«Бума ретейла больше не будет»: торговые центры пытаются занять пустующие места — на место магазинов приходят тиры и театры

Посетители торговых центров всё чаще встречают там необычных арендаторов. Кроме магазинов и общепита, в ТЦ их теперь ждут тиры, авиатренажеры, автошколы, фитнес-центры, турагентства и даже театры и клубы. С тем, насколько это временное явление и зачем такие арендаторы владельцам торговых площадей в принципе, разбирался обозреватель НГС Стас Соколов.

Посетителей ТРЦ «Аура» с некоторых пор зовут в театр. С 7 февраля здесь на третьем этаже работает маленький зал, где актеры показывают детские спектакли. Можно просто купить билет на очередное представление или выбрать себе что-то из программы заранее. Спектакли показывают артисты театра «Драма», основная площадка которых расположена в лофте «Трава» на Фрунзе. Пока это первый опыт такого рода, но, если зритель пойдет, режиссерам вполне можно будет задуматься о расширении репертуара.

Театром дело не ограничивается. Здесь же, с другой стороны галереи, работает «Соседский клуб». Это пространство уже для взрослых: здесь можно принять участие в каком-нибудь мастер-классе, послушать лекцию, заняться йогой или просто найти партнеров для игры в «Мафию». То есть это действительно клуб по интересам, пусть и совсем небольшой. Как сообщили в «Ауре», главный резидент пространства — библиотека имени Салтыкова-Щедрина.

Есть теперь в «Ауре» и «музей». Внутри посетителей ждет, возможно, не то, что большинство из нас привыкли понимать под этим словом, но экспонатов хватает: фигуры инопланетян, древнеегипетских богов, живые пауки. Экспозиция периодически меняется, так что, зайдя в эту галерею через пару месяцев, можно обнаружить новую вывеску.

На этом фоне менее экзотические арендаторы уже не вызывают удивления. Между тем здесь можно уже «полетать» в самолете на авиатренажере с почти настоящей кабиной, купить турпутевку, отдать ребенка в лего-центр, где он сможет заняться сооружением фигуры или механизма любой сложности и так далее. Очередная большая премьера «Ауры» — готовящийся к открытию фитнес-центр на третьем этаже, который занял помещения закрытых или переехавших магазинов.

И такая ситуация сегодня наблюдается во всех торговых центрах. Турагентства и комнаты для развлечения детей, мебельные салоны занимают места бывших магазинов одежды и обуви, где-то внутри ТРЦ селятся компании по организации праздников и привозу подержанных автомобилей. Никого уже особенно не удивляет наличие автошколы по соседству с супермаркетом. В ТРЦ «Эдем» нашлось место даже для редакции газеты.

Процесс поиска новых форм затронул даже только что возникший формат гастропространств. На гастрокорте, который в какой-то момент декларировал наличие у себя 140 корнеров, всё чаще можно увидеть на месте заведений какую-то тематическую зону.

Торговые центры занимаются поиском новых арендаторов и новых форм работы не от хорошей жизни. Это не новое явление: новосибирская МЕГА, например, открыла пространство «Место есть» еще в 2016 году. Тогда там освободилось довольно большое помещение, и в администрации решили использовать его для эксперимента. Поставили несколько кухонь, укомплектованных оборудованием и мебелью ИКЕА, и пригласили всех желающих. Получился своего рода шоурум, где достоинства ИКЕА можно было оценить не только на глаз. Потом для площадки нашли нового арендатора, и проект закрылся, возобновившись уже в 2021 году (с иной концепцией, но по той же самой причине). Сейчас эту площадку снова занял магазин.

Тем не менее МЕГЕ есть куда пристроить необычных арендаторов. Сейчас в торговом центре баннеры закрывают входы не меньше чем в 12 помещений, разбросанных по всему ТЦ. По большей части на этих баннерах реклама других работающих магазинов, но ситуацию это не меняет — торговый центр теряет арендаторов.

