Поделиться
Долгострой, оказывается, это не примета застойных времен, а явление, увы, живучее. Тем более что долгострой современный оборачивается более чем серьезными проблемами. Сегодня в Новосибирске заморожено строительство 44 многоквартирных домов. Счет обманутых инвесторов идет на тысячи. Одним из таких объектов является дом на углу Красного проспекта и улицы Кропоткина.
Инвесторы, которые полностью оплатили строительство этого дома, объединились в общественную организацию, с целью вывести ситуацию из кризиса, действуя в правовом поле, а не посредством акций протеста. Об опыте работы организации с органами власти рассказывает президент Новосибирской областной общественной организации «Инвест-Право» Спартак Семенов.
В чем суть конфликта и, так сказать, история вопроса?
Я бы не назвал это конфликтом. Это, к сожалению, типичная ситуация для Новосибирска. Довольно большая часть недобросовестных застройщиков, когда строительство идет на уровне котлована и проектных решений, начинают собирать деньги с инвесторов. Эти деньги вкладываются, как правило, в эту же стройку… и не только. Порядка 40% стоимости проекта – это сети, инженерные коммуникации. Но простому глазу инвестора, не специалиста-строителя, их не видно. Для того чтобы обеспечить динамику притока средств, застройщик делает «коробку» - возводит стены, придает им «товарный вид», вставляет окна. А подводка инженерных коммуникаций не ведется. То есть деньги от инвесторов поступают с лихвой, и застройщик может направлять их куда угодно - не только на объект. Так получилось и с нашим домом на Кропоткина, 104. Застройщик, компания «Сибэнергострой-С», собрала деньги, квартиры и офисные помещения в доме проданы уже все, некоторые – даже не раз. Когда был приток средств, работа шла в три смены, за месяц возводилось полтора этажа.
Сейчас мы устанавливаем, на что же были потрачены вложенные нами деньги. Часть из них расходовалась явно не по целевому назначению – пошла на оплату уже за другую площадку, выделенную той же организации, на углу Гоголя и Селезнева. Очевидное нецелевое расходование средств, как минимум неумелый менеджмент (о максимуме может сказать только следствие и суд), и, как результат, инвестор остается у разбитого корыта, то есть у недостроенной «коробки». Руководство и юристы застройщика пытались списать остановку стройки и невозможность дальнейшего ее ведения на форс-мажорные обстоятельства: и грунт стал «сложным», и чуть ли не трещина после землетрясения появилась… Инвесторы за свои деньги провели экспертизу состояния недостроенного объекта. Вывод: дом к достройке пригоден.
Какую цель ставит перед собой общественная организация «Инвест-право»?
Из двух исконно российских вопросов: «Кто виноват?» и «Что делать?» сегодня мы пытаемся решить второй. Степень вины застройщика должны устанавливать правоохранительные органы и суд, а мы хотим, чтобы наш дом был достроен. Иски об ответственности Застройщика за просрочку сдачи дома мы подавали еще как частные лица, судебные решения по ним есть, и все в нашу пользу. Исполнительные листы находятся в производстве межрайонной службы приставов по особо сложным делам.
Суд обязал выплатить неустойку и убытки. Но судебное решение не исполнимо – ну нет у организации ничего! Нет имущества, нет денег на счету. Как правило, подобные организации пользуются арендованным имуществом, на которое нельзя обратить взыскание.
Я предполагаю, что возможности что-то взять с «кинувшего» нас застройщика просто не существует. Со стройки неделю назад уже вывезли башенный кран, который стоял как декорация, а для завершения строительства, согласно предварительным оценкам экспертов, требуется порядка полутора миллионов долларов. А где мы их возьмем? Аналогичная ситуация складывается на строительной площадке, расположенной на углу Кирова и Автогенной (учредители и руководство застройщика те же). Люди, обращаясь к нам, понимают, что ситуация та же самая, но поделать ничего не могут, у них сроки сдачи – конец этого года, в суд они обратиться не могут, а там и «коробки» даже нет – это еще одна очередная мина замедленного действия.
Как создавалась ваша организация?
Мы долго не могли друг друга найти, застройщику было невыгодно, чтобы мы объединились. Но мы все-таки собрались – через знакомых, по Интернету, и создали инициативную группу. В итоге 23 марта провели собрание инвесторов и зарегистрировали общественную организацию «Инвест-право», в цели которой входит, прежде всего, защита прав инвесторов только этого объекта, дома по улице Кропоткина, и завершение его строительства (до сдачи дома в эксплуатацию).
