«В России хронически не хватает „длинных“ денег». Когда у нас в стране появится доступная ипотека — прогноз экспертов

Российская ипотека после 2022 года как закрытый клуб с постоянно меняющимися правилами входа. Еще вчера банки наперебой рекламировали льготные программы, обещая «квартиру мечты» почти каждому. Теперь ставки растут, требования ужесточаются, а сами заемщики нервно пытаются вскочить в последний вагон перед очередным подорожанием.

Вот и в июне ждут новую панику. Семьи с одним ребенком массово штурмуют банки, пытаясь оформить семейную ипотеку до 1 июля. Причина проста: рынок ждет введения дифференцированных ставок, а значит, для части заемщиков кредит может стать почти вдвое дороже. То есть и сейчас-то ипотека почти недоступная. А будет еще хуже.

Парадокс в том, что даже нынешние льготные условия россияне уже воспринимают как удачу. Хотя еще несколько лет назад ипотека под 6% казалась временной антикризисной мерой, а не роскошной привилегией. Что будет дальше — MSK1.RU разбирался вместе с экспертами.

Еще несколько лет назад госпрограммы выглядели как мощный социальный прорыв. Семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная программа — казалось, власти наконец нашли способ сделать жилье доступнее.

Но вышло иначе.

Сегодня льготная ипотека фактически превратилась в систему адресных привилегий. Если в семье один ребенок — одна ставка. Работаешь в IT — другая. Переезжаешь на Дальний Восток — третья. Ученый, военный, медик, участник СВО — всем отдельные условия.

Получается странная картина: льготная ипотека существует, но не для всех. Для большинства россиян рынок остается практически заградительным. Ставки по обычной ипотеке находятся в диапазоне 17–22% годовых. Для большинства семей это уже не инструмент покупки жилья, а финансовое самоубийство.

«Рыночные ставки по ипотеке делают ежемесячный платеж неподъемным для 70% семей», — говорит в беседе с MSK1.RU генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.

Формально и рыночная ипотека существует, а вот на деле пользоваться ею может лишь узкая группа граждан с очень высокими доходами.

Креер считает, что фундаментальный возврат доступной ипотеки в Россию возможен не раньше первой половины 2027 года. По его словам, ключевым условием станет жесткое снижение ставки Центробанка: «Психологический порог доступности ипотеки наступает при снижении ключевой ставки до 10–12%».

Пока же даже снижение ставки ЦБ до 14,5% ситуацию радикально не меняет.

Креер, как ни странно, также против разнообразия льготных ипотечных программ. По его словам, льготная ипотека (в частности, семейная) занимает более 80% выдач кредитов на покупку первичного жилья. «Но бюджетные субсидии не могут расти вечно», — говорит эксперт.

«Ипотека слишком зависима от текущей ставки Центробанка и бюджетных субсидий», — согласен с Креером основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. По его словам, во многих странах доступная ипотека существует потому, что пенсионные фонды, страховые компании и институциональные инвесторы готовы финансировать рынок на десятилетия вперед.

«В России таких „длинных“ денег хронически не хватает», — говорит эксперт.

Так что это лишь на первый взгляд кажется, что всё упирается исключительно в решения Центробанка. Снизят ключевую ставку — ипотека снова станет дешевой. Но это слишком простое объяснение. По словам Зубика, высокая стоимость ипотечного кредита — это отражение общего недоверия внутри экономики. Банки просто не уверены в стоимости денег через несколько лет. Девелоперы — в спросе и себестоимости строительства, а обычные люди — в собственных доходах.

Именно поэтому ипотека превращается в «дорогую страховку от будущих рисков», говорит Зубик. По его словам, ситуация на рынке такая драматичная, что дешевую ипотеку нельзя просто «включить кнопкой».

Более того, эксперт считает, что само удешевление кредитов без охлаждения рынка недвижимости может только ухудшить ситуацию.

«Пока жилье воспринимается как главный способ сохранения капитала, любое удешевление кредита мгновенно превращается в рост цен квадратного метра», — говорит Зубик.

Получается замкнутый круг. Как только ипотека становится доступнее, квартиры тут же дорожают. В итоге выигрывает не покупатель, а жадный продавец.

Люди готовы брать кредит на 20–30 лет (и даже не так важно, под какой процент) только тогда, когда уверены не просто в зарплате сегодня, а в собственной жизни завтра. Именно поэтому ипотека — давно уже не банковский продукт. Это барометр доверия к экономике, государству и будущему страны. И пока это доверие остается хрупким, квартира в кредит продолжит быть привилегией, а не нормой жизни для миллионов россиян.