Поделиться
Новосибирск ждет очередная атака офисных центров. Сегодня начинает официально работать БЦ «Европа» на Красном проспекте, а до конца года ввести свои крупные объекты обещают еще несколько застройщиков. Между тем многие уже работающие бизнес-центры сегодня не испытывают наплыва арендаторов, несмотря на то что ставки в них уже опустились вдвое по сравнению с докризисным уровнем. С тем, кто еще собирается попытать счастья на рынке коммерческой недвижимости и сколько сегодня стоит снять офис в новом здании пытался разобраться корреспондент НГС.БИЗНЕС.
Деловой центр «Европа» построен по соседству с одноименным торговым центром, который расположен на Красном проспекте напротив ТРЦ «Ройял Парк». БЦ сравнительно невелик — общая его площадь составляет 6,6 тыс. кв. метров (арендная — около 4 тыс. кв. м). У здания 11 этажей, в подвальной части расположена двухуровневая парковка (12 машин можно будет разместить в здании и около 80 за ним).
БЦ построен группой компаний «Новоград», владельцы которой имеют на своем счету уже целый ряд объектов жилой и коммерческой недвижимости. Прежде всего, это бизнес-центр «Новоград» на Красном проспекте в районе станции метро «Красный проспект», который был введен в строй в 2005 году, став, по сути, первым специализированным современным офисным зданием, которое было построено в городе в новое время.
«Европа» предлагает помещения в аренду по цене 750–850 руб. за кв. метр, которую можно считать ценой «выше среднего» для сегодняшней ситуации на рынке. По словам директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в центре города сегодня обычным предложением являются ставки 500–600 рублей за кв. метр. Дороже просят только уж очень удобно расположенные комплексы и здания класса «А». Хотя и тут нет очевидной взаимосвязи.
Поделиться
Помещения в старых зданиях советской постройки с нормальным ремонтом в центре сегодня могут стоить 700–800 рублей в месяц, притом что формально они относятся к малопрестижному классу «С», говорит Ермолаева. Это подтверждает и пример первого БЦ самого «Новограда» на Красном проспекте. По словам Маслова, сегодня здесь сдано 100 % помещений при ставке 975 рублей за 1 кв. м.
Однако так хорошо дела обстоят далеко не у всех. Большая часть офисных центров, построенных в последние несколько лет, испытывает серьезные проблемы с арендаторами. По оценкам экспертов, сегодня в бизнес-центрах класса «А» (высший класс для зданий такого типа) сдано не больше 62 % площадей. Например, в БЦ «РосЕвроПлаза» сегодня, если верить официальному сайту комплекса, свободно свыше 10 тыс. кв. метров из немногим более 20 тыс. имеющихся. Еще хуже ситуация в «Кобре» — здесь вакантны более 7,7 тыс. кв. метров из 12,7 тыс. возможных. Причем эта доля не меняется в течение года, однако по вечерам здесь до сих пор горит свет только на одном-двух этажах.
В результате базовая ставка аренды в той же «РосЕвроПлазе» (первый в Новосибирске БЦ класса «А») опустилась до 600 рублей за кв. метр (с 1,2–1,5 тыс. рублей). В «Кобре», которую также относят к наивысшему классу «А», сегодня площади предлагаются по цене 450–500 рублей за квадрат (без НДС).
В целом, стоимость аренды офисной недвижимости обвалилась, по сравнению с докризисными ставками, более чем на 40 %, отмечает Ермолаева. Если в сентябре 2008 года средней ставкой за квадратный метр была 972 рублей (а максимальная доходила до 2000), то сегодня этот показатель составляет 570 рублей. Минимума ставки достигли в августе прошлого года, но с тех пор в среднем они прибавили только 10 рублей.
Поделиться
Сегодня на рынке сложилось хрупкое равновесие. Однако ситуация может измениться уже очень скоро.
До конца года должны быть введены (по обещаниям застройщиков) как минимум два крупных офисных центра — «Сарет» (около 45 тыс. кв. метров) и «Сан Сити» (более 20 тыс. кв. метров).
Однако список проектов, находящихся в продвинутой стадии реализации, этими названиями отнюдь не исчерпывается. Сегодня практически построены офисные комплексы при торгово-развлекательных центрах «Сибирский Молл» и «Горский». Почти два года стоит второй корпус БЦ «Подсолнух» на пл. Маркса — в последний год на этой стройплощадке появились признаки жизни. Уже построен и ждет ввода бизнес-центр на ул. Фрунзе (дом 88). Завершен основной объем строительных работ бизнес-центра «Манхэттен».
Всего сегодня, по данным RID Analytics, в Новосибирске не менее 7 бизнес-центров, которые уже могли быть сданы в начале года, но сроки их ввода в эксплуатацию были перенесены. Однако львиная доля затрат при их строительстве уже понесена, и инвесторам просто некуда деваться — при любых ценах достроить и попытаться начать отбивать вложенные деньги лучше, чем не получать ничего вовсе.
Это значит, что уже в течение ближайшего года на рынок может быть выброшено свыше 100 тыс. кв. метров офисных площадей сравнительно высокого качества.
Президент «Сибирской гильдии управляющих и девелоперов» Олег Луговой называет решение инвесторов, вложившихся в новые офисные проекты, «ошибочным». «Количество рабочих мест в новосибирских компаниях не растет, а значит, не видно пока и роста спроса на офисные помещения», — говорит эксперт.
Ничего хорошего для города это не сулит. Переполнение рынка офисной недвижимости означает, что проекты, находящиеся сегодня в стадии котлована, практически не имеют шансов в обозримом будущем перейти в другое, визуально более привлекательное состояние.
Стас Соколов
Фото автора