В «Ауре» ситуация не лучше, здесь сейчас не задействованы больше 20 площадок: где-то могут вести работы по открытию нового магазина, но по большей части эти слоты выглядят сейчас просто пустыми. На фудкорте, который называется «Фуд-парк», сейчас есть две вакансии, и еще на трех площадках идут работы по открытию новых точек. В галерее закрытых от публики помещений — 17, один слот на фудкорте вообще никогда не работал, а еще один освободился недавно и пока не занят.

Тяжелее всего по-прежнему ситуация в ТЦ KLP (бывший «Калейдоскоп»). Решив в свое время отказаться от привычного амплуа торгового центра мебели и стройматериалов, владельцы сначала попали под пандемию, потом под исход брендов в 2022 году. Не говоря уже о том, что сама по себе площадь Маркса сегодня вмещает уже семь крупных торговых объектов.

В результате сегодня здесь пустует больше половины помещений на первом этаже, что заставляет владельцев искать способы привлечения сюда посетителей. Здесь регулярно проводятся так называемые маркеты (ярмарки маленьких производителей, торгующих преимущественно через соцсети), работает построенный по ярмарочным принципам отдел индийских товаров, сменяют одна другую экспозиции то динозавров, то старых автомобилей.

В опубликованном в конце прошлого года исследовании рынка коммерческой недвижимости группы «Сбер» отмечается заметное падение посещаемости ТЦ по всей стране. По сравнению с 2024 годом это падение, может быть, и невелико — 3%. Но вот уже в сравнении с доковидными временами выглядит обвальным — 23%.

«Региональные ТЦ сталкиваются с оттоком аудитории из-за перехода потребителей к онлайн-покупкам и сберегательному поведению, а также из-за сокращения числа международных брендов», — сказано в исследовании.

По мнению начальника управления финансирования недвижимости «Сбера» Анатолия Слуцкого, владельцы торговых центров смещают акцент с ретейла на услуги и развлечения.

В Новосибирске, по данным 2ГИС, сейчас работает более 1400 пунктов выдачи интернет-заказов. Даже если предположить, что площадь одного ПВЗ составляет в среднем 50 квадратных метров, то вместе они формируют пространство площадью свыше 70 тысяч квадратных метров, и метры эти активно используются. А если учесть, что в ПВЗ вся площадь рабочая (там нет широких галерей, атриумов и всего того, без чего нельзя представить большой ТЦ), то в сумме они обеспечивают товарооборот, сопоставимый с ТРЦ уровня «Ауры». Понятно, что покупателей всем не хватает.

Таким образом, перед ТЦ стоит задача предложить нечто такое, что нельзя заказать в «Вайлдберриз» или на «Озоне». И этим может быть всё что угодно — от выставки диковин до парикмахерской.

«Основной акцент в реконцепции торговых центров — развитие фуд-зон, термальных и развлекательных пространств, которые повышают время пребывания посетителей. Торговые центры усиливают работу с арендаторами, переформатируют площади под гастро- и досуговые форматы. Тенденция смещения ТЦ в сторону лайфстайл-центров (от шопинга к впечатлениям) становится ключевой», — отмечают авторы исследования.

Новосибирский эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель консалтинговой и брокерской компании Nazarov Александр Назаров считает смещение в сторону развлечений «абсолютно логичным».

«Все эти сервисы, фитнес и развлечения будут развиваться, это сегодня одни из самых живых форматов. Вопрос только в ставках аренды, которые в ТЦ достаточно велики и зачастую не позволяют многим туда заходить», — отмечает эксперт.

Но невозможность заполнить пустоты арендаторами рано или поздно заставит эти ставки снижать. Пустующее пространство не только не приносит никаких денег вообще, оно еще и создает в торговом центре угнетающую атмосферу. И наоборот, необычный арендатор может привести в ТЦ новых посетителей.

Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский отмечает, что в России в принципе может быть некоторое перепроизводство ТЦ, поскольку «торговые центры строились на буме ретейла, когда все покупали всё, а кредиты под стройку были достаточно дешевыми».

«Столько торговых площадей мы, скорее всего, больше никогда уже не займем, даже если бы не было онлайн-торговли. Поэтому бизнесмены начали думать, что еще нужно людям», — отмечает Олег Войцеховский. Полностью интервью с экспертом можно прочитать здесь.