Поделиться
По итогам работы регионального Управления Росрегистрации, за прошедшее полугодие число ипотечных сделок в Новосибирской области сократилось на 32 %. По оценке директора Новосибирского ипотечного агентства «Прайм Тайм» (выдает займы по стандартам АИЖК) Аркадия Рофе, с начала кризиса региональный ипотечный рынок уменьшился в 10 раз. О современных реалиях этого рынка и методах спасения ипотеки Аркадий Рофе рассказал корреспонденту НГС.БИЗНЕС.
Справка: Аркадий Рофе — директор Новосибирского ипотечного агентства «Прайм Тайм». После окончания в 1984 году радиотехнического факультета НЭТИ (сейчас НГТУ) работал инженером-конструктором в ОКБ «Яхонт», начальником валютного отдела Западно-Сибирской фондовой биржи, руководил коммерческими структурами, с 2001 по 2003 гг. занимал пост финансового директора ГУП «Фонд жилищного строительства Новосибирской области», с 2003 по 2004 гг. — пост заместителя гендиректора ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2004 году возглавил НИА «Прайм Тайм».
Как работает ваша компания?
Наше агентство работает на рынке ипотечного кредитования с декабря 2004 года. Мы являемся региональным представителем сервисного агента АИЖК и первичным кредитором на территории Новосибирска и области. Это позволяет нам выдавать населению ипотечные займы по стандартам АИЖК (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» создано Правительством Российской Федерации, является глобальным оператором оборота ипотечных кредитов (займов) в рамках реализации Национального проекта «Доступное жилье». — Е.В.). Схема нашей работы следующая — мы выдаем ипотечный заем, регистрируем в УФРС по НСО закладную и продаем ее АИЖК (рефинансируем). Сопровождение выданного займа, как правило, АИЖК передает нам.
Много ли банков сейчас выдают ипотечные кредиты? Насколько ужесточились условия кредитования?
На сегодняшний день продолжают выдавать ипотечные займы Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк — крупные банки с государственным капиталом — и система АИЖК. Все остальное — это декларации.
Условия для заемщиков ужесточились. С 1 июля 2009 по стандартам АИЖК рефинансируются только кредиты (займы), где первоначальный взнос составляет 30 %, справка, подтверждающая доход, — только 2-НДФЛ.
Насколько упал рынок ипотечных займов? Как изменилось потребительское поведение?
Рынок очень сильно изменился. В позапрошлом году ипотечные кредиты и займы выдавало порядка 50 организаций. К 2009 году их осталось 5–7. Получается, что у каждой из этих организаций в 10 раз должно увеличиться количество клиентов. Но оно не увеличилось. Это говорит нам о том, что рынок сузился примерно в 10 раз.
К примеру, в мае-июне у нас получено более 50 положительных кредитных решений, и мы бы выдали ипотеку всем, а за кредитами пришли гораздо меньше. Люди не уверены в своих силах и предпочитают подождать.
Агентства недвижимости нам говорят (а на сегодня они приводят нам 90 % клиентов), что клиентов, которым нужен ипотечный кредит, практически нет. Изменился и заемщик. Люди, которые приходят за ипотечными кредитами, знают, как правило, все программы и их отличия. Они более ответственны и расчетливы. Берут минимально необходимую сумму и стараются погасить раньше.
По какой ставке сегодня можно взять ипотечный кредит? Насколько она оправданна?
Ставки у всех, кто остался на рынке, примерно одинаковые. У нас сейчас ставка 14,5 % годовых в рублях. Наверное, мы ее еще немного снизим в связи с уменьшением ставки рефинансирования ЦБ.
Эта ставка на сегодняшний день искусственная. И определена АИЖК на уровне от 11 до 15 % (для разных категорий заемщиков).
