создали некоммерческое партнерство, которому готовы передать управление.
В Академгородке общественный совет прорабатывает форму потребительского общества, которое возмет управление жильем на себя.
Поэтому спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Если кто-то хочет активно в этом работать, у нас создано 11 рабочих групп по разным направлениям (по энергосбережению и т.д.). Сейчас создается сеть общественных инспекторов, которые будут контролировать наших инспекторов, потому что есть жалобы, что некачественно проходят проверки. Если у нас год назад в октябре было 272 жалобы, то в октябре этого года — 1600 жалоб. Причем мы обязаны отработать все жалобы. При этом удалось увеличить за это время численность ГЖИ всего на 70 %, а количество жалоб возросло более чем в 5 раз.
Общественные инспекторы будут вести и разъяснительную работу. Мы планируем до конца года обучить около 200 человек. Желающих достаточно много.


Поделиться

Поделиться

Алексей:
Желаю работать в составе вашей команды ,куда мне обратиться !?


Ответ:
Телефон 211-29-39. Там у нас секретарь общественного совета. Позвоните, вам скажут или сбросят по электронной почте бланк заявления. На общественном совете утверждено положение об общественных инспекторах.
Общественный совет провел уже 5 заседаний. Туда входят и депутаты Заксобрания, и депутаты горсовета, и много руководителей различных общественных организаций в сфере ЖКХ.


Поделиться

Поделиться

Дмитрий:
УК говорит ,что плата на содержание и текущий ремонт не касается ремонта в подъезде, мол на эти деньги они нам лампочки и ручки на дверь в подъезде поменять могут, а на ремонт мы должны отдельно платить!
что это тогда за содержание жилья????? (это его разрушение!!!!!!!!)
1) так ли это ?????
2) как заставить УК сделать ремонт?
Написал жалобу в вашу организацию, мэрию, прокуратуру, роспотребнадзор
Адрес : Игарская 34
В подъезде ужасно!!!! ремонта не было уже давным давно жуткое состояния в подъезде, разрушающиеся стены, лестницы в подъезде, обрушивающийся фасад дома и т.д.
Я НЕ ОСТАНОВЛЮСЬ !!!)))


Ответ:
Я уже частично говорил об этом. Когда устанавливается плата за текущее содержание общего имущества, например, 17 рублей, то это не просто 17 рублей, а там перечень работ, какие работы должны быть в это включены. Текущий ремонт, если он заложен, то по нему составляется смета: конкретно, что должна сделать УК, в каком объеме и т.д. Что входит или не входит, зависит от того, что принято на собрании. Собственники, составляя смету на содержание общего имущества, должны все цифры грамотно просматривать. Когда год заканчивается, вы должны посмотреть, что выполнено, что не выполнено, и потребовать за невыполненное вернуть деньги назад.
Если идут разрушения, значит, УК не справляется со своими обязанностями, и надо писать в мэрию, воспользоваться ст. 165 ЖК РФ, менять УК.


Поделиться

Поделиться

Метающийся в сомнениях:
Здравствуйте Игорь! Город Новосибирск захватила просто волна нелегально огороженных парковок во дворах.
Два вопроса:
1) Ввиду того что общее имущество собственников неделимо (входящее в общее имущество многоквартирного дома) -как Ваша организация может помочь в соблюдении Жилищного Кодекса Российскорй Федерации в данном случае?
2) Вытекающий из 1- Как , куда и кому подведомственна Ваша организация , в качестве вышестоящей инстанции -кому можно было бы пожаловаться на некачественное выполнение Вашей организации своих обязанностей?
с интересом жду ответов


Ответ:
Вышестоящая организация вроде и есть, а вроде и нет. Наша ГЖИ подчинена сейчас губернатору. Моим непосредственным начальником является губернатор. Если говорить о федеральной структуре, то в федеральной жилищной инспекции есть 2-3 человека, которые проводят общую координацию, и не более того. Все жалобы, предложения по изменению законодательства — мы сотрудничаем с министерством регионального развития.
Проблемой парковок занимается мэрия, так как скорее всего парковки организуются на территории, находящейся в собственности муниципалитета. Я лично как собственник в своем доме, столкнувшись с проблемой парковки перед домом, жаловался в мэрию, в администрацию Советского района. Администрация нарушила закон, по которому парковка для более 10 машин должна располагаться не ближе чем 10 м от дома (вообще ставить машины ближе чем 3 м к дому нельзя). Эти конфликты надо решать только в судебном порядке. Я как собственник планирую обратиться в суд на незаконные действия администрации.
Если огораживания происходят на территории собственников жилья (нужно посмотреть по кадастровому плану), то такие решения надо принимать на общем собрании.


