Считай, подешевело

В Центральном Агентстве Недвижимости (ЦАН) посчитали, что жилье на вторичном рынке продается по гораздо меньшим ценам, чем заявляют аналитики. Причем особенно резко отличаются цены предложения и реальных сделок в Центральном, Железнодорожном и Заельцовском районах — дельта составляет в среднем около 8000 рублей за квадратный метр. Другие аналитики недвижимости уверены, что ЦАН несколько лукавит — такая разница получается не потому, что реальная стоимость продаваемого жилья ниже указываемой в справочниках по недвижимости. Дело в том, что в первую очередь продается дешевое жилье, а дорогие варианты имеют более долгий срок экспонирования.

Основываясь на информации о реальных сделках за I квартал 2011 года, специалисты ЦАН сделали вывод: средняя цена квадратного метра жилья в Новосибирске составляет 45 791 руб. Это практически на 10 % ниже, чем принято думать. По результатам исследований аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость», средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Новосибирска в мае 2011 года составила 51,5 тыс. руб. за кв. м.

«Разница связана с тем, что цена предложения, на которую принято ориентироваться, всегда выше цен реальных сделок. Это аксиома, которая известна всем участникам рынка. Обладая значительным массивом проведенных сделок, мы можем провести их анализ и предоставить данные о справедливой цене», — говорит гендиректор ЦАН Олег Харченко. По его мнению, желание продавца продать свои квартиры по завышенным ценам естественно. При этом цена обоснована такими индикаторами, как «сведения соседа», «в журнале прочитал», «сам за столько купил», «просто деньги нужны», «иначе не уложусь в свой обмен». Из этого вырастает усредненная по городу разница в 10 % между желаемым и действительным.

В Калининском районе квартиры предлагают по 45 тысяч за квадрат, а покупают по 43; в Кировском — 44 и 40; в Ленинском — около 47 и 42; в Октябрьском — около 47 и 46; в Первомайском — 40 и 35–36; в Советском — 45 и 36–37; в Центральном — 65 и 53. «На наш взгляд, на разницу влияют классически завышенные амбиции продавцов престижных районов. Спрос на 85 % сосредоточен в сегменте от 1 до 3 млн рублей — остальное попросту после кризиса не покупают. Но ведь смириться с этим фактом владельцам дорогих квартир сложно», — говорит Олег Харченко. Он пояснил, что на рынке новостроек не допускают ценового произвола застройщики — именно они занимаются ценообразованием, поэтому стоимость квадратного метра имеет свое логическое объяснение: себестоимость и рентабельность.

«Цены реальных сделок отличаются от цен предложения не потому, что аналитики дураки, а потому, что более дешевое жилье быстрее покупают. Дорогие варианты имеют более долгий срок экспонирования. Вот и весь секрет», — уверена директор RID Analytics Елена Ермолаева.

В «Сибакадемстрой Недвижимость» согласились с тем, что в первую очередь раскупается дешевое жилье, а дорогое остается в базе предложений. «При анализе сделок видно, что, например, средняя площадь предлагаемых квартир в новостройках 50 кв. м, а покупают квартиры площадью 44 кв. м. Трехкомнатных квартир предлагается 25 %, покупается 15 %. Среди коттеджей большинство предлагается в категории от 10 до 15 млн, а сделки — с 3 до 5 млн руб.», — говорит руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова.

В «Жилфонде» рассказали, что исходят из цен, которые запрашивают продавцы. «Понятно, что реальная цена сделок, как правило, отличается от изначального предложения в среднем на 5–10 %. И если исходить именно из реальной цены сделок, то стоимость квадратного метра будет ниже. Об этом, собственно, и говорят представители ЦАН. И это никоим образом не противоречит данным «Жилфонда», — прокомментировал Александр Чернокульский, исполнительный директор «Жилфонда».

Специалисты ЦАН сообщили, что поделятся статистической информацией о средней цене сделки по итогам второго квартала 2011 года, но большую ценность для них имеют все же результаты исследований, которые они проводят для оценки конкретных квартир — а статистика часто показывает лишь «среднюю температуру по больнице».

Директор департамента жилой недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Вольперт отметил, что обычно цену продаваемой квартиры устанавливает клиент, которые анализирует рекламные носители.

«Если он обращается в агентство, то, основываясь на практике текущего сезона, мы можем предложить ему скорректировать цену до той, что реальна. Это лишь рекомендация. Если клиент понимает, что ему нужно совершить сделку более оперативно, он идет на корректировку», — рассказал Владимир Вольперт.

На вопрос о том, готовы ли риэлторы рассказать правду о ценах сделок по аренде, в ЦАН ответили, что пока у них не было необходимости в анализе этого сегмента рынка. «Возможно, появится, если будет востребовано клиентом. Относительно правды… Мы не противопоставляем себя другим участникам рынка и не говорим о том, что другие агентства обманывают своих клиентов. Мы предлагаем воспользоваться дополнительной информацией», — говорит Олег Харченко. В «Жилфонде» добавили, что никогда не делали тайны из цен реальных сделок: на сайте компании можно найти сведения о минимальных ценах на аренду квартир в разных районах Новосибирска.

Елена Сафронова

Фото Сергея Ляшко