Золото «Гринвича»

Объявление о продаже бизнес-центра «Гринвич», появившееся в конце сентября на специализированном ресурсе «Бизнес на продажу», заставило корреспондента НГС.БИЗНЕС вновь обратить внимание на положение новосибирских бизнес-центров в условиях падения цен на коммерческую недвижимость и отток арендаторов офисных площадей. По оценке аналитиков, новосибирские офисы за год потеряли 50 % прежней цены и лишились до 15 % своих арендаторов. Экономисты первые признаки улучшения ситуации надеются увидеть лишь через год.

В конце сентября появилось сообщение о продаже бизнес-центра «Гринвич». Цена за весь актив, указанная в объявлении, составила 1,7 млрд руб.

«Гринвич» — один из 4 работающих в Новосибирске бизнес-центров класса «А». Застройщик — ОАО «Трансервис» (владелец холдинга — Александр Бойко). Введен в эксплуатацию в конце 2007 года. Автором проектного решения выступила архитектурно-планировочная мастерская Владимира Фефелова. «Гринвич» представляет собой 18-этажное здание общей площадью 34,2 тыс. кв. м (площадь офисов — 21 тыс. кв. м) с подземной двухуровневой автомобильной стоянкой на 350 мест.

Управлением бизнес-центра занимается ООО «Управляющая компания «Гринвич» (входит в структуру холдинга «Трансервис», управляет также бизнес-центром на ул.

Процент занятых площадей — 67,2 % (данные Александра Бойко), стоимость аренды — 1000 руб. за кв. метр без НДС (данные отдела аренды управляющей компании).

Комментируя объявление о продаже «Гринвича», Александр Бойко отмечает, что так он ищет стратегических партнеров, готовых войти в его текущие инвестпроекты в условиях дорогих банковских кредитов. «Если я найду партнера, которому будет интересно то, что я делаю, — я ничего продавать не буду, а просто возьму его в долю (в акционерном капитале), сегодня мне выгодней платить акционерам дивиденды по итогам года, чем ежемесячно платить банкам», — поясняет он.

Сейчас г-н Бойко приоритетным для себя проектом считает строительство 5-звездочной гостиницы на месте снесенного здания на пересечении ул. Орджоникидзе и Мичурина (здесь располагался магазин «Ветеран»).

Объем инвестиций в проект, по его словам, — порядка 1 млрд руб. (из расчета 120–160 тыс. евро на один номер). На строительную площадку компания ЗАО «Сибирские отели» (принадлежит г-ну Бойко) намерена выйти до конца этого года.

В кризисном 2009 году офисная недвижимость Новосибирска кажется уже не столь лакомым куском для инвесторов, как прежде. По данным руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Федора Голованова, средняя цена предложения офисных помещений в Новосибирске в III квартале текущего года составляет 75,4 тыс. руб. за кв. метр. «Это даже больше, чем во II квартале», — говорит Голованов. Но тут же отмечает, что речь не идет о росте цен (которые, по его словам, продолжают снижаться), — просто «на рынок стали выходить очень дорогие помещения». По оценке г-на Голованова с начала года офисная недвижимость потеряла в цене порядка 7,3 %, а «если смотреть по сделкам и тому, какой спрос сейчас есть на рынке коммерческой недвижимости, цены упали где-то на 50–60 %».

Подобные показатели приводят и аналитики АН «Жилфонд». По сведениям «Жилфонда», стоимость 1 кв. м офисных площадей в бизнес-центрах класса «А», за год упала со 120–160 тыс. руб. до 80–100 тыс. руб. Цены на офисы класса «В» и «С» с прошлогодних 90–120 тыс. руб. за кв. м опустились до 50–60 тыс. руб. за кв. м.

В нынешнем году девелоперы вынуждены снижать и цену аренды бизнес-центров.

По информации «Жилфонда», аренда офисов за год подешевела на те же 50 %.

Однако существенный дисконт не спасает собственников офисной недвижимости от уменьшения показателей заполняемости бизнес-центров. «Сейчас арендаторы ушли, и найти их на большие площади практически нереально», — говорит г-н Голованов. По его мнению, новосибирские бизнес-центры потеряли порядка 15 % арендаторов вслед за аналогичным сокращением объема экономики. «Некоторые арендаторы просто съехали, а некоторые закрылись просто в никуда», — считает он.

Потенциальных покупателей на объекты, подобные «Гринвичу», по мнению г-на Голованова, в Новосибирске не найти.

«Это скорее какие-то крупные финансовые структуры, которые обладают «длинными» деньгами и готовы инвестировать с расчетом получения прибыли от аренды в дальнейшем», — полагает Федор Голованов. Специалист по коммерческой недвижимости «Жилфонда» Алексей Малов предположил, что подобное предложение может заинтересовать крупные федеральные компании, работающие в Новосибирске на разбросанных по городу площадях. В пример он привел «МегаФон», которые в начале года рассматривал покупку собственного бизнес-центра в Новосибирске. Правда, в итоге компанию не устроил ни один из предложенных ценников, добавил г-н Малов.

Ведущий научный сотрудник Института экономики и организации промышленного производства СО РАН, д.э.н. Владимир Клисторин (выступал приглашенным экспертом по бюджету Новосибирска на 2010 год) верит в светлое будущее новосибирских бизнес-центров. «Все зависит от того, с какой скоростью Новосибирск будет выходить из этого кризиса», — поясняет он. Однако произойдет это, по его оценкам, не раньше конца 2010 – начала 2011 года.

«Грубо говоря, треть населения Новосибирска живет за счет бюджета, а с бюджетами всех уровней в будущем году ситуация будет не лучше, чем в этом, а скорее всего, хуже», — резюмирует г-н Клисторин. Частный сектор, по его мнению, будет сокращать расходы вслед за бюджетниками, «отчего может очень сильно пострадать и наша ведущая отрасль — торговля».

Елена Снегирева