Поделиться

Поделиться

Лариса:
Игорь, добрый день! Я живу по адресу пр. Дзержинского, 67, кв. 29, нас обслуживает УК "Спас-дом", уже неделю в нашем доме аварийная ситуация - затоплены подвалы подъездов 2 и 3 канализационными стоками, мы неделю бьемся с УК, чтобы заставить их устранить засор, откачать эту вонючую жижу из подвалов, а УК наши требования игнорирует. И это затопление уже 6-е с начала 2013 года. 7.10 я письмом обратилась к вам в ГЖИ с этой жалобой, и таких писем от собственников нашего дома в ГЖИ много. В данный момент в подъездах вонь фикалиями, а это эпидемиологическая катастрофа! как заставить УК работать в нашем доме качественно и добросовестно отрабатывая наши деньги, которые мы исправно платим? И как можно ФАКТИЧЕСКИ избавиться от такой УК, которая ТОЛЬКО собирает с жителей деньги и взамен ничего не делает, а только ВРЕДИТ имуществу? Должна сказать, что общее собрание собственников еще 26 января принало решение расторгнуть договор с УК "Спас-дом" и даже есть судебное решение о правомерности принятия этого решения, а УК не передает документы на дом другой УК, которую собственники выбрали. Очень прошу ответить на мои вопросы и, если можно, дайте нам практические советы как нам поступить в сложившейся ситуации?
Заранее Вас благодарю.


Ответ:
Это наш вопрос. Не знаю, осуществляли мы проверку данного дома или нет. Если УК в течение 1-2 дней бездействует, пишите жалобу нам. Но мы опять же не «скорая помощь». Мы столкнулись с валом жалоб. В течение месяца по жалобе мы обязаны провести проверку. Чаще всего, когда мы приходим, УК уже все очистила, посыпала известью, дезинфицировала, даже высушивает и т.д. Но, если затопы происходят не первый раз, надо разбираться, почему прорывает: то ли там диаметр не соответствует, то ли еще что-то.
Насчет непредоставления документов — чаще всего в такой ситуации документов у УК нет. Поэтому дожидаться документов нет смысла. Если есть УК, которая уже готова взять дом, то новой УК нужно начинать эксплуатировать дом без документов и начинать формировать документы самой. Объявлен тендер на создание электронного ресурса, где планируется размещать все эти документы, чтобы собственники, которые планируют сменить УК, не зависили в этом вопросе от УК.
В конкретной ситуации, я думаю, собственникам надо запустить механизм 165-й статьи и провести новое собрание с участием мэрии. Мэрия уже никуда не денется и будет вынуждена помочь в данной ситуации.


Поделиться

Поделиться

Александр:
Проживаю в Калининском районе ( обслуживающая организация ООО УК ЖКХ-Гарант) ул.Кропоткина 132, подъезд 9. Являюсь членом Совета дома. Жильцы обращаются к нам с вопросом: " О правомерности размещения в нашем подъезде учреждения по лечению животных", данное помещение из жилого фонда не выделено и сдается в аренду этому учреждению. Данная тема особо острой стала в связи с тем, что размножились муравьи по всему дому, попадают в квартиры, в пищу и т.д. ( в том числе плохо убирают подвальные помещения ООО УК ЖКХ-Гарант), особо много их в подъезде №9. По обработке от муравьев были поданы заявления от жильцов дома и от Председателя Совета дома две недели назад, до сих по обработке ничего не сделано.


Ответ:
То, что ветеринарное учереждение не выведено из жилого фонда, это, конечно, нарушение. Нужно написать жалобу в мэрию и копию жалобы направить нам.


