Съемная ипотека

В Новосибирске собираются создавать белый арендный фонд, в котором люди смогут выкупать жилье, где сначала селятся временно. Заниматься такими квартирами будет Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования (НОАИК), выкупая часть жилья в новостройках и сдавая их в аренду по низким ценам. Также агентство планирует развивать неосвоенный сегмент — кредитовать малоэтажное строительство, к которому относятся коттеджи и таунхаусы. Прежде в городе кредиты на индивидуальное строительство были штучными. Детали новых проектов с НГС.НОВОСТИ обсудил генеральный директор НОАИК Александр Чаленко.

Справка: Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования (НОАИК) создано 08.08.2007 в форме открытого акционерного общества со 100%-ным капиталом Новосибирской области. Основным уставным направлением деятельности НОАИК, созданного администрацией Новосибирской области, является развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области. (noaik.ru)

Какую роль на ипотечном рынке должно играть НОАИК? Какая цель перед вами стоит?

Мы создавались как институт развития ипотечного кредитования в Новосибирской области, эту нишу мы и занимаем. Наша функция состоит в том, что мы создаем механизмы или бизнес-процессы, которые позволяют ипотечному кредитованию развиваться, гражданам улучшать свои жилищные условия, а банковскому сообществу получать те технологии, которые они не могут выработать самостоятельно. В частности, мы начинали с того, что внедряли технологию работы с физическими лицами, которую затем передали банкам. Позже начали заниматься рефинансированием — выкупали у банков ипотечные закладные, что снимало с них риски, связанные с длительностью сроков кредитов. Параллельно мы активно работали со страховыми компаниями, привлекая свободные страховые деньги для выдачи ипотеки. Этот механизм сильно повлиял на ситуацию на рынке в кризисный год — тогда количество оформленных нами займов составило 25 % от общего числа на рынке.

Сколько процентов сделок оформлялось с участием НОАИК в «золотое» время ипотеки и сколько сейчас?

Нельзя сказать, чтобы время было «золотым», просто были разные этапы развития. В разное время наша доля на рынке ипотеки колебалась от 10 до 25 %. Сейчас банки возвращаются к ипотечному кредитованию, и у нас нет цели конкурировать с ними. Поэтому на сегодня наша доля составляет 11,5 %.

Вы будете работать с застройщиками или только на вторичном рынке?

Мы сохраним свое участие как на первичном, так и на вторичном рынке ипотечного кредитования, но будем делать акцент на новых продуктах, которые позволят больше строить и вводить в эксплуатацию. Например, мы запустили продукт «Стимул», который позволяет застройщику получать кредитные ресурсы от банка, банку выдавать ипотечные кредиты граждан, и эти риски, связанные с невозможностью реализовать достроенное жилье, мы закрываем как гарант по сбыту. Первый проект уже на стадии завершения — 2 дома, по которым мы выставляли гарантии, находятся на этапе ввода в эксплуатацию. Это МДМ Банк и «Сибакадемстрой» — объекты на ул. Свечникова и на Красном проспекте. Впоследствии мы выставили гарантии по двум объектам в городе Оби и до конца года подпишем еще 1-2 объекта.

Каков объем выданных вами кредитов, сколько людей воспользовалось вашими услугами в этом году?

За всю историю объем выданных кредитов составил 5 млрд 514 млн 560 тыс. руб., из них в 2010 году выдано свыше 1 млрд 200 млн руб. Улучшить свои жилищные условия с нашей помощью смогли 4666 семей Новосибирска и области, за 2010 год — 976.

Какие новые продукты вы готовы предложить?

Первое — это использование материнского семейного капитала в качестве первоначального взноса, что сделает ипотеку более доступной для семей, имеющих двух и более детей. Второй продукт — «малоэтажное жилье», который направлен на кредитование строящегося жилья на территориях, где идет комплексное малоэтажное строительство (индивидуальные жилые дома, коттеджи, таунхаусы, квартиры в многоквартирных домах, которые попадают под разряд малоэтажного жилья). Этот продукт направлен на то, что на отведенных территориях будет подконтрольно вестись строительство по типовым проектам с понятными техническими условиями. И соответственно мы сможем видеть и контролировать процесс. Делается ставка не на элитность, а на доступность такого жилья для простых граждан.

Почему вы нацелились на создание «арендного фонда»? Какой процент населения живет в арендованном жилье и им не хватает на ипотеку?

Улучшить жилищные условия без привлечения кредитов может себе позволить, по разным статистическим данным, 1–5 % людей. Еще порядка 10–15 % имеют определенные накопления и стабильные доходы, которые позволяют им оплачивать проценты по кредитам. И существует большая категория граждан — 20–35 %, — которые имеют постоянные стабильные доходы и могли бы оплачивать проценты по ипотеке, но не имеют накоплений для первоначального взноса. Плюс есть еще категория людей, которая или не хочет, или откладывает вопрос приобретения жилья. Вот на последние две категории и рассчитан фонд арендного жилья. Он позволит гражданам абсолютно легально снимать квартиру с нормальной арендной ставкой, накопить первоначальный взнос и выкупить ее с использованием ипотечного кредита. Остальные могут просто получать внаем достойные квартиры и не находиться в зависимости от желаний теневых собственников.

Если я сейчас снимаю квартиру, но хочу воспользоваться белым арендным фондом, что мне будет нужно сделать? Какое жилье будет в него входить, с кем вы будете работать — с агентствами недвижимости или с застройщиками?

Мы будем работать с застройщиками, приобретая квартиры или участвуя в строительстве на определенном этапе, чтобы жилье нам доставалось по максимально низкой цене, что будет сказываться на низкой арендной ставке.

То есть ваше агентство будет выкупать часть квартир в строящихся домах? Отдельно доходных домов не будет?

Оба эти варианта возможны для реализации проекта, но для этого нам понадобится привлечение дополнительных средств. Сейчас с правительством НСО этот вопрос прорабатывается.

Вы можете назвать конкретных застройщиков, с которыми будете работать?

Мы будем рассматривать те объекты, которые по ценам и иным характеристикам будут отвечать требованиям нашей программы. Следует отметить, что это будет жилье эконом-класса. Программа еще не утверждена, предстоит еще ряд согласований.

Хорошо, я плачу за аренду, а как будет рассчитываться первоначальный взнос?

Вы живете и платите арендную плату. И как вариант, накапливаете внутри этого платежа определенный первоначальный взнос, который впоследствии можете направить на приобретение квартиры. Есть вариант, что эта сумма будет фиксировано накапливаться. Но если будет возможность накапливать больше, эти варианты будут рассматриваться. Это пилотный проект, и его условия пока до конца не определены.

Будет ли продолжена государственная поддержка граждан, берущих ипотеку?

Постановление № 21, в соответствии с которым осуществлялась поддержка, реализовывалось не нами. Мы один из немногих участников, чьи кредитные займы подпадали под это постановление, а реализовывало его правительство НСО, поэтому на этот вопрос может ответить только оно.

Как может выглядеть ипотека для врачей и учителей? Это вообще реально?

Создание специальных условий кредитования и программ для работников бюджетной сферы — задача, которую перед нами поставил губернатор НСО. Условия для кредитования этой категории будут разработаны. Опыт у нас есть — по реализации программы «военной ипотеки», направленной на улучшение жилищных условий военнослужащих. Думаю, что определенные условия будут разработаны и для других категорий населения.

Елена Сафронова

Фото realty.ngs.ru (1), автора (2)