Аренду выводят из тени

Областной минстрой разместил на своем сайте извещение о том, что приступил к подготовке закона, который освободит юридических лиц, занятых в аренде жилья, от налога на имущество. По замыслу инициаторов, закон будет стимулировать легальный рынок жилья по найму и выведет его из тени, где царят частные арендодатели. Корреспондент НГС.БИЗНЕС спросила у экспертов и девелоперов: ждет ли город расцвет доходных домов, будет ли падение цен на аренду и смогут ли организации потеснить частников, работающих в тени?

Олег Харченко, генеральный директор Центрального Агентства Недвижимости: «Данный законопроект облегчит налоговую нагрузку для тех, кто уже выбрал для себя этот сегмент, но вряд ли привлечет инвесторов в это направление. Первая причина — длинные сроки окупаемости, вторая — низкая доходность.

Если он будет оставлять свои деньги, например, в третьем доме, делая его доходным, то ему придется привлекать средства для закладывания новых площадок. Если по сегодняшним ставкам в этот бизнес (доходных домов. — Н.Г.) привлечь кредит, то изначально его доходность будет отрицательной. Цены на аренду связаны со спросом, который сейчас падает из-за снижения платежеспособности населения. По нашим подсчетам, спрос на аренду с четвертого квартала прошлого года упал на 60 %. Частники, которых большинство, влияют на ценообразование, у них гораздо больше лаг для снижения цены, так как у предпринимателей есть задача получить определенный процент доходности, иначе им этот бизнес неинтересен, а для частников это излишки, которые они реализуют».

Эдуард Ляхов, коммерческий директор ЗАО «Строитель»: «Для того чтобы строить и продавать стало невыгодно, а стало выгодно строить и сдавать в аренду, нужны дешевые и длинные кредитные ресурсы. Я думаю, у единственного владельца доходного дома — Александра Бойко были собственные свободные средства, которые было выгоднее вложить в этот проект, а не положить на депозит. Расцвет доходных домов город не ждет, но с радостью наблюдаю, что сейчас город обзаводится нормальными отелями. Эта альтернатива более выгодна для застройщиков. Цены на аренду зависят от доходов населения, а не от того, сколько хотят заработать застройщики. Сейчас цены на аренду снижаются. Теневой рынок аренды умрет тогда, когда за него возьмутся надзорные структуры: когда сдавать за черный нал станет невыгодно или опасно, тогда этот рынок сузится. Налог на имущество по отношению к общей валюте баланса компании (общий объем экономических обязательств. — Н.Г.), которая будет иметь недвижимость на балансе и сдавать ее в аренду, незначителен, поэтому освобождение от него ни на что не повлияет».

Елена Ермолаева, директор исследовательской компании RID Analytics: «Пока что говорить о том, что юридические лица играют какую-либо значимую роль на этом рынке, говорить не приходится. Насколько эта мера приведет к тому, что юрлицам станет интереснее, сказать сложно, так как в любом случае продажа жилья на этапе строительства для застройщиков гораздо выгоднее, чем если бы они оставили все это в собственности, сделали ремонт и стали сдавать. Подобные активы интересны, по сути, только таким игрокам, как Бойко (Александр Бойко, девелопер и владелец доходного дома. — Н.Г.), которые работают всерьез и надолго, и создание подобного актива дает возможность всегда поставить его в залог перед банком. На самом деле у нас основная проблема — политическая и экономическая неопределенность, и люди боятся играть в долгую игру, а подобные проекты долгосрочные.

Если после принятия этого законопроекта появится 2-3 новых проекта — это будет отлично, но на ценах это не скажется никак.

Я думаю, проблема в том, что у нашего государства нет какой-либо вменяемой экономической политики, поэтому в период кризиса они мечутся слева направо. По какой-то причине они оказались ближе к определенному лоббистскому рычагу и почему-то принимают это решение. Почему? Неизвестно. Я считаю, что это просто кризисные судороги».

Александр Бойко, девелопер и владелец доходного дома: «Я один из инициаторов этих изменений. Еще когда Алексей Струков (экс-министр экономического развития. — Н.Г.) был в НОАИК, мы начинали эту тему лоббировать. Ранее, согласно «майским указам» Путина, было распоряжение увеличить долю арендного жилья в общем объеме вводимого жилья до 20 %, но поскольку с тех пор никто ничего не предпринял, сейчас уже говорят о 10 % арендного к общему объему, но и это не будет возможности осуществить, если ничего не делать.

Этот закон — только первый шаг. Он направлен на выравнивание налогов среди юридических и физических лиц. Это позволит этот рынок развивать, а сейчас он не развивается.

Строительство сейчас — это драйвер экономики в России. Мы должны сделать спрос на новое строительство, так как это новые рабочие места, а если сейчас мы остановим в Новосибирске стройку, то колоссальное количество людей останутся без работы.

С другой стороны, у нас недостаток жилья вообще, а людей, которые могут платить ипотеку, уже нет — они все закредитованы, поэтому для них есть единственный вариант — аренда.

Кроме этого, во всем мире население рассматривает инвестиции в жилье (в строительство доходных домов. — Н.Г.) как обеспечение старости, а также это могут быть вложения пенсионных накоплений, которые тоже станут источником финансирования с более низкой процентной ставкой. Сегодня пенсионные фонды довольствуются 3–4 % годовых, а арендный рынок гарантирует 6,5 %. Если сейчас пенсионный фонд будет приобретать жилой фонд, а потом сдавать его в аренду через регионального оператора, то получится, что более состоятельные люди обеспечивают более молодых жильем, а молодое работоспособное поколение будет содержать стариков».

Настя Гринёва
Фото Татьяны Кривенко