То есть не связана с реальной стоимостью привлеченных ресурсов и с инфляционными процессами. И это хорошо. Я абсолютно согласен, что ипотеку сейчас нельзя загонять в рыночную ставку. Реально сейчас она должна быть минимум 18 %. Такую ставку не выдержит заемщик, неинтересна она и для кредитора, так как на таких больших суммах и длительных сроках риск «дефолта» по такому кредиту очень велик.
Каков на сегодня размер среднего займа?
Размер среднего займа сейчас резко снизился — где-то до 1–1,2 млн руб. В прошлом и позапрошлом году он доходил где-то до 2,2–2,3 млн руб.
Какой процент жителей нашего региона сегодня может позволить себе купить квартиру в ипотеку?
Когда создавалась вся эта система (АИЖК. — Е.В.), мы считали, что купить жилье могли без ипотеки 2 % и с помощью кредита, субсидий и дотаций — 10–12 % населения. Соответственно остальные 88 % ничего кроме социального найма позволить себе не смогут. А сейчас — после почти 3-4-кратного роста цен на недвижимость (с 2003 по 2007 годы), ужесточения условий кредитования и, конечно, кризиса — процент тех людей, кто мог купить квартиру даже с поддержкой государства, сократился более чем вполовину.
А как показало себя 21-е постановление губернатора о субсидировании процентной ставки по ипотеке?
Безусловно, получить 300 тыс. рублей (на первоначальный взнос, который также предусматривается программой господдержки. — Е.В.) плюс компенсацию процентной ставки — это очень заманчиво. Но я не вижу пока такого ажиотажа. Да, интересуются, спрашивают. Но существует определенная инерция.
Могу сказать, что еще ни одному из наших клиентов, получивших ипотечные займы на приобретения жилья, построенного в 2008-2009 гг., и получивших положительное решение по этому постановлению, не перечислили средства из бюджета.
Продают ли банки квартиры заемщиков за долги? Может ли это стать массовым явлением? Какой линии поведения вы придерживаетесь со своими должниками?
Да, банки продают квартиры своих клиентов. Но для банка это крайне невыгодная ситуация, и пока таких случаев мало. Россия сейчас находится в самом начале «ипотечного пути», всего за все время существования ипотеки успели выдать примерно 1 % кредитов от всего количества квадратных метров.
И несмотря ни на что, большинство заемщиков рассчитываются по своим обязательствам. Поэтому массовых выбросов дешевых квартир на рынок не будет.
У нас есть заемщики, по которым объявлен «дефолт». С кем-то мы поступаем в соответствии со стандартами (АИЖК. — Е.В.), т.е. суд, взыскание и т.д. Кто-то уходит на реструктуризацию (обращается в АИЖК. — Е.В.). Кто-то изыскивает средства и решает свои проблемы. Очень помогает материнский капитал.
Но количество проблемных заемщиков невелико и не превышает 3 %. В основном это люди, купившие квартиры не для проживания, а для инвестиций.
На какой выход из сложившейся на ипотечном рынке ситуации можно надеяться?
Денег государством выделено достаточно много. Вопрос — кому и как их давать. У АИЖК огромный уставный капитал. Только на 2009 год выделено 60 млрд руб. «живых» денег и 60 млрд руб. гарантий. На первое полугодие план стоял 30 млрд, а освоили 10 млрд.
В июле этого года в АИЖК было совещание. Они готовы выдавать банкам деньги, чтобы те кредитовали строителей, а возврат кредитов осуществляется через гаранта — выкупом закладных по ипотечным займам на строящееся жилье. Представители АИЖК и мы в том числе будем выступать и гарантом, и первичным кредитором в данном случае.
Этот механизм заработает в ближайшее время. На сегодняшний день мы рассматриваем тех строителей, которые могут с определенной поддержкой достроить свои объекты и в которых мы будем уверены. Нам было бы удобно поработать и с теми, кому в рамках областной программы поможет губернатор (имеется в виду программа по предоставлению госгарантий ряду застройщиков на завершение определенных объектов. — Е.В.).
Елена Воробьева
