Отчаянные «малосемейки»

Ощутимое изменение цен на вторичном рынке в первом полугодии 2010 г. коснулось лишь самого дешевого жилья — «малосемеек» и квартир в старых малоэтажных домах, которые подешевели более чем на 3,5 %. Цены на прочее жилье остались практически неизменными — по данным аналитиков агентства «Сибакадемстрой Недвижимость», общий рост с января по июнь составил 1,3 %. Несмотря на то, что в июле по сравнению с прошлым месяцем «малосемейки» набрали в цене около 2 %, риэлторы по-прежнему называют их неликвидными, в то время как новое жилье, построенное на окраинах города по тому же принципу — длинные коридоры, небольшой метраж, — пользуется куда большей популярностью. Заглядывая в недалекое будущее, эксперты предрекают новым «малосемейкам» незавидную судьбу их предшественников.

Так называемые «малосемейки» появились в Новосибирске в 1957 году, когда были разработаны типовые проекты домов с квартирами для малосемейных, то есть семей из двух человек. Такие дома насчитывают 5, 9 или 12 этажей, сквозь здание, как правило, тянется один большой коридор. Большинство квартир однокомнатные, с жилой площадью от 8 до 15 метров и небольшими кухнями. Предполагалось, что, прибавив в численности, семья сможет получить квартиру с метражом побольше, а их квартира перейдет к очередным «малосемейным», но на практике этот механизм практически никогда не срабатывал.

Группы из таких домиков должны были в свое время реализовать концепцию соцгородов или городов-садов, которую советские идеологи переняли у английского утописта Эбенезера Говарда, считавшего, что на смену большим промышленным городам должны прийти компактные города-сады, объединяющие предприятие, деревню и город с небольшой численностью населения. Вплоть до конца 1950-х годов градостроители планировали Новосибирск не как централизованный урбанистический организм, но как совокупность «цветущих городов-садов». Концепция эта провалилась на первой же стадии реализации — домики для жилья строили часто некачественные, из радиоактивного, не прошедшего должную обработку шлака. Очень быстро эти дома пришли в упадок, предприимчивые жители уезжали из них, неудачливые оставались, а вместе с ними — наркотики, алкоголь и криминал.

Квадратный метр в «малосемейке» на конец июля 2010 года стоит 53,9 тыс. рублей, в малоэтажных — 33 тыс. рублей. «Этот процесс мы наблюдаем в течение нескольких лет», — рассказывает Федор Голованов, аналитик агентства «Сибакадемстрой Недвижимость».

По оценке «Жилфонда», средняя стоимость 1-комнатной «малосемейки» составляет 1,1 млн руб., в Центральном районе — 1,5 млн, а на Затулинке — 800 тыс. руб.

Продать такое жилье достаточно сложно. Покупателями выступают, как правило, выходцы из деревень. Несмотря на неликвидность «малосемеек», наиболее востребованы новосибирцами небольшие квартиры-студии в домах с коридорной системой на городской окраине — те же «малосемейки», только новые. Такие квартиры предлагают самые «живые» на сегодняшний день строительные компании — «Дискус плюс», «Энергомонтаж» и «Сибирь». Так, замдиректора компании «Энергомонтаж» (застройщик микрорайона «Родники») Иван Сидоренко отметил востребованность небольших студий, где объединенная комната и кухня занимают 22 метра.

При этом длинные коридоры у «Энергомонтажа» пронизывают два, а у «Дискуса» три подъезда.

Директор компании «Дискус плюс» Алексей Джулай протестует против того, чтобы его дома сравнивали с «малосемейками»: «У нас в 1-комнатной 53 квадрата площади, коридоры 2 метра шириной. Это «малосемейка»? Я недавно был на строительной выставке в Мюнхене, и там в центре города двухкомнатная квартира 55 метров общая площадь. Просто люди оценивают реально свои потребности. Мы сейчас тоже идем к этому».

И вместе с этим господин Джулай не стал отрицать востребованность студий и коридорной системы: сквозные коридоры у «Дискуса» проходят с 5-го по 10-й этажи, а с 1-го по 5-й разделяются перегородками. «Коридорная система отнюдь не советское изобретение, — комментирует Игорь Поповский, председатель правления Новосибирского союза архитекторов России. — Ее придумали еще Корбюзье, Гропиус, модернисты. Архитектор Ямасаки, автор проекта Торгового центра в Нью-Йорке, создал целый комплекс в Лос-Анджелесе, коридоры и галереи там предполагались для создания и развития нового типа коммуникации между людьми.

Но в результате такие дома быстро превращались в притоны. И в 1970-х годах в Америке пришлось взорвать один такой район, так как власти просто не знали, что делать. Подобные взрывы были и во Франции».

В Новосибирске такие дома продолжают строиться, отмечает архитектор, и люди с радостью покупают там квартиры, потому что они им по карману. Однако пройдет 30–40 лет, удачливые переедут, неудачливые останутся, а вместе с ними — риск социальной напряженности. «Для нынешней управленческой команды строительство востребованного доступного жилья — это безусловный успех, однако о будущем у нас, к сожалению, никто не загадывает», — резюмирует Поповский.

Владимир Иткин

Фото Сергея Ляшко