Поделиться

Поделиться

Игорь:
Здравствуйте.
Имеет ли права УК взымать деньги с собственников помещений без заключенного договора на управление многоквартирным домом?
Какое максимальное вознаграждение положено УК за управление в процентах от установленного тарифа?
Какие меры принимать, если УК не выполняет свои обязательства и не выполняет предписания ГЖИ в указанные сроки?
С уважением, Терентьев Игорь.


Ответ:
Без заключения договора УК не может приступить к управлению домом. Как это могло произойти, я не знаю, — это непонятно.
Определенного процента нет. Все определяют собственники, а не УК, в процессе утверждения сметы. Если есть какие-то разночтения, то в судебном порядке можно вернуть те деньги, которые УК собрала, минуя утвержденную на общем собрании смету. Общее собрание является основным механизмом управления домом и установления тарифов.


Поделиться

Поделиться

Игорь:
Посоветуйте, пожалуйста, что делать, если управляющая компания приняла дом у застройщика с недоделками и их не устраняет? Учредитель у УК и Застройщика одно лицо. Речь идет об УК "Сибиряк Сервис" (Речкуновская зона отдыха, г. Бердск). В жилищную инспекцию уже обращались, после проверки от УК было гарантийное письмо. Сроки прошли, а недостатки не устранены.


Ответ:
Если мы проверяли, значит, предписание выдано. Проверим по предписанию. Когда мы выписываем предписание об устранении недостатков, мы даем срок на устранение, после чего проводим проверки. Скорее всего, контрольную проверку мы еще не проводили. Проведем.
Жилинспекция по закону не обязана приглашать для проверки заявителя, но ей это и не запрещается. Сейчас, чтобы повысить качество проверок, мной издан приказ, чтобы приглашать заявителей на проверки по их заявлениям. На контрольные проверки тоже будем приглашать заявителей, чтобы они убедились, что проверки выполнены, и, в случае чего, могли указать жилинспекции на то, что не выполнено.


Поделиться

Поделиться

Людмила:
г. Новосибирск, Есенина 67, после ввода дома в эксплуатацию нет горячей воды, а в счетах за коммунальные услуги каждый месяц указанно горячая вода 300-400 рублей??? как такое возможно???


Ответ:
Возможно, потому, что не жалуетесь. Напишите жалобу в жилищную инспекцию.


Поделиться

Поделиться

Вокзальная магистраль 11,Николай.:
Почему не организовываются встречи председателей Совета дома с руководителями УК, на которых руководители УК отчитались бы перед жителями, на деньги которых они живут. А сегодня УК ограничивается годовым отчётом на одной страничке с цифрами без пояснительной записки. Встречи с Генральным директором Гольденфандом П.Э. (УК ДОСТ-Н), на которую нужно записываться за 1.5 - 2 месяца заканчивается как правило ничем. Вопросы запишет, пообещает и не выполняет. Претензий к УК ДОСТ-Н очень много. Помогите от них уйти!


Ответ:
Я уже говорил, как уходить от УК. Предлагаю механизм использования статьи 165: написать в мэрию, копию отправить нам. Нареканий по работе УК «ДОСТ-Н», УК «Заельцовская» у нас достаточно много. По итогам 9 месяцев этого года мы составили рейтинг. Действительно, УК от компании F1 входят в десятку худших. «ДОСТ-Н», насколько я понимаю, к F1 относится.
Если УК не устраивает, меняйте УК. Чем больше будет таких перемен, тем лучше будет формироваться рынок услуг. Я рекомендовать не могу, к каким компаниям вам обращаться, но есть рейтинг, смотрите, к каким компаниям меньше всего нареканий.
Приведу пример. В Советском районе одна старшая по дому чуть ли не со слезами набросилась на инспекцию, что мы оштрафовали УК «Правый берег». Это одна из лучших компаний, работает на Шлюзе. На них мало жалоб, но была жалоба, которую старшая по дому писала губернатору, о чужой трубе, проходящей через их территорию, нигде не стоящей на балансе, и о плохой вентиляции в доме. Мы пришли проверять вентиляцию. У нас такая установка, если пришел проверять дом, то надо проверять всё. Установили, что там есть протечка кровли. Но женщина защищала УК, говорила, что УК проблему с протечкой кровли уже решает. Но факт протечки-то есть. Мы обязаны проверить и выписать предписание на устранение, выписать штраф. Женщину возмутило, что мы оштрафовали хорошую УК. То есть жители, наоборот, иногда становятся на защиту своих УК.
Мы планируем в рамках области организовать конкурс на лучшую УК. С нового года, думаю, у нас будут результаты и по лучшим УК.


