Продажа жилья: без налога только через 5 лет

Продать квартиру, не заплатив подоходный налог, станет сложнее. С 2016 года максимальный срок владения имуществом, при котором продавец освобождается от НДФЛ, увеличится с трех до пяти лет. При этом налогооблагаемая цена сделки не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта, пишут «Ведомости». Благодаря таким изменениям законодатели надеются приструнить не желающих платить налоги собственников, сознательно занижающих стоимость в договоре или возлагающих налоговое бремя на плечи покупателей.

Законопроект, ужесточающий правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, был представлен Минфином в августе этого года. Изначально ведомство было настроено более решительно, предлагая освобождать от налогов доход с продажи только единственного жилья. Депутаты же хотели увеличить общий срок владения недвижимостью до семи лет. Однако позже от таких радикальных идей решили отказаться, ограничив время нахождения имущества в собственности до пяти лет и привязав налогооблагаемую базу к кадастровой стоимости.

Кроме того, у регионов будет право обнулить срок владения. Это значит, что власти на местах смогут установить более привлекательные по сравнению с федеральными нормативами условия, что зачастую делается для привлечения дополнительных инвестиций. Документ уже одобрен главой государства и вступит в силу с 1 января 2016 года.

Сейчас выручка от продажи жилья не облагается налогом лишь в том случае, если оно было в собственности продавца более трех лет. Если же меньше установленного срока, то НДФЛ взимается с полученного дохода – разницы между стоимостью продажи недвижимости и расходами на ее приобретение. Также не облагаются налогом сделки на сумму менее одного млн рублей.

Существующие ныне условия дают продавцам безнаказанно уйти от уплаты налогов, сознательно уменьшив в документах сумму сделки или вовсе указав минимальную стоимость в один млн рублей. «В случаях, если продаваемый объект особо востребован на рынке, то очень часто продавцы предлагают продажу по разным ценам, – говорит член Палаты налоговых консультантов России, аттестованный налоговый консультант Ольга Гольцева. – За наличку собственник готов продать недвижимость по меньшей цене, указав в договоре купли-продажи необлагаемый минимум. Либо указывается полная сумма (в том числе при продаже по ипотеке), но с увеличением стоимости объекта ровно на сумму налога, что фактически перекладывает налоговые обязательства на плечи заинтересованного в приобретении покупателя».

Помимо того, что по сути именно покупателю приходится отдавать свои деньги в счет налогов, будущий владелец недвижимости получает и другие неудобства, особенно если количество наличных средств у него ограничено. «Когда условия банка сильно зависят от величины первоначального взноса, может получиться, что в итоге покупатель возьмет ипотеку по менее выгодной ставке, – объясняет руководитель отдела жилой недвижимости АН «Фамиан» Владимир Ковалев. – Если от разницы первоначальных взносов процентная ставка не увеличится, то у покупателей будет уменьшена сумма, с которой они смогут получить налоговый вычет, и появятся определенные риски, в случае если сделка будет не зарегистрирована или расторгнута».

Аналитик ИХ «Финам» Антон Сороко в свою очередь полагает, что основной целью поправок выступает повышение фискальных сборов и стабилизация локальных бюджетов. «Поступления от налогообложения земли и недвижимости могут быть одним из ключевых источников наполнения местных бюджетов, что позволит снизить их зависимость от региональных и федеральных поступлений, – говорит он. – Одновременно поправки ориентированы на снижение спекулятивной составляющей на рынке жилья через сокращение инвестиционных покупок и возвращение инвестиционной недвижимости в рыночный оборот». Это, по мнению аналитика, может позитивно сказаться на стоимости жилья. Для активных инвесторов, покупающих объекты в начале их строительства и перепродающих с прибылью в 15-20%, нагрузка может вырасти существенно, так как издержки от спекулятивных сделок увеличатся, говорят экономисты. Однако таких людей немного. «На мой взгляд, вносимые поправки были актуальны до 2008 года, но с наступлением кризиса сменился подход к инвестированию в недвижимость, – говорит оценщик аудиторско-консалтинговой компании LA'consulting Семен Чигирь. – Если раньше инвесторы вкладывали в строящееся жилье с целью его дальнейшей перепродажи, то теперь, с наступлением кризиса, большинство предпочитает оставить недвижимость во владении и получать доход от сдачи ее в наем».

Кроме того, Семен Чигирь считает, что от схем сокрытия налогов полностью избавиться не удастся. «Они будут существовать всегда, – отмечает он. – К примеру, поправки оставляют открытую лазейку для продавцов, которые могут подарить недвижимость близкому родственнику, что позволит не дожидаться установленного срока в 5 лет». Действительно, как пишут «Ведомости» со ссылкой на автора законопроекта, председателя бюджетного комитета Госдумы Андрея Макарова, после 2016 года трехлетний период владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением.

По мнению Ольги Гольцевой, привязка купли-продажи недвижимости к ее кадастровой стоимости избавит рынок только от договоров с минимальными суммами. «Поскольку налоговые органы получат право использовать для расчета налога рыночные цены и будут проверять достоверность стоимости сделок, я не исключаю, что количество желающих «нарисовать» минимальную цену резко упадет».

В таком случае, как отмечают эксперты сайта, продавцам остается один вариант – включить налоги в стоимость недвижимости. Да и в целом налоговых «уклонистов» меньше не станет, ведь минимальный срок владения увеличат еще на два года.