К нам обращаются инвесторы других домов, но пока мы не найдем решения нашей проблемы, мы будем заниматься только ей одной. А потом уже расскажем, как помочь остальным.
В чем отличие инвесторов нашего дома от других, как нам говорят в мэрии, так это то, что у нас в инициативной группе за каждым закреплены определенные обязанности. Одна голова – хорошо, а восемь голов – еще лучше. Юридическое обеспечение нам оказывает Центр правовой защиты «Красный проспект», они проводили не один десяток дел по «недостроям». Мы создали общественную организацию, потому что частному лицу, даже нескольким частным лицам, с проблемой не справиться, все договорные отношения легче строятся от имени юридического лица. Например, ряд технических условий и разрешений на строительство мы получили в рекордно быстрые сроки. Сейчас собираемся на этой же площадке, где планировались офисные помещения, сделать пристройку. Эскизный проект нам уже выполнили и предварительно согласовали. Планируем на этой пристройке заработать деньги и вложить их в возобновление строительства. Нужны рабочий проект, сметы, инвестор…Но инвестор пока не пойдет на такой «бесхозный» объект, - нужен внятный хозяин... В общем, процесс идет, направление выбрано, цели определены.
Как складываются ваши отношения с городскими властями?
В мэрии нас понимают и оказывают возможное содействие. В первую очередь, как мне кажется, потому, что мы не рвем рубашку на груди, не пикетируем и не объявляем голодовку, а пытаемся найти цивилизованный способ решения проблемы. Когда мы приходим с конструктивными предложениями, тут же получаем положительные отзывы. С мэрией работать можно – когда у тебя на руках есть пакет необходимых документов. Перед визитами в мэрию мы прогнозировали, какие вопросы нам зададут, готовились к каждому визиту, в том числе готовили и документы. Сейчас мы заняты тем, что оформляем разрешительную документацию… для застройщика. Парадоксальная ситуация! Но эти документы не были оформлены, поэтому сейчас нам как бы и забирать у застройщика нечего. Нам нужно решить очень серьезные проблемы – например, у нашего застройщика нет полной проектной документации, потому что он не расплатился с проектным институтом. Насколько сейчас мы понимаем, эта стройка и не планировалась к сдаче. Судя по ситуации и документам – если бы директор этой фирмы собирался сдавать объект, он за четыре года провел хотя бы платежи, например, за аренду участка.
Что вы намерены предпринять в ближайшее время?
Во-первых, нужно искать юридически правильные «ходы», чтобы забрать строительную площадку себе. До сих пор она находится на балансе застройщика. Мы получили от него согласие на передачу земельного участка и самого объекта инвесторам. Но когда начали юридическое оформление передачи, оказалось, что у Застройщика отсутствуют права на земельный участок. Договор аренды был подписан еще в 2001 году, однако он не прошел государственную регистрацию, в настоящее время срок его действия истек, да и оплата по нему все это время не производилась. Так что количество проблем и долгов только растет. Нам нужно найти деньги для завершения строительства, ориентировочно необходимо от 30 до 48 миллионов рублей – смета уточняется. У нас таких денег нет… Мы уже сбросились из своего кармана, чтобы оплатить строительную экспертизу, а это около восьмидесяти тысяч рублей, топосъемку, проектные работы ….. Впереди большие расходы по оформлению «недостроя», по его передаче инвесторам и т.д….
Могут ли другие инвесторы, оказавшиеся в аналогичной ситуации, использовать в дальнейшем ваш опыт?
Безусловно. Даже мысль появилась – а не выпустить ли нам брошюру с рекомендациями? Дела по «долгострою-недострою» тянутся по шесть-семь лет.
У нас пока этот срок меньше. Но пока это длится, мы, инвесторы, вынуждены жить на съемных квартирах. Многие ведь продали свою старую жилплощадь, чтобы вложить деньги в строительство и через пару лет улучшить свое жилье… Чисто психологически для многих эта ситуация стала большим потрясением, ведь получается, что взрослым людям элементарно стало негде жить… А застройщик неплохо себя чувствует.
Как нам сообщили в пресс-службе мэрии Новосибирска, члены комиссии по градостроительству единогласно решили рекомендовать департаменту земельных и имущественных отношении мэрии ускорить выдачу договора об аренде участка на Кропоткина, 104.
Наталия Воронинская, специально для НГС
