Квартирный вопрос: от ипотеки к стройсберкассе

Сегодня на федеральном уровне ипотека рассматривается как практически единственная возможность обеспечения жильем широких слоев населения. Государство активно развивает систему ипотечного кредитования через гарантии госбюджета. Тем не менее, избранный вариант развития является не единственным. Об этом рассказывает директор Новосибирского фонда «Жилище» Павел Нефедов.

Павел Нефедович, сейчас много говорится о доступном жилье, называются разные цифры... Как бы Вы определили это понятие?

Говорить о доступном жилье, оперируя цифрами стоимости квадратных метров, на мой взгляд, не совсем правильно. Потому что кому хлеб черствый, а кому и жемчуг мелкий. У нас сегодня Москва имеет одни доходы, Сахалин – другие, Новосибирск – третьи. Доступность жилья определяется двумя параметрами: невысокая стоимость самого объекта приобретения по отношению к доходам семьи – первый параметр, и второй – как можно более длительный срок выплаты средств под небольшие проценты.

Хорошо, как добиться невысокой стоимости жилья?

Точнее будет сказать: как сделать так, чтобы темпы роста цен на жилье не опережали темпы роста доходов населения? Прежде всего, надо понимать, что речь идет не о себестоимости строительства. Я обеими руками за снижение издержек в строительстве, но какая бы низкая себестоимость ни была, продавать будут все равно по рыночной цене. Главное, что оказывает влияние на цену – это баланс спроса и предложения. Если спрос завышен, а предложение занижено – цена растет. Поэтому, если мы хотим добиться снижения темпов роста цен на жилье, значит, мы должны в разы поднять объем предложения. Необходимо строить 1м2 на человека в год. В Новосибирске проживает около 1,5 млн. человек, город сдает, по данным муниципалитета, порядка 500 тыс. м2 жилья в год, соответственно, объемы строительства надо увеличить в 3 раза.

Как это сделать?

Главная проблема, с которой сталкивается строительная компания, на мой взгляд, – это отсутствие нормального, стабильного, доступного источника финансирования. Мы проанализировали все источники финансирования строительной отрасли. Сегодня до 75-80% жилья строится по договорам долевого участия. Второй источник финансирования (примерно 15%) – это банковские кредиты населению. Обычные потребительские кредиты, не ипотечные. Третий источник – банковские кредиты застройщикам (5-6%). Четвертый – это система стройсбережений (2-3%).

Ипотеки здесь нет?

Нет. Ипотека – это залог недвижимости. Недвижимость должна быть оформлена в учреждении юстиции. Если вы купили квартиру в доме на этапе фундамента – что вы будете закладывать? Ипотека – это инструмент финансового рынка. Ипотека никогда не была и не будет инструментом финансирования строительной отрасли. Готовое жилье – пожалуйста.

А широко обсуждаемый вопрос «заведения» ипотеки на первичный рынок?

Суррогатная схема, которую сегодня пытаются реализовать, основывается на том, что есть банки с «длинными» ресурсами. Эти банки могут прокредитовать застройщиков на этапе строительства с условием, что после сдачи дома жилье будет реализовываться по ипотечной схеме через залог построенной и оформленной квартиры. Это то же самое, что если строитель пойдет в банк, возьмет кредит, построит, а потом продаст жилье по ипотечной схеме.

Тогда за счет чего можно увеличить приток капиталов в строительство?

Сегодня, на наш взгляд, только один источник имеет потенциал к кратному увеличению: строительно-сберегательные кассы. На Западе стройсберкассы аккумулируют в своих паевых фондах достаточно большое количество средств населения. А так как деньги привлекаются либо вообще без процентов, либо под процент гораздо ниже рыночного, то строители получают дешевые средства, т.к. стройсберкассы – это 100% инвестирование в строительство.

Но это на Западе, а в России?

На сегодняшний момент предпринята попытка отрегулировать деятельность отечественных накопительных систем. С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ЖНК). В то же время ЖНК, являясь, по сути, прообразом строительно-сберегательных касс, только 20% паевого фонда могут инвестировать в жилищное строительство. Остальные 80% - на вторичный рынок, что, безусловно, не способствует развитию строительной отрасли.

Есть и другие проблемы?

Если деньги привлекать на год, то вы не можете выдать их на 20 лет другому человеку. Сегодня накопительные системы, которые существуют без всякой поддержки государства, пытаются делать сбалансированные схемы. А раз схема сбалансированная, длинных рассрочек не получается, соответственно, увеличиваются выплаты в месяц.

Кроме того, в нашей стране система строительно-сберегательных касс (ССК) в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов получила своё развитие в начале 2000-х годов. Невнимание государственных органов к этой сфере деятельности привело к появлению на рынке большого количества мошенников и непрофессиональных участников рынка. В результате банкротства большинства таких организаций люди стали с большой осторожностью относиться к системе ССК в целом.

Как обстоят дела сегодня?

Сегодня в России действует Федеральная служба по надзору в сфере финансовых рынков, которая должна обеспечивать контроль и надзор за соблюдением балансовых показателей, финансовой устойчивости кооператива и т.д.

Получается, что развитие ипотеки стимулирует рост цен, а строительно-сберегательные кассы в современном виде не способны привлечь деньги в строительство, как по законодательству, так и в связи с невысоким спросом?

Развивая только одну ипотеку, мы получим рост цен на жилье. Необходима правильно выстроенная, сбалансированная государственная политика. В зарубежных странах система стройсбережений получает такую же поддержку государства, как и ипотечная программа. Участникам системы государство выплачивает премии до 25-30% стоимости жилья. Тем самым стимулируется вложение денег в накопительную систему. Но это обоснованно только при 100% вложении средств кооперативов в строительство. Вложение в реальный сектор создает дополнительные рабочие места, дополнительные налоги в бюджет, а самое главное – убираются деньги с потребительского рынка. Именно внедрение строительно-сберегательных касс позволило в Словакии за 10 лет снизить инфляцию с 24% до 8%. После снижения инфляции, уменьшения ставок по банковским кредитам начинает работать ипотечная модель, предлагающая более выгодные условия по тем же процентным ставкам, что и ССК. Сегодня работа над законом о строительно-сберегательных кассах ведется, но инициативы Президента в рамках реализации программы доступного жилья опять, в основном, построены на развитии системы ипотечного кредитования.

Алексей Климов, специально для НГС