Как разделить квартиру, купленную до брака?

Молодая пара Алина и Николай договорились решить жилищный вопрос прежде, чем вступят в законный брак. Поскольку они работают в бюджетном секторе, самым удобным вариантом стала программа «Жилье для российской семьи». Предполагалось, что они оба будут собственниками купленной жилплощади. В банке удалось получить одобрение ипотеки, но застройщик отказался продавать квартиру, ссылаясь на то, что собственником может стать только один – участник программы. Как правильно оформить имущественные отношения, пока пара не вступила в брак, ведь платить за ипотеку они собираются совместно?

Заместитель генерального директора управляющей компании «AVS Девелопмент» Анастасия Дударева

: «Если у квартиры будет два собственника, то в данном случае только один из них может получить льготную ипотеку на часть своей квартиры. К другой части он не имеет отношения, ведь они еще не женаты и у него нет права на эту долю. Банки неохотно дают ипотеку на часть квартиры.

Застройщику компенсируются только те квадратные метры внутри квартиры, которые он продал участнику программы. Все остальные нет. Выход может быть такой: если второй собственник тоже попадает под программу «Жилье для российской семьи», тогда по ней может быть продана вся квартира. В этом случае застройщику все равно, сколько будет собственников.

Отметим, что реализация квартир в рамках программы «Жилье для российской семьи» возможна двумя способами: по договору долевого участия с привлечением средств дольщиков, в том числе по льготным ипотечным программам (214-ФЗ) или через проектное финансирование по специальным льготным банковским программам. Возможны ограничения по использованию льготных кредитных схем по обоим направлениям одновременно. То есть при использовании специальных программ проектного финансирования застройщик не может привлекать деньги дольщиков по льготной ипотеке. Еще одно важное условие: один покупатель может приобрести только одну квартиру в рамках данной программы».

Начальник управления по инвестиционной и кредитной политике АО «ЮУ КЖСИ» Станислав Рыбалкин

: «Федеральный оператор программы «Жилье для российской семьи» АИЖК подтвердил, что отказ неправомерен, однако будет правильным уточнить все обстоятельства у самого застройщика. Пока мы с подобными случаями не сталкивались.

В целом отказов участникам программы немного. Некоторые их них связаны с тем, что заявитель зарегистрирован в другом месте и желает переехать в другой регион. Однако в программе «Жилье для российской семьи» могут участвовать только жители того региона, где приобретается льготное жилье в рамках программы. Также к нам за разъяснениями обращался бывший гражданин Украины с гражданством России, но так как у него только временная регистрация, он не смог стать участником программы – для участия необходима постоянная регистрация. Стоит отметить, что для участия в программе «Жилье для российской семьи» не обязательно подпадать под нее обоим супругам».

Юрисконсульт общественной организации по защите прав потребителей «Статский советник» Ануш Арутюнян

: «По нормам семейного законодательства имущество, которое приобретено одним из супругов до брака, является его личной собственностью и не переходит в совместную. В данном случае будет правильным не торопиться с оформлением жилого помещения до свадьбы. После заключения брака купленная квартира будет считаться совместно нажитой собственностью.

После свадьбы денежные средства, потраченные на оплату по кредиту, будут считаться совместно нажитыми и также делиться при расторжении брака. Однако право собственности останется за тем супругом, который его по документам приобрел. После погашения задолженности перед банком возможно произвести отчуждение помещения в пользу другого супруга: подарить или продать часть доли. Специальные условия раздела купленной квартиры могут быть прописаны в брачном контракте. Его можно составить до заключения брака. Но если свадьба так и не случится, его условия не вступят в силу.

Доказать, что второй человек платил по ипотечному кредиту до брака, будет очень непросто. Ведь оплата будет производиться на имя заемщика».