Поделиться

Поделиться

Наталья Кочергина:
Если УК вовремя не приняла меры по устранению течи в крыше, и затопило квартиру, обязана ли УК сделать ремонт в квартире, в какие сроки и из каких средств? Упадут ли данные расходы на собственников жилого дома или это должны быть ср-ва УК? Что делать, если УК отказывается от ремонта?


Ответ:
УК в течение суток должна ликвидировать протечку. Если не ликвидировали, то надо писать жалобу в ГЖИ. Но в данном случае, так как затопило, надо все эти вещи фиксировать и решать только в судебном порядке. По суммам — какая доказательная база у вас будет, столько и присудят.
Устранять это все УК должна засчет собственных средств.
В Бердске мы сталкивались со случаями, когда жителей запугивали УК, чтобы жители не писали жалобы в ГЖИ, так как УК штрафуют и на оплату штрафов идут якобы деньги жителей. Это ложная информация, ни в каком платежном документе они не могут заложить этот пункт «на штрафы» и т.д. Но УК получает деньги за управление домами. И когда говорят, что все равно они возьмут деньги с жителей, это, с одной стороны, правда, с другой — неправда. Если они уже взяли с жителей, то есть украли, не выполнив какие-то работы, то они уже до штрафа переложили эти деньги себе в карман. Когда УК штрафуют, она платит из своего кармана.
Моя позиция как начальника ГЖИ такая: УК — коммерческая структура. Они пришли на рынок зарабатывать. В любом бизнесе, прежде чем получить прибыль, нужно сначала в него вложиться. Требование к УК у меня сегодня одно: вкладывайтесь в свои дома. Вкладывайте собственные средства в энергосбережение, в ремонты.


Поделиться

Поделиться

Сергей:
В нашем районе, большинство жильцов - квартиросъемщики, а не фактические владельцы квартир. При желании жильцов, подключить дом к интернету городского провайдера, УК требует 2/3 подписей именно владельцев, притом вполне разрешает местному провайдеру устанавливать оборудование в доме и без подписей. Можно ли как-то обойти данное требование? Провести заочное голосование на собрании, или еще как-то?
Заранее спасибо за ответ.


Ответ:
Заочное собрание, конечно, можно провести, но заочное голосование должно быть собственников, а не арендаторов.


Поделиться

Поделиться

Дмитрий:
Здравствуйте. Управляющая компания "Регион" выставила счет жильцам нашего дома за противопожарную обработку, предписанную, якобы, главным управлением МЧС по НСО по калининскому району на сумму 17407,95. С этой суммы УК взяла вознаграждение (10%). На наш письменный запрос от 21.10.13 о предоставлении председателю Совета Дома данного предписания ук не ответила и скорей всего не ответит.
1. На каком основании УК за работу, не входящую в перечень работ на 13 год, взяла себе вознаграждение?
2. Имела ли право УК проводить такую работу без предписания контролирующих органов?
3. Если УК сделала данную работу безосновательно, то возможно ли снять это доначисление?


Ответ:
УК без предписания не имеет права выполнять такие работы. Даже если с предписанием они их выполнили, то все равно это должно было быть утверждено на собрании. Здесь УК должна предоставить все документы по этим работам: предписание, платежные документы и т.д. Иначе жители имеют право не признать это. Вернуть деньги можно только в судебном порядке.


