Не платят — хоть убейся

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень в интервью «Российской газете» заявил, что общий объём задолженности за услуги ЖКХ в стране сейчас составляет 1,34 трлн руб., из них долги населения — это примерно половина, 645 млрд руб. В целом по стране долги за квартиру висят на 6 % жителей и в последнее время показатель ухудшился, отметил Мень, — раньше он составлял 4 %. Самыми безответственными плательщиками Мень назвал «асоциальные категории граждан», а также тех, кто вложился в квартиру, но в ней не живёт. Самыми прилежными, по данным министра, можно назвать пенсионеров.

Опрошенные НГС.БИЗНЕС представители новосибирских управляющих компаний сошлись в оценке доли неплательщиков: по их наблюдениям, не платят за ЖКХ в НСО тоже примерно 6 % жителей.

По наблюдениям первого заместителя генерального директора УК «СПАС-Дом» (управляет примерно 900 домами в городе) Андрея Харланова, по области это 6 % жителей, однако показатели разных УК отличаются. Где-то за квартиру должны 2–3 % жителей, где-то 10–15 %, считает он. «Эта тенденция всегда была. Сколько мы находимся на рынке, 2–3 % жильцов никогда не платят, хоть убейся. По политическим соображениям, деградирующие элементы — они безнаказанны практически, вот в чём проблема», — сокрушается собеседник.

Директор УК «ПД-Восток» Ольга Каримова рисует более мрачную картину: в области, по её мнению, возможно больше 6 % должников. «Их очень много, есть те, которые должны по 100 тыс. Это те, у кого тяжелое материальное положение, от асоциальных никуда не уйти, мы подаём в суды и работаем с этим», — коротко сообщила Каримова. Однако, по её оценке, ситуацию с неплатежами сегодня нельзя назвать пиковой: «Она всегда плавающая — чуть выше, чуть ниже, и примерно одинаковая».

Директор УК «Сибавтостройсервис» (занимается 14 домами) Виктор Оспенников отмечает, что самая маленькая задолженность по дому из 70 квартир составляет сегодня 300 тыс. руб. Однако средний показатель по дому, по его оценкам, гораздо выше: около 1 млн руб. «Если это большой дом, то 2,5 млн задолженность бывает, это безобразие», — говорит он. По его словам, приставы не справляются с количеством работы и возвращают исполнительные листы, так как не могут найти в банках счёт должника. «Нужны какие-то меры, судебные решения не работают, потому что приставы перегружены делами, дошло до того, что они начали исполнительные листы возвращать. Они звонят в банк, звонят должнику, счёт не находят и говорят, что денег найти не можем. Но у него же есть имущество, есть квартира», — рассуждает Оспенников.

Мучительный бизнес

Говоря об УК с точки зрения получения прибыли, представители компаний не скрывают раздражения. По их словам, это не самое прибыльное дело, во многом из-за должников, однако нерадивыми плательщиками весь круг проблем коммунальщиков не ограничивается.

При постоянных неплатежах УК должна платить налоги с денег, которые до неё так и не дошли, жалуется Харланов.

«Мы выполнили работы, начислили деньги, нам должники не заплатили, а государство в полной мере берёт с нас эти налоги. Это огромные цифры — мы как бизнес соответственно деньги теряем.

Жители тоже теряют, потому что мы не можем выполнить им услуги, так как нет оборотных средств», — говорит он. Только в компании «СПАС-Дом» не добирают сотни миллионов. «С этих денег должны отдать 18 % НДС, потому что у вас нет затрат, раз вы эти деньги не получили, соответственно вам и платить никому не придётся, кроме родной страны. Налог на прибыль — ещё 20 %. 100 млн не получили, а 40 млн отдали в виде налогов», — подсчитал собеседник. По его словам, из-за этого приходится сокращать в три раза штат дворников и слесарей, что может сказаться на качестве обслуживания.

Кроме неплатежей и налогов Харланов упоминает постоянную угрозу крупных штрафов: «УК сегодня — после террористов, войны в Сирии и Украины — первое место, наверное, занимают из врагов. Это такой мальчик для битья, мы за всё несем ответственность. Допустим, ресурсники поставляют горячую воду, которая не соответствует нужной температуре. С точки зрения логики, если ко мне в дом приходит вода 50 градусов, могу ли я от стены дома, куда меня поставила ресурсная организация, эти 50 градусов превратить в 60 градусов? Кто виноват в том, что она холодная, с точки зрения здравого смысла? Ресурсоснабжающая компания. С точки зрения законодательства виновата управляющая компания, которая за это нарушение получает 250 тыс. штрафа». При этом чёткого перечня нарушений нет, подчеркивает Харанов, а значит, выписать крупный штраф могут за любой недочёт, в том числе «за окурок или паутинку».

К рискам не подготовиться

По мнению бывшего депутата Госдумы и основателя управляющей компании F1 Александра Абалакова, заложить все эти риски (неплатежи, штрафы и т.д.) в бизнес-план УК невозможно. «Закладывать это нельзя, тариф утверждается жителями — и там же нет такого тарифа, который называется "неплатежи". Жители просто не утвердят его, [УК] приходится изворачиваться. Одни не платят, а услуга всё равно оказывается. Поэтому метут чуть хуже, моют чуть хуже — вы не платите, мы хуже делаем, вот клубок наворачивается. Это проблема коллективного заказчика», — считает Абалаков.

В УК «Сибавтостройсервис» эти риски в бизнес-план тоже не закладывают, изворачиваться и покрывать долги приходится по-разному. «Кто-то проплачивает вперед из собственников, для каждого дома мы зарабатываем деньги от рекламы, от провайдеров, мы вынуждены этими деньгами перекрываться, потому что мы же не пойдем кредит брать — у нас деньги только собственников, других нет. Приходится так с ресурсниками рассчитываться, другого выхода нет. Сейчас мы голосуем, чтобы были прямые договора ресурсников с должниками, тогда у нас изменится сумма задолженности, которая ляжет на плечи ресурсноснабжающих организаций», — говорит Оспенников.

Самый главный риск для бизнеса УК — это непредсказуемость законодательства, считает Абалаков. «Я много принимал участие именно в разработке законов, законы принимаются в больших спорах и не всегда побеждает то, что идёт на пользу этой деятельности. Законодательство не учитывает интересы бизнеса, их интересует, как это повлияет на людей».

Ноль в остатке

Оспенников говорит, что оценить траты на дом за год сложно, так как многое зависит от того, в каком состоянии УК приняла объект. Новостройки 10-летней давности, которыми в основном управляет компания Оспенникова, достались им без качественного ремонта, поэтому вместе с ремонтом этажей на дом в год уходило около 500 тыс. руб., подсчитывает он. Сегодня услуги УК «Сибавтостройсервис» стоят 20 руб. за 1 кв. м, в них входят вывоз мусора, противопожарная безопасность, обслуживание лифтов и другие опции. По оценкам Оспенникова, в среднем по городу этот платёж держится в районе 25 руб. (без коммунальных услуг).

Абалаков считает, что у управляющих компаний в конечном счёте не бывает внушительной прибыли. «Все они болтаются в районе нуля», — говорит он.

Однако люди находят в этом бизнесе плюсы — в частности, работа в УК дает очень стабильный заработок, уверен собеседник: «Это не очень прибыльная деятельность, но она очень устойчивая. Очень сложная, требующая очень много затрат, сил, времени, но очень стабильная — она обеспечивает заработок людям, которые работают там. Работа-то каждый день там есть».

Харланов уверен, что для успешного ведения дел в УК должен быть узкий состав хороших управленцев: хватит руководителя, экономиста, организаторов и инженеров, функции остальных необходимо делегировать подрядным организациям, уверен он. В целом же в управляющие компании идут работать «люди с определённой склонностью», считает собеседник. «ЖКХ тоже затягивает! Потому что ты выполняешь работу, которая касается большого количества людей. Ощущение, что ты своими потугами вносишь какие-то значимые изменения, — кому-то это приятно. Ты понимаешь, что за 10–11 лет какие-то изменения произошли и они ощутимы».