Участки под застройку

15 мая состоялась прямая линия представителей мэрии г. Новосибирска, в ходе которой были озвучены планы по двукратному увеличению доходов городского бюджета от продажи и аренды муниципальных земель. По мнению девелоперов, подобный подход провоцирует участников строительного рынка к точечной застройке и отрицательно влияет на архитектурный облик города.

По словам начальника отдела информационно-аналитического обеспечения и подготовки земельных участков к торгам департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска Софии Пресниковой, запланированная на 2008 год сумма поступлений в бюджет от продажи и аренды городских земель составляет 1 млрд 800 млн рублей. В то же время, по данным Софии Пресниковой, в 2007 году эта сумма составила 800 млн рублей.

Механизм подготовки участка к торгам описал заместитель председателя комитета по земельным ресурсам мэрии Владимир Коротаев. По словам специалиста, все начинается с решения комиссии по застройке о подготовке данного конкретного участка к торгам. После этого Главное управление архитектуры и градостроительства формирует границы земельного участка и направляет все необходимые документы в департамент земельных и имущественных отношений. Затем подписью мэра утверждается решение о выставлении участка определенной площади и определенного разрешенного использования на торги.

Следующим шагом на пути участка к покупателю становится техническое согласование и постановка на кадастровый учет. В качестве согласующих организаций в данном случае выступают такие, как МУП «Горводоканал», «Сибирьэнерго», «Сибирьгазсервис» и другие предприятия — в зависимости от особенностей участка и характера его целевого использования. Предпоследним этапом подготовки является санэпидемиологическое заключение, и лишь после этого проводится оценка участка группой «независимых оценщиков».

Также Владимир Коротаев уточнил, что для ситуаций превышения застройщиком изначально определенных сроков строительства предусмотрены специальные повышающие коэффициенты арендной ставки.

По мнению директора ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» Валентина Гладкого, планы мэрии по двукратному увеличению поступлений в бюджет по данным статьям кажутся в определенной степени завышенными. «Из трех предусмотренных законом видов получения прибыли от муниципальной земли два не способны так резко увеличить сумму доходов. Ведь земельный налог и арендная ставка определяются на основе кадастровой стоимости, которая до следующей актуализации (пересмотра на федеральном уровне — прим. НГС.БИЗНЕС) не изменится. Единственное, за счет чего возможен такой скачок, так это за счет резкого увеличения количества участков, выставляемых на продажу. По моей оценке, это может дать 30 % роста дохода», — прокомментировал Валентин Гладкий.

Кроме того, по информации специалистов ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», наиболее востребованными на сегодня лотами аукционов по продаже участков являются земли Заельцовского и Ленинского районов. Стоимость участков в этих районах на сегодня самая высокая после Академгородка и Центрального района.

Как убежден президент некоммерческого партнерства «Сибирская гильдия управляющих и девелоперов» Олег Луговой, подобная установка на двукратное увеличение прибыли от продажи и аренды городской земли является продолжением традиционной земельной политики мэрии. «К сожалению, городские власти путем непомерного поднятия стоимости земли в городе провоцируют девелоперов к многоэтажному строительству. Мэрия ориентируется лишь на экономические показатели поступлений в бюджет, не заботясь об архитектурном облике города. В итоге власти поднимают цены, а строители вынуждены поднимать этажи, чтобы окупить затраты на «золотые» гектары. Благоустройство прилегающих территорий или облик города в данном случае остаются за кадром», — отметил Олег Луговой.

Для столичных же застройщиков в Новосибирске существует сложность другого характера — не вполне рыночный фактор «административного ресурса».

По мнению руководителя отдела исследований московской компании Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, исходя из данных ряда девелоперов, аренда муниципальной земли как таковая не играет значительной роли в себестоимости строительства в Новосибирске, что может свидетельствовать о реалистичных и незавышенных размерах аренды. «Однако стоимость получения разрешения на аренду для строительства жилых объектов, выигрыш тендера на застройку конкретного участка и другие единовременные или ежемесячные расходы, связанные с наличием административного ресурса, значительны и индивидуальны в каждом случае, но мы считаем их более значимыми, нежели арендные платежи как таковые», — отмечает эксперт.

Марк Волков