Год бурно растущей ипотеки

Ипотека стала любимым детищем российских банков. Кредиты начали выдавать уже почти все российские банки. Ставки по кредитам действительно сокращаются. Но до сих пор получить кредит на жилье без личного вклада выглядит почти невозможным делом.

Нынешний год станет для банков годом ипотечных кредитов. И дело не в политическом заказе со стороны национальных проектов. Главной причиной ипотечного роста стало увеличение средних доходов россиян, которые, столкнувшись с небывалым ростом цен на недвижимость, решили покупать — а то завтра будет поздно.

По данным, приводимым аналитиками Альфа-Банка, только в первом полугодии 2006 года банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов, чем за весь 2005 год. По темпам роста этот вид кредитования стал безусловным лидером в российском банковском секторе.

Понять банки можно — ипотечные кредиты являются для них наиболее выгодными в стратегическом плане. Во-первых, они берутся на долгий срок, и, следовательно, по ним долго выплачиваются проценты. Во-вторых, банки ничем не рискуют, выдавая их: обязательным условием покупки квартиры в кредит является оформление ее в залог банку и страхование сделки.

Новые стратегии банков породили сразу несколько тенденций в секторе кредитования.

Тенденция первая — расширяющая возможности

В нынешнем году изрядно прибавилось банков, решивших выдавать ипотечные кредиты. До недавнего времени этим занимались лишь наиболее крупные кредитные организации или банки, специально созданные для подобных проектов, такие как, например, Банк жилищного финансирования. Но, как отмечают аналитики Альфа-Банка, на рынке активизировались банки второго эшелона, а также ряд лидеров. Например, «Уралсиб» постепенно переключает свое внимание с автокредитов на ипотеку. Подтверждением этому является сокращение в его кредитном портфеле доли автокредитов с 47% в начале лета прошлого года до 29% к лету года нынешнего. Кроме того, в 2006 году банк начал выдавать кредиты не только на покупку жилья на вторичном рынке, но и в новостройках, чего раньше не практиковал.

В сегменте ипотечных кредитов произошла некоторая перестановка сил. Доля лидера — Сбербанка — снизилась с 80% до 60%. И это при том что его ипотечный портфель вырос с $2,5 млрд до $3,7 млрд. Однако активность конкурентов была еще выше. Впрочем, Сбербанк по-прежнему имеет колоссальный гандикап — ближайший его преследователь, ВТБ, несмотря на увеличение в первом квартале своей доли на 181%, имеет долю рынка всего в 5%. Кроме того, падение доли не осталось незамеченным в самом Сбербанке — не случайно он объявил, что по-прежнему будет сосредоточен именно на развитии ипотечных кредитов.

Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить. Впрочем, это в основном касается тех, кто ищет квартиру на вторичном рынке жилья. Те же, кто хочет взять кредит на покупку новостройки, сталкиваются со сложностью иного рода. Получить кредит и купить на него понравившуюся новостройку можно далеко не всегда. Дело в том, что большинство банков выдают не абстрактные «кредиты на строящееся жилье», а только на отдельные проекты. Застройщики же, в свою очередь, работают по каждому проекту с двумя-тремя банками, условия ни в одном из которых могут не подходить клиенту.

Тенденция вторая — мифическая

Еще одной тенденцией нынешнего года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру. Например, в Банке Москвы существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход. Никаких реальных выгод он клиенту не несет. Потому что банки, выдавая кредит, ориентируются вовсе не на количество собственных денег у заемщика. Главным критерием является доход будущего должника. Именно исходя из заработков клиента банки рассчитывают сумму возможного кредита. А оставшиеся сверх выданного кредита деньги клиенту придется все равно находить самому. Потому что, как показывает практика, вряд ли обычный московский работник сможет выбить у банка более $100 тысяч, что для покупки квартиры в столице явно недостаточно.

Единственное улучшение для клиента заключается в том, что ему не приходится доказывать, что собственные деньги у него есть. Однако и прежде банки не требовали такого подтверждения, веря клиенту на слово.

Тенденция третья — реальная

Единственная тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10—12% в иностранной валюте и 12—14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7—8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной. Однако маловероятно, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет. Тем не менее это снижение все равно происходит. Каждый год ставки снижаются примерно на 2% без всякого депутатского вмешательства. Именно в этом проявляется конкуренция между кредитными продуктами банков. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки.