Домохозяйки скинулись

ГК «Стрижи» решила привлечь к строительству логистического парка простых новосибирцев: она создала паевой фонд, инвестировать средства в который может любая домохозяйка с накоплениями. Впоследствии такую форму строительства застройщик намерен предложить городу. Смогут ли новосибирцы получать доход с крупных городских проектов и в чем преимущества и недостатки такого способа вложений, разбиралась корреспондент НГС.НОВОСТИ.

Застройщик микрорайона «Стрижи» придумал, как построить крупный логистический комплекс, не занимая денег у банков. Проект стоимостью порядка 100 млн долл., который был анонсирован еще в 2015 году на территории площадью около 20 га между «Стрижами» и «Родниками» на севере Новосибирска, могут реализовать за счет частных инвесторов. В частности, простых горожан — их совокупные вложения в идеале оцениваются в 60 % от стоимости проекта.

«Если раньше считалось, что мы этот проект реализовали бы с использованием заемных средств Сбербанка России, то сейчас Сбербанк в такие игрушки играть вряд ли будет. Но у нас есть несколько совершенно неожиданных идей по привлечению средств», — поделился гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский 9 февраля.

«Неожиданной идеей» стал зарегистрированный в конце прошлого года закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Серебро — инвестиции в недвижимость». По словам Белокобыльского, капитализация рассчитанного на 5 лет фонда составила 25 млн руб. В нем аккумулированы несколько существующих коммерческих объектов «Стрижей», а

пайщиками уже стали около 40 физлиц. «В буквальном смысле слова домохозяйки», — описал инвесторов глава компании.

Порог входа в ЗПИФ действительно сравнительно невысок — 300 тыс. руб. (хотя до ужесточения условий ЦБ РФ был в 10 раз ниже). Досрочный выход из фонда возможен либо инвестированием паев в недвижимость ГК «Стрижи» по оценочной стоимости, либо на вторичном рынке. «Мы только начали думать, как мы этот вторичный рынок будем развивать, но между пайщиками уже сейчас идут операции, они друг другу эти паи перепродают», — уверяет гендиректор «Стрижей». На ценные бумаги в фонде стоит запрет: только недвижимость и только прямые инвестиции в конкретные объекты, подчеркнул он.

О доходности, стоимости управления и других показателях в группе рассказывать пока не готовы — для этого ЗПИФу нужно проработать хотя бы полгода. Однако уже сейчас в компании говорят, что подобным образом можно было бы финансировать и другие коммерческие проекты — это может быть своего рода общегородской краудфандинг. «После того как этот фонд официально покажет первую подтвержденную независимым аудитором и независимым оценщиком отчетность, мы этот прецедент будем использовать в качестве обращения к обществу», — добавил Игорь Белокобыльский.

Согласно реестру ЦБ РФ, управляет «Серебром» новосибирская УК «Инвест Менеджмент Центр» — это не единственный для нее ПИФ, почти все ее фонды связаны с недвижимостью, в том числе с землей. По оценке ректора НГУЭУ, профессора Александра Новикова, закрытые фонды составляют порядка 75 % от всех ПИФов, подавляющее большинство их инвестирует средства пайщиков в недвижимость. По словам руководителя группы продаж инвестиционных продуктов ВТБ24 Александра Зельцера, ПИФы недвижимости есть почти у каждой крупной УК, и зачастую, как и в случае с «Серебром», они создаются под строительство конкретного объекта.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА Девелопмент» Максим Марков считает, что даже основанный только на существующих коммерческих площадях «Стрижей» ПИФ может быть успешным: «При правильном, разумном планировании объектов коммерческой инфраструктуры

внутри локальных микрорайонов можно получать ставки аренды, сопоставимые со стрит-ритейлом и большими торговыми центрами, хотя это будут маленькие магазинчики.

Главное, чтобы там не было перепроизводства», — рассуждает он.

Развитие в сторону индустриальной и логистической недвижимости Марков считает разумным: она единственная за последние годы не падала в цене. «А при правильном управлении будет и большая доходность — хотя бы потому, что себестоимость строительства склада не сопоставима с бизнес-центром или с торговым центром», — добавляет эксперт. По оценке Максима Маркова, в случае с собственным строительством и собственным же управлением доходность может достигать порядка 10 % годовых — это выше ставок банковских депозитов. По данным ЦБ РФ, средние процентные ставки по вкладам к августу 2016 года упали до 7,22 % годовых, а максимального значения — 9 % годовых — достигали только в феврале 2016-го.

В числе преимуществ такой формы инвестирования, как ПИФ, Игорь Белокобыльский назвал его надежность. «Этот имущественный комплекс достаточно жестко регулируется, отношения с ПИФами находятся в рамках определенных правил. В принципе, это более безопасно, чем просто отдавать деньги по инвестиционному договору», — согласился Александр Новиков.

«ПИФ — это не юридическое лицо, это имущественный комплекс. Это означает, что на него не могут быть наложены какие-то ограничения со стороны третьих лиц в случае банкротства УК или каких-то судебных дел», — добавляет Александр Зельцер.

Впрочем, от падения стоимости паев участники фонда ничем застрахованы не будут, тут же предупреждает он: «Насколько упадет — настолько упадет, насколько вырастет — то же самое».

В этом смысле доход от депозита в банке выглядит, конечно, значительно стабильнее.

Установление минимального порога входа в фонд «Серебро — инвестиции в недвижимость» Максим Марков считает прецедентом. «Традиционно все ЗПИФы — это "игры больших парней": это банки, какие-то компании. Допустим, крупные транснациональные структуры всю свою недвижимость в мире запихивают в ЗПИФ и начинают из этого доход извлекать», — объясняет он.

Однако вопрос привлекательности такой формы инвестирования для обычных новосибирцев эксперты пока оставляют открытым, хотя и признают, что для участия в ПИФе глубокого знания рынка от инвестора не требуется. «ПИФы как форма коллективных инвестиций, на мой взгляд, потеряли доверие в 2008 году, и с того момента очень мало физических лиц инвестирует с использованием подобных инструментов, — комментирует аналитик ГК «ФИНАМ» Богдан Зварич. — Здесь сказались два фактора. Первым из них стало то, что на рынке, находящемся в боковом движении, ПИФам сложно показать привлекательную доходность. Плюс к этому — жесткое регулирование в 2008 году, когда рынки падали, а инвесторы потеряли свои средства».

При этом подобная схема финансирования строительства, предполагает Максим Марков, вполне может быть востребована городом: к примеру, отмечает он, в Новосибирске одним из ЗПИФов построен и управляется ТЦ «Малинка», а в Москве на такого рода концессиях строятся новые станции метро. В перспективе такие фонды могли бы участвовать в строительстве городских объектов и в Новосибирске — например, автовокзалов, продолжает эксперт. Помещения общественного назначения в них уходили бы в муниципальную собственность, а коммерческие (офисы, магазины, кафе) — под управление ПИФа, принося доход пайщикам. С учетом ограниченности городского бюджета, согласился эксперт, такой путь может быть весьма вероятным.