Все нормально — падаем

Падение цен на коммерческую недвижимость ощутимо замедлилось. Если в течение этого года снижение на арендуемые площади происходило порядка 6 % в месяц, то в мае оно составило всего 1,6 %, фиксируют в исследовательской компании RID Analytics. Аналитики считают, что это свидетельствует о достижении рынком аренды «дна». Однако добавляют, что ситуацию сложно назвать устойчивой. Вместе с тем на рынке купли-продажи увеличилась активность собственников, часть помещений выставляют на продажу банки. Кризис дал возможность коммерсантам, работающим без заемных средств, приобрести привлекательные варианты, ранее недоступные по цене.

По сравнению с докризисным периодом цена предложения офисных помещений снизилась на 36 %, сообщает RID Analytics. При этом темпы снижения арендных ставок на вакантные офисные помещения в крупных объектах классов В, С и D замедлились — в мае снижение составило 1,6 %. В агентстве недвижимости «Жилфонд» также отмечают замедлившуюся скорость снижения цен и увеличение числа обращений банков, выставляющих на продажу залоговые объекты.

«Объявления о «срочных» продажах коммерческой недвижимости больше всего подают собственники, приобретавшие объекты на заемные средства с перспективой заняться арендным бизнесом, — рассказывает Алексей Малов, специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Жилфонд». — Это связано с тем, что многие помещения, занимаемые арендаторами, освободились. Освобождение коммерческих площадей и дефицит платежеспособных арендаторов провоцируют активные продажи с сильным дисконтом. По отдельным сегментам нижняя граница стоимости квадратного метра упала до 35 тыс. руб. за кв. м. «Пиковые», «горячие» продажи очень привлекательны для инвесторов, работающих на покупку без заемных средств».

Справка: По данным «Жилфонда», в 2008 году в объектах класса А цена квадратного метра составляла 120-160 тыс. руб., сейчас — 95-120 тыс. руб., в объектах класса B уровень цен упал с 95-120 тыс. руб. за кв. м до 80-90 тыс. руб., в объектах класса С — с 75-110 до 65-80 тыс. руб., в объектах класса D — с 60-85 до 35-50 тыс. руб.

Больше всего предложений на продажу сейчас находится в сегменте офисов, при этом предпочтение инвесторы по-прежнему отдают торговым помещениям. На производственно-складские площади, в силу выжидательной позиции крупных покупателей, снижение цены более плавное, чем на офисные и торговые. Менее всего выражено снижение цен в сегменте земельных участков коммерческого назначения.

«По большей части продаются пустующие помещения. Они не пользуются высоким спросом, так как покупатель хочет купить бизнес с гарантированной доходностью. Если же продается помещение с арендатором, то нередко его цена близка к докризисной, а доходность ниже ожиданий покупателя. Так что хороших предложений на рынке, как всегда, не много. Но арендаторы офисной недвижимости могут найти много выгодных вариантов», — комментирует директор RID Analytics Елена Ермолаева.

По мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, замедление темпов снижения цен — временное затишье: «Коммерческая недвижимость, в первую очередь, бизнес-центры и торговые центры, была переоценена. И дна цены еще не достигли.

Скорее всего, осенью наступит вторая волна кризиса, связанная с банковской ликвидностью, и тогда снижение цен продолжится».

Уже сейчас количество объектов, выставленных на продажу банками, увеличилось. «Банки обращаются к нам за реальной оценкой рынка, — поясняет Алексей Малов. — И обычно их ожидания существенно выше, чем реальные запросы покупателей. Скорее всего, возросшая активность банков — только начало, и если кризис продолжится, предложение вырастет еще более значительно. Сейчас на одного покупателя приходится более 15-20 объектов недвижимости».

«В этом году планировалось открытие до 20 бизнес-центров суммарной площадью 180 тыс. кв. м и до 14 торговых центров суммарной площадью до 440 тыс. кв. м. Уже сейчас понятно, что реальный ввод будет существенно меньше: по БЦ это может быть половина объектов, по ТЦ — в основном, небольшие объекты, — считает Елена Ермолаева. —

На рынке офисов ввод новых объектов приведет к росту конкуренции, будут падать ставки, вырастет доля незанятых площадей.

Новые объекты будут медленно заполняться. На рынке ТЦ при негативной конъюнктуре к открытию станет сложно обеспечить наполнение объектов арендаторами».

Елена Сафронова

Фото Константина Пономарева