Поделиться
В Новосибирске выросли темпы строительства жилья. Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» подсчитали, что за первые 5 месяцев этого года в городе сдали на 43 % больше жилья, чем за тот же период прошлого года. И пока новосибирцы уезжают в отпуск, строители, напротив, работают более активно — за лето им нужно успеть построить как можно больше. В городе появляются новые котлованы, из которых начинают расти дома. Купив студию у концерна «Сибирь» 1,5 года назад, за счет перепродажи уже через год можно было заработать 400 тыс. руб., а за счет губернаторской ипотеки увеличить прибыль до 700 тыс. руб. Корреспондент НГС.БИЗНЕС вместе с экспертами сформулировала 5 правил покупки жилья, которые позволят заработать на его перепродаже.
Купить «на нуле»
Покупать инвестиционное жилье нужно на этапе, когда разница между начальной и конечной ценой максимальна, а значит, на этапе котлована. Это время максимальных рисков. Больше всего прибыли получают те инвесторы, которые покупают квартиры на стадии между этапом котлована и возведением 4-5-го этажа. Как указывает управляющий партнер компании «Назаров и партнеры» Александр Назаров, минимизировать риски сложно, но можно попробовать вложиться на этапе «середины коробки дома». Если продать квартиру перед вводом дома в эксплуатацию, вы получите высокую цену и одновременно минимизируете ситуацию с налогами. Чтобы не платить налоги за продажу квартиры, которая в собственности меньше 3 лет, можно отложить продажу и все это время сдавать ее в аренду, получая 7–8 % годовых.
Купить маленькую квартиру
Чем выше общая цена квартиры, тем меньше у нее покупателей. Основной спрос всегда на малогабаритные квартиры эконом-класса — студии и однокомнатные. Именно поэтому в Новосибирске таким пышным цветом цветут проекты с 1000 квартирами-студиями в одном доме или с 15–18 студиями на одном этаже.
Купить в живом и не слишком удаленном районе
Лучше всего приобретать квартиры в районах, приближенных к центру, по линии метро и около крупных транспортных развязок. В идеале — в каркасных или каркасно-кирпичных домах. Не стоит вкладываться в «китайские стены» (очень длинные дома). Обычно людям кажется, что они очень долго строятся. Поэтому идеальный вариант — это «свечка» с небольшим количеством квартир.
Купить у компании без раскрученного имени
Эксперты не советуют покупать инвестиционные квартиры у лидеров рынка — первой десятки, потому что они знают свою цену и не станут демпинговать. Поэтому надо искать малоизвестные компании средней степени надежности. Например, вложившись в стройку на Аникина, 37 в 2010 году, можно было получить 35–40 % (32 тыс. руб. за кв. м превратились в 47 тыс. руб. за кв. м). Те самые новостройки средней степени надежности, на перепродаже которых лучше всего можно заработать, — это, по оценке независимого аналитика Сергея Николаева, например, жилой комплекс «Рихард» на ул. Зорге и «Ваш выбор» от ЗАО «ПТК-30» на ул. Выборная. Еще совсем недавно о домах «ПТК-30» на Выборной шла плохая слава, а дольщики замучились бороться с застройщиком, требуя достроить то, во что они вложили деньги. Но сейчас на стройке, как и на других объектах «ПТК-30», появилось движение. К перспективным проектам, в которые можно вложить деньги и заработать, Александр Астахов из Rolband&Partners добавил еще один жилой комплекс на ул. Выборная — «Гринвилл» — и посоветовал присматривать новые объекты группы компаний Владислава Крючкова, которые наиболее известны под именем «ИнвестСтрой».
Как надежные стройки эксперты оценивают все объекты следующих компаний: «Краснообск. Монтажспецстрой», «Энергомонтаж», СП ООО «Сибакадемстрой», «Проспект» (строит в Кольцово), «КПД-Газстрой» и «Первый строительный фонд», ИСК «Мочище», объекты ЗАО «ПТК-30» в районе горбольницы, ЖК «Астра» от ЗАО «Строитель», ЖК «Оазис» от «АКД-Мета», дома концерна «Сибирь» на ул. Березовой.
Купить у компании с хорошей финансовой историей
Самый тяжелый вопрос — как выбрать строительную компанию. Тут риэлторы и аналитики рекомендуют спрашивать всех: друзей, знакомых, риэлторов, искать информацию в интернете — как на форумах, так и на официальных сайтах, смотреть судебную практику и изучать, как компания пережила кризис. Причем искать информацию стоит не только о самой компании, но и о ее собственнике — бывает так, что уже «кинувшие» дольщиков строители спокойно открывают другие компании под новыми именами. Нужно обращать внимание и на источники финансирования — привлекаются ли кредитные средства или только деньги дольщиков (во втором случае риски выше).
Заработать по правилам
По оценке независимого аналитика и директора по развитию n-s-k.net Сергея Николаева, заработать на новостройках можно 15–25 % годовых, но рынок сейчас на пике цен, и дальше они расти не будут. Исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов напомнил, что чем выше доходность, тем больше риски. Он считает, что бум идет на спад, поэтому покупать, чтобы заработать, уже поздно. Руководитель отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Дергачев указывает на то, что средняя стоимость «квадрата» почти достигла докризисного уровня — 50,7 тыс. руб. Он не ожидает большого роста цен на новостройки. Июльское снижение цен, которое зафиксировали в «Жилфонде», связывают с вышедшими на рынок инвесторами, которые продают квартиры дешевле застройщиков, и с активным строительным сезоном — застройщикам постоянно нужны финансовые вложения, и они проводят разные акции.
«Я сейчас не советую вкладываться в новостройки. Если вы хотите пересидеть кризис, вам нужно превратиться в рантье — купить большую однокомнатную квартиру площадью 45–50 «квадратов», которую можно сдавать в аренду. Нужно купить квартиру по умеренной цене на стадии, близкой к сдаче дома. Не выгоднее, но разумнее, — считает Сергей Николаев. — Экономика строительной индустрии сейчас перекачана. За последние пару кварталов увеличилось число замороженных объектов и уменьшилось количество домов, которые активно строятся».
Региональный управляющий «БКС Премьер» в Новосибирске Евгений Валуйских думает, что наиболее оправданы инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса вблизи деловых центров, рабочих районов, в спальных районах: «Здесь все просто — людям нужно где-то жить. И даже в случае сильнейшей безработицы все равно часть лиц будет иметь заработок. Вряд ли его будет хватать на элитное жилье, вряд ли люди смогут приобрести недвижимость в ипотеку, но на съем недорогой квартиры средства найдутся в любом случае».
Елена Сафронова
Фото thinkstockphotos.com