Поделиться

Поделиться

Людмила Ивановна:
Добрый день. Мы сменили УК Заельцовская на УК Октябрьская. Долг УК Заельцовской перед домом №2 по ул. Лебедевского 418 тыс. руб. Не выполнены работы по подготовке к зиме 11-12года. Ни УК Окт, ни Абалаков А.Н. с 14.08.13г так и не ответили на наши письма. К кому нам обратиться еще, чтобы УК Заельцовская вернула нам денежные средства? При переходе УК Октябрьская обещала свою помощь в возврате денежных средств. Прошел год. Не нашлось возможности и у Октябрьской хотя бы выполнить те работы, без которых мы не можем войти в зиму. Нет окон и дверей на выходах на кровлю. Внутренний водосток в доме не разделен на работу летнего и зимнего варианта. В этом году ничего опять не сделано. Как достучаться, просто не знаем? Ничего не предлагают и ничего не делают. Спасибо.


Ответ:
В судебном порядке. Люди часто обижаются на такой ответ, считают, что это не по существу. Не надо бояться судов. При общественном совете есть рабочая группа по защите прав потребителей, которую возглавляет Митрофанов. Она оказывает в том числе консультационную помощь в этом плане.


Поделиться

Поделиться

Людмила:
Как добиться, чтобы УЖК Кировского района производила перерассчет за горячую воду в связи с тем, что из горячего крана бежит холодная вода очень долго, пока не пробежит (платим по счетчикам как за горячую)?


Ответ:
Все эти факты нужно фиксировать. Для этого нужны специальные счетчики, которые фиксируют время подачи воды, температуру, объем и т.д. На некоторых домах уже стали устанавливать соответствующее оборудование, которое в компьтерном виде регистрирует все это дело. В этом случае легко провести перерасчет и в судебном порядке доказать, что температура воды не соответствовала нормам.
Приведу пример. На одном из домов по ул. Лежена установили такое оборудование по учету электроэнергии. Выяснили, что даже электрическую энергию подают несоответствующего качества. Если ресурсоснабжающее предприятие подает ресурс ненадлежащего качества, то потребители имеют право не платить за этот ресурс. Выяснилось, что там где-то до 20 % электроэнергии подается выше 240 вольт, что является нарушением. Насколько я понял, там ресурсоснабжающая компания согласилась с жителями и компенсировала им потраченные на некачественный ресурс деньги, так как у них была хорошая доказательная база.
Такое оборудование быстро окупается. Сейчас через общественный совет (потому что этот вопрос как таковой — не функция ГЖИ) мы запускаем программу по совместному финансированию таких вещей. В это готовы вложиться и УК, и компании, которые будут обслуживать оборудование, если жители часть средств тоже внесут. Там рассматривается срок окупаемости меньше чем 2–3 года. Это позволит снять конфликты по температуре воды, по объемам воды.
Прежде чем говорить о компенсациях, нужно поставить соответствующие счетчики. Как говорил великий вождь Ленин, контроль и учет — первое, с чего надо начинать. Тогда уже можно и самим видеть, где какие потери, и, соответственно, требовать что-то с ресурсоснабжающих предприятий и УК.
Когда УК говорит, что «мы тут не причем, это вопросы к ресурсоснабжающим организациям», то нужно знать, что, заключая договор с жителями, УК всю ответственность за качество ресурсов несет самостоятельно. УК должны с ресурсоснабжающими предприятиями заключать договоры, которые отстаивают интересы жителей.


Поделиться

Поделиться

Илья:
Можете ли вы назвать примеры успешной смены УК за этот год.


Ответ:
Конкретно назвать не могу. Но они есть. После смены УК чаще всего условия улучшаются. Дальше, я думаю, таких смен будет больше. О механизме я в самом начале сказал: писать в мэрию, ссылаться на ст. 165 Жилищного кодекса. Мэрия обязана провести проверку, если УК не соблюдает условия договора, и далее инициировать смену УК.


Поделиться

Поделиться

Игорь Лобарев:
Ответы на не прозвучавшие во время онлайн-конференции вопросы будут выложены на сайте Государственной жилищной инспекции по НСО.


Поделиться

Поделиться

Екатерина Щеповицкая:
Уважаемые посетители НГС.НОВОСТИ, онлайн-конференция завершена. Спасибо за внимание.


Поделиться

оцените материал

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Хочешь быть в курсе событий, которые происходят в Новосибирске? Подпишись на нашу почтовую рассылку