Чужой против хищника

Арендовать однокомнатную квартиру в Новосибирске сейчас можно в среднем за 15 000 руб., до такого уровня успели вырасти цены к 2012 году. По данным аналитиков «Сибакадемстрой Недвижимость», за год цены на аренду выросли на 16 %. Меньше всего стоимость жилья поднялась в центре. Сильнее всего росли цены на аренду квартир в Академгородке и удаленных районах, обгоняя рост цен на вторичном рынке жилья. Как считают риэлторы, это свидетельствует о том, что люди предпочитают снимать жилье, а не брать ипотеку.

Годовой прирост цен на рынке аренды 1-2-3-комнатных квартир в Новосибирске составил 16 %. Об этом свидетельствует обзор итогов минувшего года, подготовленный аналитическим центром компании «Сибакадемстрой Недвижимость». По данным аналитиков, за 11 месяцев 2011 года аренда комнат подешевела на 3 % (средняя ставка 6136 руб.), однокомнатных квартир — подорожала на 15 % (15 266 руб.), двухкомнатных — на 13 % (20 405 руб.), трехкомнатных — на 36 % (31 149 руб.).

Это доказывает и статистика реальных сделок: если средняя арендная ставка для квартир, предлагаемых в аренду, в ноябре составила 19 294 руб., то средняя цена сделки аренды квартир составила 14 829 руб. — на 23 % ниже.

С тем, что цены на аренду за год выросли на самые популярные однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 20 тыс. руб., согласились и в Центральном Агентстве Недвижимости (ЦАН), и в «Жилфонде», и в «Доктор Ключ». По наблюдениям Максима Виленского, руководителя отдела аренды ЦАН, годовой рост цен на аренду квартир в этом сегменте составил в среднем около 10 %, в большинстве случаев собственники квартир повысили стоимость аренды на 1–2 тыс. руб. Директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов оценил рост в 15 %, подчеркнув, что более дорогие квартиры, те же типовые, но трехкомнатные, в цене не выросли, а по некоторым предложениям даже упали.

По районам наибольший прирост арендных ставок на квартиры аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» зафиксировали в Академгородке — здесь цены выросли на 30 %, а также в удаленных районах — на 13 %.

При этом рост средних арендных ставок для квартир в центре и по линии метро оказался ниже уровня инфляции — 5 и 4 % соответственно. В районах, граничащих с центром, рост составил 11 %.

Как говорят в компании «Доктор Ключ», квартиры есть всегда, даже в сезон, так как на рынке всегда появляются новые варианты, особенно в новостройках. При этом в ЦАН отмечают, что, несмотря на окончание сезона наибольшей активности на рынке аренды (август, сентябрь, октябрь), спрос на недорогие варианты одно- и двухкомнатных квартир все равно заметно превышает предложение.

«Потребность в квартирах есть, другое дело, что платежеспособным спросом она подкреплена не в полной мере.

Например, обеспеченность жильем в Новосибирске составляет порядка 23 кв. м на человека, а в развитых европейских странах — порядка 40 кв. м. Но вот людей, готовых оплатить недостающие 17 кв. м, в Новосибирске не так много», — констатирует Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость».

Илья Балахонов рассказал, что стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в хорошем состоянии на ул. Лежена — 15 000 руб., столько же будет составлять платеж по ипотеке такой квартиры (стоимостью 1,7 млн руб.) при наличии первоначального взноса не менее 30 %. «Но даже если первоначальный взнос будет только 15 %, то ежемесячные платежи вырастут на 2–3 тыс. руб., и даже их можно уменьшить, увеличив, например, срок кредита. Поэтому в ипотеку брать выгоднее, чем снимать», — думает Илья Балахонов.

Тем не менее, аренда жилья остается более популярной по сравнению с ипотекой, думают аналитики, глядя на то, что рост арендных ставок существенно превысил рост цен на вторичном рынке жилья. По данным совместного исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) и компании Russian Realty Research (R3) в 2007–2011 гг., возглавляет список причин «Почему я не готов брать ипотеку» — недостаточный доход.

«В этом смысле аренда жилья более безопасный способ — если нечем платить за арендованное жилье, можно переехать в более дешевое. В случае с ипотекой придется пройти через ряд сложностей по продаже квартиры», — комментирует итоги исследования НАФИ и R3 Татьяна Казакова.

Если убрать из числа арендаторов студентов, приезжих, командировочных, то аренду в эконом-классе выбирают молодые семьи, которые только поженились, хотят жить отдельно от родителей, но у них мало трудового стажа для полноценной ипотеки — как правило, они становятся ипотечными покупателями через 2–3 года, говорят в «Доктор Ключ». Отвечая на вопрос, вынудит ли рост аренды снова идти в банки за кредитами, Максим Виленский из ЦАН сообщил, что все зависит от изменения процентной ставки — если она останется неизменной, то в связи с ростом арендной платы все больше людей будут склоняться именно в пользу ипотеки. В противном случае, если ипотечные ставки увеличатся, в «Сибакадемстрой Недвижимость» прогнозируют перевешивание весов в пользу аренды, что означает возможный дальнейший рост арендных ставок преимущественно в сегменте недорогих квартир в удаленных районах.

Елена Сафронова

Фото thinkstockphotos.com